«Хороший адрес не делает дом премиальным — он обязывает»
Владимир Михайлов, сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «Авторы» — о том, почему премиум-недвижимость не собирается по чек-листу, почему редкий адрес обязывает и каким должен быть дом, который однажды передадут детям.
Рынок недвижимости научился подробно описывать премиальность: дорогие материалы, высокие потолки, дизайнерские лобби, сервис. Владимир Михайлов предлагает смотреть на другое — можно ли заменить один дом другим без потери ощущения места.
Компания «Авторы», которую он основал вместе с Айдаром Мифтаховым в 2022 году, создаёт в Казани преимущественно камерные дома высокого класса. Сейчас в портфеле компании высококлассные дома на Петербургской, Астрономической и Большой, а также образцовый дом в центре Авиастроительного района «Авторы на Годовикова». В основе подхода — редкий адрес, архитектура, ограниченное число резиденций, материалы, способные достойно стареть, и детали, которые работают не по отдельности, а как единое впечатление. Сам девелопер называет это «особой недвижимостью». О том, где проходит граница между дорогим и действительно особым домом, мы поговорили с Владимиром Михайловым.
— Сегодня словом «премиум» рынок пользуется очень свободно. Что для вас вообще является признаком премиального дома?
— Я бы начал с того, что премиальность не равна высокой цене. Можно собрать дорогой фасад, красивое лобби, добавить набор привычных опций — и получить просто дорогой дом. Для меня высокий класс начинается там, где девелопер готов себя ограничивать: не выжимать из участка максимум, не добавлять лишние резиденции, не упрощать архитектуру ради скорости, не заменять материал на «почти такой же», если от этого меняется замысел. Премиальность — это не количество дорогих решений. Это количество потраченных нематериальных ресурсов, качество отбора и отсутствие случайных решений.
— Тогда зачем вам понадобилось ещё одно определение — «особая недвижимость»?
— Потому что «премиум» — это рыночная категория, а «особая» для нас — внутренний стандарт. Мы формулируем его довольно жёстко: это недвижимость с собственной эстетикой, которую невозможно воспроизвести или равноценно заменить. Если дом можно без потерь перенести на другой участок, поменять ему фасад, убрать половину деталей — и ничего по сути не изменится, значит, индивидуальности в нём было недостаточно. Особый дом должен быть связан со своим адресом, со своей аудиторией настолько, чтобы другое решение на этом месте казалось менее точным.
— Почему у «Авторов» такой акцент именно на центральных локациях Казани? Центр сам по себе делает проект премиальным?
— Нет. Хороший адрес ничего не гарантирует — он скорее обязывает. В центре уже существует сильный контекст: история улицы, соседняя архитектура, масштаб застройки, привычный ритм города. Ошибка здесь заметнее и остаётся надолго. Поэтому мы сначала разбираемся с местом, а уже потом проектируем дом. Петербургская требует одного контекста, Астрономическая — другого, Большая связана со своей историей Адмиралтейства и особенностями окружения. Нам неинтересно делать универсальную архитектуру и внутренние решения, которые можно повторить в любой точке города. Это ценят и наши клиенты. Хороший дом должен выглядеть так, будто он был придуман именно для этого адреса.
— Но такой подход плохо масштабируется. Для девелопера это не слишком дорогая модель?
— Если под масштабированием понимать одинаковые дома на разных участках — да, это не наша модель. Но масштабировать можно не форму, а качество подхода: как мы изучаем место, как выбираем команду, как принимаем архитектурные решения, как проверяем материалы, как ведём авторский надзор и как потом эксплуатируем дом. У каждого проекта может быть свой язык, но требования к нему должны быть одинаково высокими. Я скорее хочу, чтобы узнавали не одинаковый фасад «Авторов», а одинаковую степень проработки, внимание к деталям, смыслы.
— Вы часто говорите о камерности. Это просто красивое слово для небольшого количества квартир?
— Количество резиденций важно, но клубность не сводится к цифре. Она начинается с того, как человек ощущает дом каждый день: сколько людей проходит через лобби, насколько приватен двор, есть ли постоянный транзит, можно ли узнавать соседей, насколько спокойно устроены общие пространства. В большом жилом комплексе человек часто живёт внутри инфраструктуры. В клубном доме — внутри сообщества и более личного пространства. Поэтому ограниченное соседство для нас — часть качества жизни.
