Квартиру можно купить. Рынок — нет

История одного горе-инвестора: «Несколько лет назад мы с другом купили пять квартир в проекте на Май Као. Нас убедили историей о “девственном пляже” и приватности для состоятельной аудитории. Затем у проекта возникли сложности с завершением и меблировкой, а перепродать квартиры оказалось почти невозможно».

Этот опыт должен научить инвестора главному: плохая инвестиция редко проваливается из-за одной ошибки. Обычно это комбинация факторов — слабая локация, неподходящий продукт, неправильное управление, юридические ограничения и отсутствие понятного выхода.

И это не единичные случаи. По данным DI Phuket Property, на конец 2025 года на Пхукете оставалось 9463 непроданных объекта общей стоимостью 194,5 млрд батов. Даже если бы новые проекты перестали запускать, рынку потребовалось бы около 22,8 месяца, чтобы поглотить этот остаток. Проблема не в отсутствии спроса, а в том, насколько точно конкретный проект в него попадает.

У неликвидной недвижимости есть две стадии. Пока объект строится, капитал инвестора заморожен: арендного дохода нет, перепродажа может быть затруднена, а платежи по договору продолжаются. После получения ключей ситуация может стать еще неприятнее: квартира уже готова, но если она не сдается и не продается, доход остается нулевым, зато появляются расходы на содержание комплекса, common area fee, резервный фонд, обслуживание и ремонт.

Поэтому перед покупкой я смотрю не на рендер и не на обещанные 10% годовых. Я раскладываю недвижимость на четыре слоя.

Первый — право и застройщик. Что именно покупает инвестор: freehold или leasehold? Что регистрируется в Land Department? Есть ли разрешения, финансирование и завершенные проекты? Если стройка задерживается или право не соответствует документации, вся математика доходности становится вторичной.

Второй — спрос. Недостаточно купить «на Пхукете». Нужно понимать, кто будет жить в объекте, сколько этот человек готов платить и почему выберет именно его.

Хороший пример прибыльной локации — Банг Тао и Лагуна. Laguna Phuket — это не просто жилой комплекс возле моря, а интегрированная территория более чем в 495 га с шестью отелями, гольф-полем, ресторанами, спа, резиденциями и собственной сервисной пляжной инфраструктурой. Спрос здесь формирует не только пляж, а среда. Семья с детьми, няней и старшими родственниками выбирает не квартиру на $30 тыс. дешевле, а место, где можно пешком дойти до пляжа по красивым аллеям вдоль озер, поесть в европейских ресторанах, заняться спортом и не проводить отпуск в машине.

Третий слой — эксплуатация. Кто будет зарабатывать деньги после передачи ключей? В июне 2026 года власти Пхукета проводили проверки объектов, которые фактически работали как гостиницы и принимали бронирования через онлайн-платформы без необходимых разрешений. Поэтому модель «поставлю квартиру на Booking и получу 10%» уже сама по себе ничего не гарантирует.

Есть и другая проблема. Представьте комплекс на 800–1000 одинаковых квартир. Каждый собственник сдает самостоятельно. Один снижает цену, сосед снижает еще сильнее — и через некоторое время инвесторы конкурируют уже не с соседним отелем, а друг с другом. Так возникает внутренний демпинг. Поэтому rental pool, единая ценовая политика и профессиональный оператор иногда важнее размера комиссии управляющей компании.

Четвертый слой — выход. Самый недооцененный вопрос: кому вы продадите объект после себя?

C9 Hotelworks насчитывает на Пхукете более 32 тыс. квартир в активном предложении. При этом средняя цена новой квартиры в проекте без гостиничного бренда составляет около $4200 за 1 кв. м, а вторичного предложения — около $3 тыс. Разница — 28,6%.

Поэтому фраза «мой объект вырос на 30%» еще не означает, что инвестор заработал 30%. Нужно найти покупателя, который согласится заплатить эту цену сразу, пока рядом застройщик предлагает новую квартиру, рассрочку и бонусы.

Вот здесь проходит граница между недвижимостью и инвестицией.

Когда совпадают четыре слоя — надежное право, доказанный спрос, профессиональная эксплуатация и понятный выход,— квартира перестает быть бетоном, который инвестор надеется когда-нибудь продать. Она становится работающим активом, способным одновременно генерировать денежный поток и сохранять ликвидность.

Я инвестирую на Пхукете уже 11 лет. За это время были и проекты, из которых невозможно было выйти, и сделки с сильным ростом капитала, вплоть до 600% на вложенный капитал (Angsana Beachfront Residences). Именно этот опыт заставил меня создать систему отбора: сначала я проверяю проект по четырем слоям, просчитываю финмодель и точки выхода— только после этого предлагаю объекты инвесторам.

У меня есть подборка проектов на Пхукете, которые прошли такой отбор, в которые инвестирую сама и могу рекомендовать инвесторам с подтвержденной доходностью.

Покупка квартиры — это сделка. Инвестиция начинается тогда, когда еще до покупки вы понимаете, кто и за что будет платить вам после нее.

ООО «ПРОФ-АДВ»

Реклама