Метром не вышли

За первые девять месяцев 2026 года в России было введено на 21% меньше объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), чем за тот же период годом ранее. Это привело к падению ввода жилья в целом на 13%. Строительство домов представляется гражданам все менее привлекательным в свете перехода на эскроу-счета, сокращения доходов и избытка квартир.

В январе—сентябре 2026 года в России были введены 41,4 млн кв. м объектов индивидуального жилищного строительства, что меньше на 21% год к году, следует из подсчетов ЦИАН на базе Росстата. Меньший объем ввода последний раз фиксировался в 2021 году (35,1 млн кв. м). Сегмент ИЖС потянул за собой весь рынок: совокупный ввод жилья в январе—сентябре 2026 года составил 66,3 млн кв. м, на 13% меньше год к году. Ввод многоквартирных объектов в то же время увеличился на 3%, до 24,9 млн кв. м.

Доля ИЖС в совокупном объеме строительства в январе—сентябре 2026 года, согласно ЦИАН, составила 62,5%, снизившись за год на 5,9 процентного пункта (п. п.). Среди значимых с точки зрения строительного объема регионов заметное падение ввода показало в том числе Подмосковье, где совокупная площадь сданных объектов сократилась на 31% год к году, до 5,5 млн кв. м. В Краснодарском крае снижение составило 33%, до 2 млн кв. м, в Нижегородской области — 38%, до 0,5 млн кв. м.

На рынок в целом влияют высокая стоимость кредитования и стагнация в экономике, а в случае ИЖС на это накладывается сложный переход на эскроу-счета и сокращение показателей по «дачной амнистии», говорит ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская. Операционный директор «М9 девелопмент» Антон Минеджян говорит, что ранее «дачная амнистия» обеспечивала до 25–30% ввода ИЖС. Но сейчас срок упрощенной регистрации продлен до 2031 года и его эффект почти нивелирован.

Механизм эскроу-счетов для ИЖС внедряется массово с прошлого года. С 1 марта 2025 года он стал обязательным в рамках льготных ипотечных программ, в остальных случаях — добровольный. Антон Минеджян объясняет, что большая сложность для подрядчиков — пройти фильтр банка. Частично это может быть связано именно с особенностью сегмента: возведением частных домов, как правило, занимаются небольшие компании, а не системные девелоперы. Председатель правления ГК Respect Илья Линник говорит, что в России с эскроу для ИЖС работают сейчас только 1,5 тыс. подрядчиков.

Основатель Starkwood Вячеслав Астафьев называет стремление связывать проблемы ИЖС с переходом на эскроу упрощением. Ключевой проблемой эксперт считает растущие издержки при снижении доступности финансирования. Стоимость строительства растет быстрее инфляции, и бюджеты проектов за год увеличились на 10–15%, говорит он.

Кроме того, платеж по кредиту на строительство дома по рыночной ставке сейчас составляет 250–300 тыс. руб. в месяц — это неподъемная сумма для многих, говорит господин Линник. Покупку готовых домов на рынке ИЖС, по мнению эксперта, граждане редко рассматривают из-за неготовности брать на себя риски подрядчика.

Из-за прекращения реального роста доходов граждане в принципе реже улучшают жилищные условия, отмечает Антон Минеджян. Кроме того, по его словам, сказывается растущая конкуренция с индустриальным сегментом, где наблюдается перенасыщение квартирами.

Илья Линник считает, что в 2026 году ввод ИЖС сократится на 15–20%, если не произойдет улучшения внешних факторов. Руководитель проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners Дмитрий Арестов отмечает, что системные девелоперы сейчас по-прежнему скептично смотрят на это направление. Их останавливает высокая капиталоемкость. Помимо строительства домов, необходимо финансировать дороги, инженерные сети, подготовку участков и благоустройство, перечисляет он. Все это приходится закладывать в цену реализации.