— В ваших проектах появляются музыка, живопись, собственные ароматы. Со стороны это легко принять за luxury-маркетинг.
— И если делать это ради презентации, так и будет. Мы не превращаем дом в декорацию из красивых атрибутов. Мы исходим из простой вещи: человек воспринимает пространство не только глазами. Он слышит, чувствует запах, касается материалов, запоминает свет. Поэтому архитектуру мы продолжаем в других искусствах и ощущениях. Для домов создаются музыкальные произведения, живописные проекты, селективные ароматы. Не обязательно, чтобы резидент каждый раз осознавал: вот музыка, вот аромат, вот искусство. Хорошо, когда всё это складывается в чувственный код места — тот самый, по которому дом со временем узнаётся как свой.
— А где в таком подходе проходит граница между эстетикой и реальным качеством?
— Я бы их не разделял. Красивое решение, которое плохо работает через три года, — плохое решение. Поэтому при выборе материалов мы смотрим не только на внешний вид и цену. Нас интересует, как материал стареет, как ощущается тактильно, как ведёт себя в эксплуатации, что происходит с акустикой, светом, поверхностью. Кирпич, камень, металл, стекло, дерево должны не демонстрировать стоимость, а поддерживать архитектуру и свою функциональность для резидента. Дом высокого класса должен достойно выглядеть не только в день съёмки после завершения строительства, но и спустя годы.
— Рендеры девелоперских проектов выглядят эффектно, но нередко расходятся с итоговой реальностью. Каким образом на практике проверяется соответствие построенного объекта визуализации и заявленным характеристикам?
— На стройке. Рендер — это обещание, а объект — его проверка. В реальности появляются узлы, образцы, поставки, погода, подрядчики, ограничения. И именно здесь легко начать объяснять себе, почему «почти так же» тоже подойдёт. Наша задача — не дать этому стать системой. Поэтому архитекторы и дизайнеры участвуют в авторском надзоре, внутри компании есть команда архитектуры и дизайна, мы смотрим материалы на объекте, пересобираем решения, если результат нас не устраивает. Будущего резидента не должно интересовать, сколько вариантов мы перебрали. Он должен увидеть итог, в котором замысел не потерялся по дороге от визуализации к реальности.
— Название «Авторы» в таком случае — про архитекторов?
— Не только. Для меня авторство прежде всего про ответственность за результат своим именем. Дом создают архитекторы, дизайнеры, инженеры, строители, художники, ландшафтные специалисты, сервисная команда. Это коллективная работа. Но авторская позиция появляется тогда, когда никто не говорит: «моя часть закончилась». Мы стараемся вести проект как единое произведение — от первого эскиза до того момента, когда в доме уже живут люди. Поэтому «Авторы» — это не история одного человека. Это принцип отношения к работе. Авторы продумывают каждую деталь и в процессе реализации неуклонно добиваются воплощения замысла.
— Зачем девелоперу оставаться в доме после передачи ключей? Обычно на этом его основная работа заканчивается.
— Для нас — нет. Можно сделать хороший проект и за несколько лет потерять его качество в эксплуатации. Если меняется сервис, не поддерживаются общие пространства, неправильно ухаживают за озеленением, дом постепенно становится другим продуктом. Поэтому мы создали собственную управляющую компанию «Авторы дома». Это продолжение девелопмента: техническая эксплуатация, безопасность, персональный сервис, содержание пространства. И одновременно это самая честная обратная связь. Когда ты сам отвечаешь за жизнь дома, ты быстро видишь, какие решения действительно работают, а какие нужно пересмотреть в следующих проектах.
— Каким вы хотите видеть «Авторы» через десять лет? Крупным федеральным девелопером?
— Размер сам по себе меня не мотивирует. Мне важнее, чтобы у названия «Авторы» появилось понятное содержание без необходимости каждый раз перечислять характеристики: особый адрес, точная архитектура, приватность, внимание к материалам и деталям, ответственность после сдачи. Недвижимость живёт дольше любой рекламной кампании. Поэтому самый честный результат для нас — если спустя годы дом остаётся желанным адресом, хорошо стареет и у человека нет желания менять его на следующий «новый премиум», разве что пополнить коллекцию авторской недвижимостью снова. А если эту квартиру однажды захотят передать детям — значит, мы действительно сделали что-то ценное.