Иван Шевцов: «Рынку коммерческой недвижимости нужна профессиональная система управления»

На рынке коммерческой недвижимости в России длительное время не было культуры профессионального управления. Собственники привыкли к формуле «купил—сдал—получил доход», но она давно перестала работать. Иван Шевцов, CEO и основатель компании ROITeam, рассказывает, как методология управления портфелями недвижимости помогла это исправить.

«К коммерческой недвижимости в России далеко не всегда относятся как к инвестиционному инструменту. Наиболее распространенная логика — купил, сдал и получаешь пассивный доход. Но рынок быстро развивается, появляются новые форматы помещений. Правила использования усложняются, налоги растут, в Москве увеличивается кадастровая стоимость. Именно поэтому рынку коммерческой недвижимости нужна профессиональная система управления для собственников, у которых она никогда не была прибыльным активом. Но нельзя каждый раз действовать интуитивно — нужна четкая методология, которую можно масштабировать. Так появилась система комплексной оценки недвижимости по ста с лишним параметрам. Эта система позволяет проверить систему налогообложения и структуру владения. Многие до сих пор платят НДС в случаях, когда можно было давно перейти на УСН. Благодаря открытым геоданным можно проанализировать объект по нескольким параметрам. Например, если это районный торговый центр — изучить доходы населения, проходимость, понять, каких форматов не хватает ТЦ. Анализ персонала эксплуатирующей компании позволяет понять, насколько объект правильно структурирован для увеличения доходности или, наоборот, его нужно сдавать целиком, чтобы избежать лишних расходов.

Проверка объекта на соответствие требованиям пожарной безопасности и общим — для окружающей среды, людей, позволяет избежать риска его закрытия из-за несоответствия нормам.

Не менее важен анализ, насколько объект соответствует требованиям рынка и актуален для данной локации. Становится ясно, что можно сделать, чтобы повысить привлекательность недвижимости.

За девять лет работы мы столкнулись с разными кризисами на рынке и убедились: коммерческая недвижимость относительно легко их переносит, на нее негативно влияют не столько они, сколько устаревшие форматы.

У недвижимости есть жизненный цикл, который заканчивается,— наступает моральное и техническое устаревание. Рано или поздно нужны инвестиции, чтобы вернуть объекту актуальность, сделать его востребованным и конкурентоспособным на рынке.

Например, пандемия негативно повлияла на офисный сегмент, но он восстановился за два года благодаря новым форматам. Появились коворкинги, смарт-офисы, гибридные модели работы. Рынок адаптировался.

Год назад был бум складской недвижимости. Начала расти онлайн-торговля, изменились условия логистики, из-за чего рынку потребовалось огромное количество складов. Их было недостаточно, поэтому арендные ставки выросли в два-три раза. Сегодня рынок сбалансирован, и ставки пошли вниз.

Главный вывод, который мы сделали по итогам девяти лет работы, состоит в том, что управление недвижимостью в России — необходимость не только для собственников, которые стремятся сохранить и приумножить капитал, но и для здорового развития всего рынка в стране».