Как ни странно, но квартиру стоимостью от $15 тыс. за кв. м тоже можно купить по ипотеке. Многие банки готовы кредитовать покупателей элитного жилья на равных условиях с обычными заемщиками. Однако в большинстве случаев максимальной суммы кредита не хватает, поэтому клиенту придется либо искать способы индивидуального кредитования, либо вносить большой первоначальный взнос.
Банки не очень охотно выдают кредиты на крупные суммы для покупки элитного жилья. Одна из основных причин — сравнительно низкая ликвидность такой квартиры. В случае невозврата кредита дорогую недвижимость будет труднее реализовать, чем "двушку" в спальном районе.
Более того, крупный кредит банк не сможет секьюритизировать у западных инвесторов, а значит, не сможет привлечь под него деньги. "Интерес у инвесторов и банков к таким кредитам пока минимальный, особенно в ситуации с недостаточным фондированием на рынке ипотеки. Сегодня и в ближайшей перспективе экономически целесообразнее выдавать 10 кредитов по $200 тыс. каждый, чем один кредит на $2 млн",— говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
Доля ипотечных кредитов на покупку элитной недвижимости в портфеле российских банков пока невелика. В Русском ипотечном банке они составляют не более 1% общего ипотечного портфеля, в Национальной ипотечной компании — менее 0,5%. Лидируют ВТБ 24 и Сведбанк — у них 13 и 20% соответственно. Однако спрос на элитное жилье есть, и банки не могут его игнорировать.
В начале 1990-х годов элитным жильем называли "сталинки" (например, высотку на Котельнической и дома на Фрунзенской набережной), дома ЦК и Совмина, расселенные коммуналки в зданиях, построенных до революции. Сейчас элитная недвижимость — это, как правило, новое жилье в пределах Садового кольца — Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Замоскворечье — и реконструированные дореволюционные дома. По мнению экспертов компании Penny Lane Realty, дом можно назвать элитным, только если он находится в историческом центре Москвы, в нем не больше 30 квартир площадью более 100 кв. м, а высота потолков не менее 3,20 м.
Самые дешевые предложения на рынке элитной недвижимости — это квартиры в доме, строительство которого только началось. В таком случае квадратный метр в этих районах обойдется в $15 тыс. Однако стоимость квартиры будет зависеть не только от местоположения, но и от качества исполнения проекта, "уровня" отделки, видовых характеристик и т. д.
Квартиру с авторской отделкой в элитном особняке "Дом с французскими окнами" в районе Остоженки, которую предлагает агентство Penny Lane Realty, можно купить по €32 тыс. за кв. м. "Сегодня покупатели ценят не только престижность района, но единую социальную среду, которая сложилась в местах элитной застройки, а также высокого уровня инфраструктуру",— рассказывает руководитель направления ипотеки агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Марина Мелконян.
Однако элитное жилье возводится и за пределами центра. За Садовым кольцом строятся элитные комплексы с богатой инфраструктурой. Например, в жилом комплексе "Алые паруса" в Строгине стоимость квартиры составляет в среднем $15 тыс. за кв. м. Расположение комплекса позволяет значительно разнообразить инфраструктуру: здесь есть яхт-клуб, теннисный корт, аквапарк, футбольное поле. Хотя "Алые паруса" относят к высшему классу элитного жилья, это скорее исключение, чем правило. Элитные дома класса А обычно находятся в центре. Для сравнения: например, квартиру в комплексе "Патриарх" в районе Патриарших прудов можно приобрести по $30-35 тыс. за кв. м.
