Эксперт Иван Шевцов назвал способы спасения устаревших торговых центров

Торговые центры, построенные 15 лет назад, перестали приносить прибыль из-за ухода иностранных брендов и падения трафика. За январь—ноябрь 2025 года в Москве открылось всего 35 новых брендов — на 37% меньше, чем годом ранее, сообщили аналитики.

По данным Mall Index, посещаемость ТЦ снизилась на 23% к доковидному уровню. Региональные центры теряют аудиторию из-за онлайна и режима экономии. Fashion, который десятилетиями приводил людей в ТЦ, в одиночку с этим больше не справляется: во II квартале 2025 года на магазины одежды пришлось 38% всех закрытий в московских центрах. По оценке Nikoliers, 62% торговых центров уже нуждаются в реконцепции, а к 2027 году их будет 64–67%.

Как отметил генеральный директор компании ROITeam Иван Шевцов, старые модели управления перестали работать, а собственники несут убытки из-за пустующих площадей и высоких эксплуатационных расходов.

«Старый арендный бизнес не работает, но торговые центры от этого не умирают — устарела модель, по которой их строили. ТЦ-"полка для брендов" уходит в минус; тот же объект, пересобранный под услуги, досуг и городскую логистику и управляемый на данных, продолжает приносить деньги. Решает не локация и не площадь, а готовность собственника вовремя признать, что концепция устарела, и перестроить ее, пока галереи еще не опустели»,— говорит эксперт.

По его словам, у недвижимости есть жизненный цикл, который заканчивается — наступает моральное и техническое устаревание. «Любой торговый центр стареет как продукт. По отраслевой оценке, реконцепция нужна большинству объектов старше семи лет: меняются покупатель, конкуренты, набор востребованных форматов. Начать стоит с аудита: возраст объекта, доля "уставших" арендаторов, зависимость от одного-двух якорей, динамика трафика. Аудит должен ответить на главный вопрос: чем этот ТЦ должен стать для своего района: семейным центром, торгово-развлекательным или сервисным»,— подчеркнул Иван Шевцов.

Среди ключевых мер по спасению ТЦ эксперт назвал отказ от зависимости от fashion-ритейлеров в пользу услуг, медицины и образования, смену якорных арендаторов, переход на аренду с процентом от оборота и перепрофилирование «мертвых» зон под офисы, коворкинги и логистику.

В безнадежных случаях он рекомендует редевелопмент — превращение ТЦ в многофункциональные комплексы. «Когда локальная перенастройка уже не спасает, остается редевелопмент — глубокая перестройка, иногда со сменой назначения здания. Устаревшую торговую коробку переделывают в многофункциональный комплекс: торговля "у дома" внизу, офисы, апартаменты и общественные пространства сверху. Рынок и так смещается в сторону смешанных форматов и моллов "рядом с домом", а гигантские моллы почти не строят. Путь самый дорогой и долгий, но для объекта в хорошей локации это нередко единственный способ вернуть его в плюс»,— уверен эксперт.