Комплекс развития элеватора

Администрация Челябинска опубликовала распоряжение о продаже на аукционе права на заключение договора о комплексном развитии территории (КРТ) площадью 13,9 га в центре города. Речь идет о площадке в квартале улиц Елькина, Тимирязева, Цвиллинга и Овчинникова, которая больше известна как район заброшенного элеватора — объекта культурного наследия регионального значения, планы по реставрации которого вынашиваются уже не первое десятилетие. Проектом договора предусмотрено в том числе строительство 209 тыс. кв. м жилья, начальная цена аукциона — 4,4 млн руб. По данным «Ъ-Южный Урал», площадкой в самом центре Челябинска всерьез интересовался ряд крупных застройщиков. Эксперты отмечают, что победителю аукциона придется сначала понести значительные затраты на выкуп земли, входящей в зону КРТ, у нынешних владельцев, а затем на снос более 170 объектов недвижимости и переустройство инженерных сетей и коммуникаций.

Мэрия столицы областного центра опубликовала на своем официальном сайте распоряжение №17346 о выставлении на аукцион права на заключение договора о комплексном развитии территории (КРТ) площадью 13,9 га в Советском районе Челябинска. Территория расположена в микрорайоне, ограниченном улицами Елькина, Тимирязева, Цвиллинга и Овчинникова, в самом центре Челябинска. Начальная цена аукциона — 4,4 млн руб.

Проект договора КРТ, опубликованный на сайте мэрии, предполагает в том числе строительство 209 тыс. кв. м площадей объектов капитального строительства.

Однако до этого победителю вместе с мэрией предстоит договориться об изъятии (через выкуп) десятков земельных участков и строений, расположенных на этой территории, в том числе находящихся в частной собственности. Кроме того, победитель должен будет снести более 170 объектов недвижимости, а также построить и затем передать в собственность мэрии инженерные сети и коммуникации, необходимые для обеспечения ресурсами будущего микрорайона.

Также проектом предусмотрено строительство детского сада и школы, обустройство продолжения пешеходной части улицы Кирова (от улицы Карла Либкнехта до Улицы Овчинникова с переходом к городскому саду имени Пушкина), строительство автодороги от улицы Орджоникидзе, 50 до улицы Елькина. Таким образом, продолжение улицы Орджоникидзе станет сквозным проездом от улицы Цвиллинга до улицы Елькина.

Кроме того, застройщик будет обязан согласовать с профильным органом государственной власти Челябинской области и провести за свой счет «работы, необходимые для сохранения и реконструкции объекта культурного наследия регионального значения „Элеватор“, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, д. 130».

Срок договора КРТ — 10 лет, к которым, впрочем, могут прибавить время, которое, возможно, придется затратить в случае, если проводить изъятие земельных участков придется с помощью судебных процедур (срок исполнения обязательств по изъятию — семь лет с момента заключения договора).

Провести аукцион на право заключения договора КРТ планируется в течение трех ближайших месяцев — до середины января 2027 года. Однако, учитывая январские новогодние каникулы, торги, возможно, пройдут уже в нынешнем году.

Планы по преобразованию территории в окрестностях старого элеватора и окружающих его складов, хранилищ и автосервисов, которые также примыкают к городскому саду имени Пушкина, время от времени озвучивались в руководстве области и города несколько последних лет.

Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают, что пространство, выделенное под проект КРТ,— одна из немногих оставшихся в центре Челябинска перспективных площадок, до сих пор не освоенных девелоперскими проектами. Однако потянуть договор и все связанные с ним предварительные затраты под силу только крупным девелоперам

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что стартовые 4,4 млн руб. не отражают цену 13,9 га в центре Челябинска, так как по региональному законодательству начальная цена аукциона по КРТ привязана к арендной плате за землю.

«Лот обходится примерно в 21 руб. на каждый из 209 тыс. кв. м обязательной застройки, а основные деньги уйдут на выкуп частной земли, снос или реконструкцию 172 строений и сооружений, реставрацию элеватора, школы и детские сады. При этом 209 тыс. кв. м при нынешней средней цене новостроек Челябинска около 169 тыс. руб. за кв. м дадут проекту 21–25 млрд руб. выручки в текущих ценах. На сбор и расчистку всей земли проект выдержит затраты не больше 2,1–2,5 млрд руб. Аппетиты же действующих собственников могут быть выше»,— уверен управляющий партнер IBC Global.