Большинство клиентов, покупающих элитное жилье, владельцы бизнеса. И им выгодно купить квартиру в кредит под 10-11% и погасить его досрочно. Суммы, которые они не извлекут из своего бизнеса, принесут им намного больший доход. Как правило, они гасят кредиты максимум за пять лет. Однако банкам сложно оценить платежеспособность владельцев бизнеса, так как зачастую компании разбросаны по городам или даже находятся за рубежом. Поэтому, как правило, таким заемщикам придется предъявлять большой пакет документов для подтверждения стабильности бизнеса: сведения об активах компаний, сделках, выписки со счетов и т. д. "Беря ипотеку, заемщики зарабатывают на разнице между доходностью бизнеса и стоимостью кредита и оптимизируют свои финансовые потоки, снижают долговую нагрузку, поскольку ипотечный кредит имеет длительный срок погашения, которое осуществляется сравнительно небольшими ежемесячными платежами. Если бизнесмен изымет из оборота сразу крупную сумму для покупки жилья, то эту дыру ему надо будет закрывать более дорогими и неудобными источниками фондирования",— поясняет начальник департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.
Марина Мелконян указывает, что каждое решение о выдаче кредита на покупку элитной недвижимости требует индивидуального подхода, и иногда им приходится создавать буквально прецеденты: "Клиент имеет бизнес в разных странах. В Москве у него тоже есть бизнес, но основной доход он получает от компаний, которые находятся за рубежом. Банкам оценить такую деятельность было достаточно сложно, однако клиент получил кредит $2 млн под залог имеющейся недвижимости на покупку загородного дома. Сейчас мы работаем с клиентом, который ведет консалтинговый бизнес. Компании зарегистрированы в офшорных зонах, есть представительства и в Москве, но все их доходы на счетах западных банков. Он получил одобрение кредита в размере $5 млн на покупку земельного участка".
Оставить деньги в обороте компании не единственный довод за ипотеку для владельцев бизнеса. "Также это определенным образом легализация вложенных в жилье денег. Человек приобретает квартиру по ипотеке, не показывая, что владеет достаточно серьезными средствами. У него есть первоначальный взнос, который он может подтвердить, а основные деньги — это кредит",— рассказывает Марина Мелконян. К тому же у большинства банков есть верхняя планка размера кредита, и они предлагают заемщикам суммы, недостаточные для покупки элитной недвижимости. Например, "Дельтакредит" и банк "Жилфинанс" могут предложить своим заемщикам только $500 тыс. Получить большую сумму в "Жилфинансе" возможно, но только на индивидуальных условиях. Максимальная сумма в ХКФ-банке — $1 млн, в Национальной ипотечной компании — $1,5 млн, а инвестиционный банк "КИТ Финанс" выдаст $2 млн. Между тем за $1,5 млн заемщик сможет приобрести только квартиру площадью не более 100 кв. м в элитном строящемся доме.
Однако есть ряд банков, в которых нет четко очерченной максимальной суммы кредита, например МДМ-банк, ВТБ 24, БСЖВ, Сведбанк, Юникредитбанк. Размер кредита будет зависеть только от дохода, который заемщик сможет подтвердить. Ведь если клиент берет кредит на $500 тыс., его ежемесячный доход должен быть не меньше $9 тыс. "Суммы около $1 млн для наших клиентов не редкость. Сумма максимального выданного ипотечного кредита с начала 2008 года — $1 млн 750 тыс.",— говорит начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина.
И есть случаи, когда клиенту одобряют выдачу довольно внушительных сумм. "Средний размер кредита VIP-клиентов составляет около $3 млн. Мы не устанавливаем искусственных ограничений на максимальную сумму кредита, все зависит от платежеспособности клиента и стоимости выбранного им объекта. В прошлом году максимальная сумма ипотечного кредита, предоставленного ВТБ 24, составила $19 млн",— рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.
Стоит учесть, что сумма кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости. Если при оценке реальная стоимость объекта окажется занижена, заемщик получит кредит намного меньший, чем ему необходимо для покупки жилья. "На рынке оценки сейчас существует серьезный дефицит специалистов, которые умеют работать с элитной недвижимостью. Мы тратим много времени и сил на работу с оценочной компанией, чтобы цена, указанная в оценочном альбоме, совпала с реальной рыночной стоимостью объекта. Если клиент покупает объект стоимостью $3 млн, а оценочная компания написала, что он стоит $800 тыс., то и кредит заемщик получит в размере 80-90% от $800 тыс.",— отмечает Марина Мелконян.
