Архитектурно-ценовой минимализм

В центре Челябинска выставлена на продажу часть бывшего ЦНТИ. За почти 2,5 тыс. кв. м площадей в одном из самых известных зданий Челябинска, расположенного в самом центре города, институт развития ДОМ.РФ рассчитывает выручить как минимум 59,84 млн руб. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают покупку удачной инвестицией, а возможное будущее соседство с судебными органами дополнительной гарантией безопасности объекта.

Институт развития ДОМ.РФ выставил на продажу около трети помещений бывшего здания ЦНТИ в самом центре Челябинска. Объявление о будущем аукционе появилось как на сайте самого ДОМ.РФ, так и на портале системы ГИС «Торги».

Начальная цена за 2488 кв. м помещений, расположенных на цокольном, техническом и трех основных этажах здания и объединенных единым номером в кадастровом учете, 59,843 млн руб., или примерно по 24,05 тыс. руб. за квадратный метр. Задаток, который необходимо внести участнику торгов,— 10% от начальной цены, шаг аукциона — 1%, или 599 тыс. руб.

Здание по улице Труда, 157 — одно из самых заметных в Челябинске еще с советских времен. Спроектированное в стиле минимализма и в форме буквы «П», оно было построено в 1972 году. Еще через два года в нем расположился ЦНТИ — центр научно-технической информации Челябинской области. Сеть подобных центров была создана по всему СССР и являлась одним из основных источников и базой актуальной научно-технической информации, научной, технической и специализированной литературы.

После распада СССР в здании постепенно начали появляться коммерческие структуры, арендовавшие помещения под различную торговлю и офисы. С 1994-го по 2001 год часть здания была отдана под челябинский филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы (ныне — РАНХиГС) при президенте РФ.

Различные коммерческие арендаторы занимали большую часть площадей и в начале нынешнего года, при этом формально помещения находились под управлением регионального филиала Российского энергетического агентства. Однако еще осенью 2025 года было принято решение о передаче здания в ведение Росимущества, а затем и под оперативное управление института развития ДОМ.РФ.

Весной этого года в здании начался ремонт. В мае издание 74.ru сообщило со ссылкой на замруководителя МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях Наталью Кадышеву о том, что примерно две трети площадей в здании (5764,8 кв. м) закреплено на праве оперативного управления за управлением Судебного департамента Челябинской области.

По данным «Ъ-Южный Урал», одним из вариантов использования этой площади может быть передислокация Центрального районного суда Челябинска, который сейчас квартирует в комплексе бывшего Центра делового сотрудничества (ЦДС) по улице Коммуны, 89, где соседствует с администрацией Центрального района, заведениями общепита, коммерческими офисами и даже банным комплексом в цокольном этаже. А еще несколько лет назад в одном из помещений ЦДС располагался стрип-клуб для женщин.

Оставшиеся же, видимо, невостребованными судебными структурами площади здания на Труда, 157 были выставлены ДОМ.РФ на торги.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман считает, что наилучшим решением было бы снести здание, и на освободившейся площадке построить что-то новое, знаковое. Но и вложение в покупку части существующего здания бывшего ЦНТИ считает потенциальной удачей.

«Локация у объекта прекрасная, наверное, одна из лучших в городе, даже несмотря на некоторые проблемы с парковкой. Будущее соседство с судом не должно смущать — не смущает же такое соседство нынешних собственников и арендаторов помещений в комплексе ЦДС, где сейчас располагается Центральный районный суд. Главное — ценник, выставленный государством за эти помещения, очень невысокий. Даже с учетом будущих вложений в перепланировку и ремонт помещений. На этих площадях можно разместить почти что угодно — от офисов или резиденции какой-то крупной структуры до общепита или медицины»,— уверен господин Шпайзман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что стартовая цена лота низкая, но обоснованная, поскольку в нее заложены риски, которые покупателю придется закрывать собственными деньгами.

«Заявленные 59,8 млн руб. указаны без НДС: это около 24 тыс. руб. за кв. м, а с НДС получится уже около 29 тыс. руб. По нашей оценке, офисы в Челябинске сейчас продаются в коридоре 28–78 тыс. руб. за кв. м, так что торги начинаются с самой нижней границы рынка.

К тому же на торги выставлена примерно треть площадей здания ЦНТИ, и в эти 2488 кв. м входят цоколь и технический этаж, за которые арендаторы платят заметно меньше, чем за офисные этажи. При этом новый владелец не сможет единолично распоряжаться фасадом, кровлей и общими инженерными сетями, поэтому любая серьезная реконструкция потребует договоренностей с владельцами остальной части здания»,— подчеркивает господин Ахмедзянов.

По мнению эксперта, реалистичный покупатель — это местный инвестор, который приведет площади в порядок и сдаст их частями под небольшие офисы, шоурумы, медицинские и образовательные центры.

«Коммерческая недвижимость Челябинска со второго квартала 2025 года понемногу дорожает, и конкуренция на торгах вероятна. Каждый шаг аукциона и каждый рубль, вложенный в инженерию и отделку, повышают требуемый доход, поэтому итоговая цена, скорее всего, останется в нижней части рыночного коридора»,— уверен управляющий партнер IBC Global.

Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман уверен, что соседство с судом и постоянное присутствие рядом судебных приставов — дополнительная гарантия безопасности для будущего собственника и возможных арендаторов.

«Площади в бывшем ЦНТИ — потенциально интересный объект в отличной локации и выставленный на торги по привлекательной цене. Ну а люди в мантиях и в погонах никому не помешают. Грубо говоря — надо брать»,— считает господин Фридман.