В ноябре--начале декабря ситуация с ценами на недвижимость не изменилась. По-прежнему наблюдается небольшой, в пределах статистической погрешности рост рублевых цен, сопровождаемый ростом долларовых на 2-3%. При этом ненамного увеличился спрос за счет тех покупателей, которые хотят завершить сделку перед новым годом.
Грядущие выборы, как полагают участники рынка, мало изменят ситуацию — слишком очевиден их исход и минимальны политические риски. Система бюджетирования РФ не должна претерпеть никаких значительных изменений — финансы, потраченные на проведение выборов, всегда перераспределяются на другие рынки, в том числе на столичный рынок недвижимости.
Некоторые продавцы надеются, что значительная часть покупателей, особенно в сфере элитного жилья, пока откладывает покупку и ожидает всплеска цен после выборов.
По прогнозам, в следующем году рост цен продолжится более высокими темпами (на уровне инфляции или чуть выше), однако он не коснется дешевого низкокачественного жилья.
На рынок должно выйти довольно большое количество новых объектов. Разумеется, при условии, что застройщики не будут оттягивать начало продаж, дожидаясь выгодной экономической ситуации, а этого от них вполне можно ожидать, основываясь на опыте 2007 года.
Мнения участников рынка
Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга группы компаний "Конти":
В ноябре рост цен на ряд объектов составил порядка 3-5%. Вместе с тем стоимость переоцененных ранее объектов повышаться уже не будет. Увеличение стоимости недвижимости связано в том числе с тем, что некоторые застройщики начали активно поднимать цены, чтобы в декабре предложить покупателям различные новогодние скидки. Кроме того, продолжается падение курса доллара, что также заставляет продавцов корректировать цены в сторону повышения. Спрос увеличился, поскольку все стремятся успеть приобрести квартиру до новогодних праздников, причем активно растет спрос на более качественное и дорогое жилье при сохранении предложения на том же уровне.
На рынке наметилась тенденция укрупнения строительных компаний, и на фоне увеличивающихся финансовых возможностей начинается возведение масштабных многофункциональных проектов.
Период с января по март — традиционно время снижения деловой активности, а с апреля 2008 года начнется новый виток роста цен. В следующем году мы ожидаем рост стоимости квадратного метра недвижимости чуть более высокими темпами, чем в текущем.
Так как по результатам 2007 года объемы продаж у строительных компаний снизились, с нового года все начнут наверстывать упущенную прибыль. Вместе с тем объем предложения сокращается, что соответствующим образом скажется на ценах.
Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate:
Цены на недвижимость в Москве в ноябре, как и в октябре, не выросли. Что касается спроса, то идут активные показы, но, судя по всему, спрос отложенный. Люди пока присматривают для себя квартиры и ждут окончания выборов, когда стабилизируется политическая ситуация. Но с этого момента цены на квартиры начнут расти, и на их уровень повлияют не только итоги выборов. В 2008 году на рынок выйдет много ожидаемых проектов, которые сейчас пользуются повышенным спросом. Это объекты в Плотниковом и Староконюшенном переулках, дом на Плющихе от "Миг-риэлти", новые дома на Остоженке. Кроме того, дорожают строительные материалы, к примеру, летом цены на цемент выросли на 200%.
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль":
Тенденция роста средней удельной цены предложения на вторичном рынке жилья в Москве наиболее устойчива в эконом- и среднем классе жилья. В секторе бизнес-класса, несмотря на коррекцию в отдельных административных округах, ситуация также в целом стабильна.
По нашим экспертным оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен — не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка. Начнет меняться ситуация на рынке новостроек. Сам уровень цен приблизился к потолку платежеспособности потенциальных покупателей. В среднесрочной перспективе нет оснований ожидать бурного роста стоимости жилья. Среднегодовой рост цен может составить порядка 15%, чуть выше инфляции, при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными.
Сейчас рассматривается много новых проектов во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы и особенно Московской области (так как земельные ресурсы Москвы уже крайне ограниченны). Часть проектов пока на стадии проектирования, часть уже выходит на площадку. В любом случае, по нашим оценкам, начало продаж этих объектов возможно во второй половине 2008 года.
Александр Моторин, исполнительный директор департамента недвижимости Mirax Group:
В ноябре долларовые цены на квартиры выросли, в том числе из-за снижения курса американской валюты. Стоимость квартир в "Миракс Парке" и "Кутузовской Ривьере" увеличилась за ноябрь на 5-12%. Этот всплеск связан не столько с состоянием рынка, сколько с тем, что строительство этих объектов завершается в этом году. Спрос на эти объекты на рынке очень высок, но предложений уже почти не осталось, поэтому на оставшиеся квартиры существенно подняты цены.
Даже если мировые цены на энергоносители не будут расти и останутся на прежнем уровне, подорожание жилья в 2008 году продолжится. По самому скромному прогнозу, цены будут расти в пределах 15-25%, причем неравномерно: на жилье невысокого качества — в пределах инфляции, а на качественное жилье бизнес- и премиум-класса — более высокими темпами. Искушенные платежеспособные покупатели не довольствуются квартирами в "сталинках" на Кутузовском или в домах дореволюционной постройки в историческом центре. И дело не только в изношенных коммуникациях — часто приходится соседствовать с коммуналками, а о качестве инфраструктуры вообще не стоит говорить.
Олег Борисенок, аналитик компании "Комстрин":
Ситуация с ростом цен в Москве крайне интересная. Если говорить о рублевых ценах, то они падают с начала года. В январе стоимость метра составила около 112 тыс. руб., а сейчас держится на уровне примерно 103 тыс. В долларах же цена в последние месяцы растет, но этот рост обусловлен в первую очередь падением курса и общим ростом инфляции этой осенью.
Думаю, что в 2008 году рынок столичной недвижимости будет вести себя спокойно, резких колебаний ожидать не стоит. По крайней мере, баланс спроса и предложения будет сохраняться.