Торговаться за право заключения договора КРТ смогут несколько крупнейших застройщиков области и федеральные компании, уверен Станислав Ахмедзянов.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман отмечает, что площадка — одна из последних в центре Челябинска территорий, перспективной для качественной застройки.

«Подобных пространств с отличной локацией в самом центре города осталось совсем немного — можно пересчитать по пальцам одной руки. Однако любой проект застройки этой территории будет сложным и дорогим: сначала придется крепко потратиться на выкуп участков земли, снос находящихся на них объектов недвижимости, переустройство сетей. И все это — еще до начала собственно строительства. Отдельная статья расходов — работы по реставрации элеватора. Безусловно, такой объект может стать знаковым местом для всего города, но работы по его восстановлению весьма специфичны и также очень дороги»,— считает господин Шпайзман.

Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман считает, что механизм КРТ идеально подходит для реализации проектов застройки подобных площадок. При этом одна из особенностей механизма позволяет умерить спекулятивные аппетиты владельцев небольших участков земли.

«Облизывались на эту территорию многие. Осталось понять, кто именно из застройщиков получит ее в свое распоряжение. При этом КРТ позволяет практически полностью игнорировать „хотелки“ собственников земли и объектов недвижимости, попадающих в зону КРТ. По большому счету, с ними можно не договариваться, а спокойно провести оценку и в случае чего утвердить ее решением суда»,— уверен Максим Фридман.

Известно, что к площадке возле элеватора присматривался целый ряд крупных строительных компаний, как челябинские (ГК «ИКАР», «Группа Голос»), так и федеральные, в том числе недавно зашедшие на местный рынок девелоперы «Кортрос» и «Брусника». Однако практически все потенциальные участники конкурса осторожно относятся к проекту и считают его сложным, длительным и дорогим.

«Территория сложная — центр города, высокая загруженность существующими инженерными коммуникациями, большое количество объектов капитального и некапитального строительства, объект культурного наследия. Реализация проекта потребует инвестиции в улично-дорожную сеть, социальную инфраструктуру, соблюдение мероприятий по сохранению ОКН. По нашим оценкам, объем обязательств по договору составит не менее 5 млрд рублей, включая выкуп объектов недвижимости. Мы подробно изучим документацию проекта и после этого примем решение об участии в торгах»,— прокомментировали постановление мэрии в «Бруснике».

По мнению генерального директора проектной компании ГК «Кортрос» в Челябинске Александра Копина, территория КРТ элеватора — одна из наиболее интересных площадок для развития центра Челябинска.

«Потенциал площадки заключается не только в строительстве жилья, но и в возможности сформировать более комфортную городскую среду. Здесь сложилась непростая структура собственности: более 50 владельцев земельных участков и объектов. Важной частью подготовки станет согласование интересов всех собственников и последовательное решение имущественных вопросов. Отдельного внимания заслуживает исторический элеватор — объект культурного наследия, который может стать значимым элементом обновленной территории. Его сохранение предполагает реставрацию с соблюдением требований охраны памятников, а значит, потребует тщательной проработки будущей функции здания и соответствующих инвестиций»,— отметил господин Копин.

«Мы регулярно анализируем различные земельные участки в Челябинске. Судя по объему обязательств, указанному в проекте договора, данное КРТ может быть сложным для реализации. Поэтому понадобится время для всесторонней оценки перспектив. Только после этого мы сможем говорить о своем решении относительно участия в проекте»,— сообщили «Ъ-Южный Урал» в «Группе Голос».

«Территория возле элеватора — знаковое и интересное место для Челябинска, обладающее большим потенциалом. Безусловно, было бы здорово, если бы эта территория получила новое развитие и стала благоустроенной частью города. При этом уже при первом ознакомлении с документацией понятно, что проект будет достаточно сложным в реализации: на территории расположено большое количество объектов недвижимости, в том числе подлежащих сносу, земельные участки имеют разных правообладателей. Все это потребует серьезной проработки. Мы будем изучать условия и оценивать возможность участия в конкурсе»,— отметил генеральный директор ГК «Икар» Сергей Соловьев.