Стройка индивидуального характера

Рынок индивидуальных жилых домов начинает оживать после многомесячного застоя, следует из подсчетов российских ведомств. Однако граждане, выбирая загородный дом, отмечают для себя новые сложности, связанные с ростом себестоимости строительства и удорожанием кредитов. Эксперты говорят о необходимости господдержки этого сектора рынка.

Объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) считается частный жилой дом не выше трех этажей, предназначенный для одной семьи, с возможностью прописки и расположенный на землях с соответствующим видом разрешенного использования. Этот сектор жилой недвижимости активно рос в последние несколько лет, начиная с пандемии. Интерес к рынку стимулировали в том числе программы льготной ипотеки, которые позволяли взять кредит на строительство по низким ставкам.

В 2020 году доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составила 48%, а к 2023 году показатель вырос до 53%, сообщал Росстат. По данным Росреестра, в 2024 году на ИЖС также пришлось больше половины от всех введенных в эксплуатацию новых жилых объектов в России, или 62,3 млн кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдения. «С начала 2025 года граждане построили и поставили на кадастровый учет в Росреестре 170,4 тыс. частных домов общей площадью 24,7 млн кв. м, что почти на 17% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года»,— заявлял в апреле вице-премьер Марат Хуснуллин.

В качестве сдерживающих факторов участники рынка в первую очередь называют удорожание кредитов и сокращение доступности ипотеки. «Мы адаптировались к ситуации, активно развивая программы рассрочки — это позволило сохранить объемы сделок. В некоторых проектах доля покупок в рассрочку достигла 60–70%. Тем не менее без снижения ключевой ставки развитие сектора ИЖС будет ограничено»,— говорит коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова.

Также на охлаждение спроса влияют удорожание рабочей силы, ограничение на ввоз и рост стоимости импортных строительных материалов. «В результате на примере наших проектов мы видим увеличение стоимости строительства дома “под ключ” как минимум на 100%, если речь идет об экономичной отделке и инженерии в категории комфорт. И на 200% — если в проекте присутствуют дизайнерские и нестандартные решения»,— приводит данные руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Еще одна причина снижения спроса — удорожание земли. По данным «Яндекс Недвижимости», цена за сотку в январе 2024 года выросла более чем на 12,2% к декабрю и почти на 15% к январю 2023 года. В январе—мае 2025 года средняя цена увеличилась еще на 3%, до 580 тыс. руб. год к году, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике».

В то же время в крупных банках отмечают сезонный рост спроса на строительство индивидуальных жилых домов. Например, только в июле 2025 года банк ДОМ.РФ выдал более 1 тыс. ипотечных кредитов на ИЖС на общую сумму 6,5 млрд руб. В пресс-службе организации заявили о восходящем тренде спроса на такие кредиты от месяца к месяцу: их стало в 1,5 раза больше по сравнению с июньскими показателями.

Активно брали кредиты на строительство частных домов также в Краснодарском, Приморском краях, Иркутской области и Татарстане, Ленинградской и Ростовской областях. Июльский спрос на ИЖС в этих регионах в самом банке называют рекордным, показатель вырос вдвое к январю.

Наибольший объем ИЖС сегодня сосредоточен в Центральном федеральном округе (ЦФО), где только в 2025 году было построено около 40 тыс. индивидуальных домов суммарной площадью более 8 млн кв. м. Больше всего объектов сдано в Московской области: по данным Росреестра, на кадастровый учет поставлено более 15 тыс., или 38,2% от общего объема, объектов ИЖС в ЦФО.

Люди выбирают участки под загородную недвижимость неподалеку от своего основного места проживания. «Основная мотивация — это улучшение жилищных условий, но немало и тех, кто покупает загородную недвижимость для сезонного проживания. Географически 70% клиентов предпочитают оставаться в привычном районе, избегая радикальной смены локации»,— говорит Анна Комарова.

«Покупатели все чаще выбирают участки меньшего метража: от 5 до 10 соток. Это связано как с финансовой доступностью, так и с удобством эксплуатации»,– приводит данные госпожа Комарова.

В сегменте готовых домов покупатели выбирают компактные одноэтажные объекты площадью около 100 кв. м. В целом тренды последних пяти лет — барнхаусы и хайтек —начинают сдавать свои позиции, им пришли одноэтажные строения с классической двускатной кровлей, отмечают участники рынка. В основе таких домов — традиционный «финский сарай», но обязательно с обширным панорамным остеклением. Кровля напоминает стиль шале: у нее значительные свесы, отсутствие излишеств. «Самая востребованная площадь дома сегодня — от 110 до 150 кв. м. Средний класс пришел к разумному потреблению: покупатели не пытаются построить в доме бильярдную или спортзал. Все рационально: большая гостиная, продуманные жилые комнаты, удобные санузлы, кладовки разных форматов и гардеробные»,— перечисляет тренды руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. По его словам, основная аудитория ИЖС сегодня — люди от 30 до 55 лет, которые могут оплатить строительство дома собственными накоплениями.

«У нас четверо детей, и нам нужна была большая трехкомнатная квартира, но это дорого. В результате купили участок под ИЖС, строительство обошлось примерно в 5 млн руб., не считая мебели, но многое приходилось делать самостоятельно»,— приводит пример домовладелец и строитель Игорь Севастьянов.

Рынок ИЖС будет расти с понижением ключевой ставки, однако ему необходима господдержка, тем более в секторе немало проблем, которые нельзя перекладывать на плечи покупателей, считают участники рынка. В частности, для ИЖС характерна проблема с девелопментом территории и инфраструктурными рисками. Сложность градостроительного регулирования, отсутствие готовой социальной и транспортной инфраструктуры, трудности с подключением к сетям или невозможность существующих муниципальных инженерных сетей принять дополнительные нагрузки — это все факторы увеличения себестоимости. «Вместе с тем загородный дом — это жилье, которое должно быть существенно доступнее, чем городской аналог. По моей оценке, разница в стоимости 1 кв. м жилья в городе и в ИЖС должна быть не менее чем в 2–2,5 раза, чтобы предложение домовладения было конкурентоспособным при сопоставимой классности актива»,— считает управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.