Имя с наценкой

При продаже недвижимости известное имя предыдущего владельца привлекает к объекту дополнительное внимание. Такие предложения появляются на рынке редко, а действительно исторически значимых среди них еще меньше. Надбавка к цене в таких случаях может достигать 30%. «Ъ-Инвестиции» разбирались, можно ли рассматривать «звездное жилье» для выгодного вложения средств.

В сентябре Telegram-канал Mash опубликовал пост о том, что один из сыновей Владимира Высоцкого продает квартиру, в которой жил и «устраивал квартирники» артист. Речь шла об объекте площадью около 120 кв. м на 1-й Тверской-Ямской улице в Москве стоимостью 170 млн руб., или примерно 1,4 млн руб. за 1 кв. м. При этом в сообщении Mash отмечалось, что квартира нуждается в капремонте, поскольку «сохранился только пол», мебели в ней нет, зато есть высокие потолки.

Позднее сын артиста Никита Высоцкий опроверг в ТАСС продажу квартиры своего отца, отметив, что на Тверской-Ямской тот «даже не снимал» жилье. Артист с 1975 по 1980 год жил в доме на Малой Грузинской улице, 28, и эта квартира сейчас не продается, отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «Метриум» Дмитрий Проскурин.

1-я Тверская-Ямская к числу известных московских адресов Высоцкого не относится, хотя исключать, что он бывал в выставленном на продажу объекте, нельзя, добавляет эксперт. Аналогичное предположение сделал и сын артиста. «Может, это была квартира, в которую он зашел два раза»,— сказал он ТАСС.

При этом, по мнению господина Проскурина, заявленные 170 млн руб. за указанное жилье соответствовали бы рыночной стоимости только при идеальном состоянии квартиры. Морально устаревший ремонт и износ коммуникаций, по его оценке, служат основанием для снижения цены примерно на 30%. При среднем для элитного рынка сроке экспозиции в четыре-шесть месяцев такую квартиру можно было бы реализовать за 115–120 млн руб., то есть на 50–55 млн руб. дешевле заявленной цены. По мнению эксперта, цену стоило бы снизить как минимум до 130 млн руб. с возможностью дальнейшего торга.

При этом недвижимость, в которой реально проживали знаменитости, зачастую действительно продают с наценкой до 30%, говорят опрошенные «Ъ-Инвестициями» эксперты. По оценке директора по стратегии ФГ «Финам» Ярослава Кабакова, надбавка может достигать около 10–30% в случае уникальных объектов с культурным статусом.

Влияние истории на цену заметно, если связь объекта со знаменитостью документально подтверждена, а само имя обладает культурной и исторической значимостью, поясняет руководитель мультисемейного офиса «БКС Мир инвестиций» Галина Гветадзе. Значение имеет, как долго человек там жил, создавал ли там свои произведения, а также сохранились ли интерьеры, документы и фотографии, перечисляет она. По ее оценке, надбавка может достигать около 10–15%.

Само по себе имя известного прежнего владельца не является безусловным основанием для существенной надбавки к цене, подчеркивает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. Для большинства покупателей премиального жилья определяющими остаются характеристики самой недвижимости — локация, качество дома, этаж, планировка, состояние, инженерия, наличие парковки и возможность быстро заехать. Историческая составляющая способна привлечь дополнительное внимание узкой аудитории коллекционеров или покупателей, которым важна история объекта, считает господин Стольников.

Точного официального учета недвижимости известных людей нет, поскольку часть сделок проходит закрыто, говорит госпожа Гветадзе. По ее оценке, в Москве в течение года может появляться несколько десятков предложений, если учитывать недвижимость как ушедших из жизни, так и ныне живущих известных людей, однако действительно уникальных среди них единицы. В регионах рынок еще более точечный и обычно представлен отдельными историческими квартирами, домами, дачами или усадьбами.

При покупке такой недвижимости следует проверить историю переходов права, возможные перепланировки и неузаконенные изменения, а также техническое состояние жилья, перечисляет госпожа Гветадзе. Повышенная публичность объекта также может стать минусом для состоятельного покупателя с точки зрения приватности и безопасности, добавляет эксперт.

Специального понятия «квартира знаменитости» действующее законодательство не предусматривает, однако история такого объекта может создавать дополнительные правовые риски, отмечает юрист АБ «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев. Один из них связан с наследованием: у публичных людей может быть сложная семейная история, а спустя годы после смерти собственника могут появиться новые претенденты на имущество. В случае восстановления срока принятия наследства уже состоявшаяся сделка может быть оспорена, а квартира — истребована у нового владельца.

