Новые коттеджные поселки появляются на Рублевке теперь крайне редко. Поэтому строящийся поселок премиум-класса "Папушево", расположенный на 24-километре Рублево-Успенского шоссе, заслуживает внимания хотя бы по причине своего месторасположения. К нему можно подъехать с трех шоссе — Рублево-Успенского, Можайского и Минского.
Девелопером проекта коттеджного поселка премиум-класса "Папушево" выступает инвестиционная группа AG Capital (создана в 2005 году). В ее состав входят ЗАО "АГ Капитал" (брокерская компания), ЗАО "Управляющая компания "АГ Капитал"", ЗПИФН "АГ Капитал ИНТЕРРА", НПФ "Русь", другие компании и инвестиционные фонды. Основные направления деятельности группы: прямые инвестиции, управление активами, брокерские услуги, управление фондами и привлечение инвестиций, пенсионное страхование, а теперь еще и девелопмент.
Весной 2005 года в состав фонда были приобретены земельные участки в Московской области на Рублево-Успенском шоссе. Сегодня на этой территории реализуется проект коттеджного поселка "Папушево" (земля в статусе индивидуального жилищного строительства). Строительство финансируется ЗПИФН "АГ Капитал ИНТЕРРА". Земельные участки находятся в собственности ЗПИФа недвижимости "АГ Капитал ИНТЕРРА" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АГ Капитал"", входящего в структуру инвестиционной группы AG Capital.
К территории поселка "Папушево" сейчас можно добраться по одному из трех одинаково удаленных от нее шоссе — Рублево-Успенскому, Можайскому и Минскому. К концу 2009 года планируется завершение строительства одной из первых платных трасс Подмосковья — дублера Минского шоссе. По платной автодороге от МКАД до поселка можно будет добраться за 15 минут.
В ноябре строители закончили в "Папушево" прокладку коммунальных сетей, строительство очистных сооружений и подъездных дорог. Сейчас ведутся работы по возведению первой и второй очереди домов. По мнению директора департамента инвестиций в недвижимость группы AG Capital (девелопер проекта) Александра Короткого, это уникальный случай на рынке загородной недвижимости Подмосковья, когда строительство коммунальных сетей в поселке завершено к началу продаж.
"В настоящее время идет плановая сдача сетей в эксплуатацию,— рассказывает Александр Короткий.— Готовность коммунальных сетей позволит покупателям в течение одного-двух месяцев после окончания строительства дома сдать его в эксплуатацию и получить свидетельство о праве собственности".
В октябре этого года в "Папушево" начали строить первую очередь — десять коттеджей в VIP-зоне поселка. Месяц спустя девелопер приступил к строительству второй очереди — таунхаусов, где как раз завершилась разметка участков. В декабре заложат еще десять секций таунхаусов и два дуплекса. На каждое домовладение или секцию таунхаусов и дуплексов отводится 20 кВТ.
Общая площадь поселка составляет 58 га. Необычная подковообразная форма участка определила специфическое зонирование территории: она поделена на три большие зоны. Первая — VIP-зона площадью 23,8 га — отведена под строительство вилл. На втором участке площадью 14,3 га будут строиться дуплексы и таунхаусы. На третьем — площадью 19,9 га — построят коттеджи. Всего в "Папушево" планируется построить 251 домовладение: 70 таунхаусов, 24 дуплекса и 157 коттеджей.
Строительство поселка будет вестись в три очереди. Первая должна быть полностью построена к середине 2009 года. Запланированный срок завершения всего проекта — 2012 год. Общий объем инвестиций в проект составит более $300 млн.
Генеральный план и архитектурная концепция проекта были разработаны архитектурным бюро "А-Я студия" во главе с архитектором Вадимом Генделем. Поселок спроектирован таким образом, что территория поделена на поселения, внутри которых создается собственная атмосфера и жизненная среда, благодаря различию стилей в которых будут построены дома и оформлен ландшафт.
В центре участков VIP-коттеджей будут расположены здания в стиле современной классики и Ренессанса, а ближе к лесу на больших участках земли будут строить дома в стиле кантри. В рекреационной зоне этой части поселка появится тропическая оранжерея, пруд, кафе, обсерватория. Для детей предусмотрен игровой городок с детскими площадками.
В части поселка, где будут расположены таунхаусы и дуплексы, также запланирована зона отдыха: естественное озеро, пляж, открытые площадки для активного спорта. При проектировании этой зоны был применен необычный для российского рынка недвижимости подход: таунхаусы объединены в две группы. Таким образом, жители таунхаусов помимо придомовой территории получают в распоряжение просторный благоустроенный общий двор с бассейном.