Отдельных программ на элитное жилье пока немного, но все же они уже начинают появляться. Так, Сведбанк предлагает программу кредитования "Элитное жилье", в рамках которой размер кредита не ограничен. По этой программе можно купить по ипотеке квартиру или загородный дом на вторичном рынке жилья. Процентная ставка будет устанавливаться индивидуально и составит 9,5-10% годовых в долларах, а расплатиться с кредитом придется за 25 лет. Однако если заемщик захочет погасить кредит досрочно, ему придется в первый год платить комиссию в размере 1% суммы досрочного внесения. Специально для VIP-клиентов Сведбанк предлагает кредиты на покупку жилья за рубежом. В этом случае обеспечением по кредиту будет имеющаяся недвижимость в России. Оформить зарубежную недвижимость в кредит можно под 10% годовых в долларах.
Московский кредитный банк предлагает программу "VIP-клиент". За досрочное погашение банк не берет комиссии, однако максимальная сумма кредита будет $3 млн, и вернуть его придется максимум за 3 года. Да и процентная ставка несколько выше обычной для ипотеки — 14% годовых независимо от валюты.
Если в банке нет специальной программы, возможно кредитование на крупные суммы в рамках стандартных программ. Процентная ставка будет зависеть от срока кредита и первоначального взноса. Чем больший срок кредитования выбирает заемщик, тем выше будет ставка; и наоборот, чем больше первоначальный взнос, тем ставка ниже. "Элитная недвижимость подразумевает под собой некое уникальное предложение, обладающее набором определенных свойств, что естественно сказывается на его стоимости. И уже отталкиваясь от стоимости и характеристик ликвидности объекта, банк принимает решение об условиях кредитования конкретного объекта",— говорит начальник управления продаж и развития бизнеса банка "Жилфинанс" Сергей Суэтин.
Банкиры уверяют, что повышать процентные ставки в расчете на большую сумму они не станут, равно как и понижать. Льготные условия можно получить, если клиент пришел от партнеров банка, риэлтерских агентств и т. д. Например, Penny Lane Realty своим клиентам предоставляет скидку 0,5-1,5% на процентную ставку и 20% на страховые услуги.
Хотя большинство банков и не предлагают специальных программ для элитных заемщиков, достойный уровень сервиса им обеспечен практически в каждом банке. В банках, которые постоянно работают с крупными заемщиками, созданы специальные подразделения для этих целей. ВТБ 24 планирует запустить отдельную сеть по работе с крупными заемщиками. Отдел индивидуального обслуживания, например, есть в Сведбанке. "Сделка полностью проводится в офисе банка, в отдельных переговорных, где обеспечена полная конфиденциальность и безопасность клиента и сделки",— рассказывает начальник отдела индивидуального банковского обслуживания Сведбанка Наталья Серебрякова.
В большинстве случаев VIP-клиентами будет заниматься персональный менеджер, который постарается максимально освободить клиента от участия в оформлении ипотеки. Нотариус и представитель страховой компании обычно сами выезжают в банк для заключения сделки. "Мы готовы избавить клиента от всех лишних поездок в банк, время встреч будет назначаться исходя из запросов клиентов, а вся необходимая информация будет предоставлена в удобной форме. Взаимодействие со страховой компанией и компанией, производящей оценку жилья, банк возьмет полностью на себя",— говорит Сергей Суэтин.
Хотя кредиты на элитную недвижимость считаются высокорискованными, банки признают, что скорее всего этот сегмент будет расти вместе с рынком. А значит, будут появляться программы, рассчитанные именно на элитных заемщиков.