Дополнительные ограничения возникают у квартир и домов, имеющих охранный статус или входящих в состав объектов культурного наследия, продолжает господин Ковалев. Перепланировка, замена окон или изменение исторических интерьеров в таком случае могут потребовать согласований с органами охраны памятников. Риск оспаривания сделки возникает и в случае, если в течение трех лет после нее продавец будет признан банкротом, особенно если квартира была реализована ниже рынка или сделку можно расценить как вывод активов, добавляет эксперт. Для старого жилого фонда актуальны и последствия приватизации 1990-х годов: в квартире могут оставаться лица, отказавшиеся от участия в ней и сохранившие право пожизненного проживания. Выселить их невозможно даже через суд, резюмирует господин Ковалев.

В наиболее сложных случаях стандартной проверки документов может оказаться недостаточно, считает господин Ковалев. Он рекомендует проводить расширенный due diligence (комплексная проверка), при запутанной наследственной истории дополнительно проверять круг возможных наследников и рассматривать титульное страхование — защиту от утраты права собственности на недвижимость и связанных с этим финансовых потерь. При этом такие услуги могут нести дополнительные расходы. Госпожа Гветадзе также добавляет, что законность проведенных перепланировок и техническое состояние жилья следует проверять отдельно.

К первоначальной смете ремонта старой квартиры стоит закладывать резерв как минимум 20–30%, а при подтвержденных проблемах с инженерными системами — больше, говорит Владимир Стольников. Галина Гветадзе рекомендует предусматривать запас не менее 15–20%, а при неизвестном состоянии инженерии старого дома — около 20–25%. При базовой смете в 25 млн руб. это означает еще около 5–6 млн руб. дополнительных расходов.

Большое количество просмотров «звездного» объекта не означает сопоставимого числа реальных покупателей, отмечает госпожа Гветадзе. Такие объекты, как правило, продаются медленнее сопоставимой недвижимости: потенциальному покупателю должны одновременно подойти локация, характеристики самой квартиры и история связанного с ней человека.

При оценке потенциала перепродажи необходимо учитывать совокупную стоимость покупки, ремонта, содержания и последующей реализации, констатирует Владимир Стольников. Рассчитывать на то, что следующий покупатель автоматически заплатит значительную дополнительную сумму только за имя прежнего владельца, было бы слишком оптимистично: такая история «скорее усиливает маркетинг объекта, чем гарантирует рост его стоимости». Получение прибыли эксперт связывает с разумной ценой покупки, качественной реконструкцией и корректным позиционированием квартиры при последующей продаже.

Необходимую цену последующей продажи квартиры на 1-й Тверской-Ямской, в случае если бы в ней действительно проживал Владимир Высоцкий, эксперты оценивают по-разному. При оценке общего объема вложений в квартиру на 1-й Тверской-Ямской можно исходить еще как минимум из 20–30 млн руб. расходов на ремонт, следует из оценки госпожи Гветадзе. При общем объеме вложений более 200 млн руб. для получения доходности объект потребуется реализовать как минимум за 230–250 млн руб., считает Ярослав Кабаков. Галина Гветадзе, говоря хотя бы о минимальной марже, исходит из себестоимости около 190–200 млн руб. и считает, что продавать квартиру придется заметно дороже 210–220 млн руб. Такой уровень цены, по ее мнению, потребует либо исключительных характеристик самой недвижимости, либо подтвержденной исторической ценности. В противном случае покупатель рискует заплатить премию на входе, которую будет сложно вернуть при последующей продаже.

Даже премия в 10–15% к объективной рыночной стоимости требует серьезного обоснования, считает госпожа Гветадзе. При переплате от 20% покупка становится скорее эмоциональной, чем инвестиционной, а при 30–40% стратегия «купить, отремонтировать и продать дороже» становится крайне рискованной: следующему владельцу придется повторно заплатить за ту же историческую составляющую. С существенным дисконтом на входе связывает жизнеспособность такой модели и Ярослав Кабаков: при переплате относительно обычного рынка на 20–30% ее экономика заметно ухудшается.

Коллекционную и инвестиционную стратегии в такой недвижимости поэтому стоит разделять, считает Галина Гветадзе. В первом случае покупатель может сознательно доплачивать за возможность владеть частью истории. Если же целью остается получение прибыли от перепродажи, объект должен быть экономически оправдан и без имени знаменитости, а его прошлое — рассматриваться как дополнительный потенциал роста, а не основной аргумент в пользу покупки, резюмирует эксперт.