Площадь строящихся в "Папушево" домов варьируется от 350 до 750 кв. м, участков — от 20 до 40 соток. Площадь дуплексов составляет от 330 до 350 кв. м, размер земельного надела — от 12 до 17 соток соответственно. Площадь таунхаусов — от 213 до 300 кв. м, размер придомовых участков — от 3 до 7 соток. Цены на коттеджи в поселке варьируются от $1 млн 700 тыс. до $4 млн, дуплексы — от $1 млн до $1,2 млн, таунхаусы — от $580 тыс. до $980 тыс.
Архитектурное бюро "А-Я студия" разработало пять базовых вариантов домов: "классика", "кантри", "Ренессанс", "английский" и "современный". Дома различаются площадью, планировкой и расположением в поселке. Все они будут сдаваться под чистовую отделку. Для отделки можно привлечь собственных подрядчиков или воспользоваться мастерами девелопера. Покупатели имеют возможность выбрать дома в одном из стилей, но с учетом их запланированного расположения. Например, если клиент выберет классику, то участок будет располагаться в центре коттеджной зоны. Если предпочтителен участок у леса, то покупатель будет выбирать из стилей кантри или современный.
Коттеджный поселок "Папушево"
Местоположение: 24-й км Рублево-Успенского шоссе
Общая площадь (га): 58
Тип застройки: коттеджи, дуплексы, таунхаусы
Площади коттеджей (кв. м): 350-750; 20-40 соток земли
Площади таунхаусов (кв. м): 213-300; 3-7 соток
Площади дуплексов (кв. м): 330-350; 12-17 соток
Цена домовладения ($): коттеджи — 1,7-4 млн; дуплексы — 1-1,2 млн; таунхаусы — 580-980 тыс.
Начало строительных работ: июнь 2007 года
Окончание строительства: 2012 год
Характеристики*
Положительные:
— профессиональный проект, вписанный в окружающую среду;
— хорошая транспортная доступность;
— развитая инфраструктура в шаговой доступности;
— адекватное соотношение цены и уровня инфраструктурных объектов.
Отрицательные:
— перспектива длительной стройки после заселения первых жителей;
— жесткая привязка проекта к участку.
*Характеристики отмечаются на основании субъективных впечатлений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй":
Каждый новый поселок потенциально интересен как для тех, кто стремится жить на Рублевке, так и для тех, кого по каким-то причинам перестало устраивать уже имеющееся здесь жилье. Поселок "Папушево" наверняка привлечет внимание и тех и других. Это современный проект, который соответствует основным требованиям взыскательных покупателей: архитектура от известного на рынке бюро "А-Я студия", вся необходимая внутренняя инфраструктура, обширная общественная зона с собственными водоемами. Девелопер идет в ногу со временем, в поселке заявлено несколько форматов жилья — и виллы, и дуплексы, и таунхаусы. Может показаться странным строить таунхаусы на Рублево-Успенского шоссе. Но практика показывает, что у этого формата есть своя очень обширная аудитория. Многие состоятельные люди покупают квартиру в таунхаусе для своих подрастающих детей, для престарелых родителей, нередко даже для прислуги. Таунхаус также сравнительно недорогой способ приобщиться к элитному социуму Рублевки.
Однако есть один потенциальный минус, который может перечеркнуть разом все сказанное выше. Сейчас дорога от Горок-10, рядом с которыми расположен поселок, до Москвы может занять два часа. Если обещанный платный дублер Минского шоссе не будет начат в срок, девелопер может столкнуться с серьезными проблемами при реализации поселка.
Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group:
К плюсам проекта следует отнести хорошую транспортную доступность. Возможность подъезда с трех трасс (Рублево-Успенское, Можайское и Минское шоссе). А также мультиформатность поселка — он охватывает все сегменты рынка, это позволяет привлекать больше покупателей. Данный вид поселков активно развивается в последнее время на рынке подмосковной недвижимости. Хорошо также, что уже завершено строительство коммунальных сетей, очистных сооружений и подъездных дорог. Однако, на мой взгляд, класс поселка не соответствует запросам рынка. "Папушево" позиционируется в сегменте "выше среднего". Спрос на данный поселок существует, но в долгосрочной перспективе может снизиться в связи с общими тенденциями на рынке.