Обмен рисками
Ипотечные кредиты составляют сейчас чуть более 5% от всех ссуд, выданных российскими банками частным заемщикам. Таких кредитов могло бы быть и больше — финансовое положение банков позволяет. Не позволяет финансовое положение самих заемщиков.
Процент отсева желающих взять ипотечный кредит неизвестен. Но даже те, кому удалось получить ссуду, бывали неприятно поражены тем, что на подготовительной стадии сделки банки едва не выворачивали соискателя наизнанку, изучали его документы буквально под микроскопом.
Не спешите обвинять банки в жлобстве. Если бы вам пришлось оказаться в сопоставимой бытовой ситуации — предстояло принять решение, давать ли в долг незнакомому человеку крупную сумму надолго,— вы бы в первую очередь позаботились о гарантиях возврата, попытались понять, что за фрукт перед вами, соображает ли он, на что подписывается.
Всякий трезвый банкир просто обязан позаботиться о гарантиях возврата столь крупного кредита. Стандартная система безопасности насчитывает три составляющие. Первая — оценка адекватности заемщика и его кредитоспособности. Второй и третий элементы гарантии — соответственно залог и наличие суммы первоначального взноса на приобретаемое жилье.
В качестве залога обычно выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Даже при наличии залога по кредиту банки принимают на себя серьезные риски. Существует, например, такой риск, как снижение цен на недвижимость и, как следствие, обесценивание залога. Сейчас он кажется смехотворным, но нельзя исключать, что через несколько лет в случае какого-нибудь глобального мирового экономического кризиса он станет реальным. В 1998 году мы проходили опыт стремительного удешевления недвижимости.
Кроме того, существуют реальные препятствия для реализации залога. Закладная на единственную крышу над головой воспринимается заемщиком как короткий поводок: не сможешь платить по кредиту — вообще на улице окажешься. Но на практике реализовать эти угрозы банку чрезвычайно сложно. Если у заемщика нет бабушек-тетушек, куда бы его можно было насильственно выпихнуть и прописать, то выселить семью должника в буквальном смысле на улицу не позволит отечественное законодательство. А если еще под одной крышей с ним прописаны несовершеннолетние дети или пенсионеры, дело вообще труба. После принятия закона об ипотеке вносились поправки в Гражданский кодекс, в определенных случаях позволяющие банку действовать жестко. Предполагалось создать специальный жилой фонд, самый дешевый и простецкий, куда бы переселялись ипотечные банкроты. Но это решение в большинстве регионов пока существует только на бумаге. Поэтому залог имеющейся квартиры — это скорее элемент устрашения заемщика, нежели реальный инструмент воздействия на него.
Тем не менее отсутствие даже такой декоративной гарантии может стать поводом для отказа в выдаче кредита. С точки зрения банкира, к нему обращается голь перекатная, бомж и просит нехилую сумму. Безусловно, совсем без жилья может оказаться и вполне приличный человек, например молодой амбициозный специалист, приехавший покорять столицу, или щепетильный гражданин после развода. Так ведь амбициозность и щепетильность бумажками не подтвердишь. А банкиру это надо — принимать на себя риски случайного прохожего?
Наличие суммы первоначального взноса для банкира является подтверждением серьезности намерений заемщика, демонстрацией того, что клиент отдает себе отчет, во что ввязывается. Что он кредитоспособен, наконец. Никакие самые жаркие честные-пречестные обещания много-много заработать и все-все отдать не убедят банкира весомее, чем уже накопленная кучка денег.
Иллюстрацией того, чем может обернуться раздача кредитов с нулевым взносом, является нынешний кризис на рынке ипотечного кредитования в США. Еще лет шесть назад такие кредиты выдавались лишь при наличии у заемщика минимум 50% от суммы приобретаемого жилья. После трагедии 11 сентября власти решили взбодрить пребывающую в шоке нацию и разрешили банкирам снизить планку требований к заемщикам. Многие банки начали предлагать ипотечные программы с нулевым взносом, буквально раздавали кредиты направо и налево, первому встречному, который купился на доступность ссуды, не рассчитав свои силы. В итоге объем неплатежей по ипотечным кредитам достиг критической массы — около $1,7 трлн. Начались проблемы у банков. В стадии отчуждения сейчас находится более 170 тыс. объектов жилой недвижимости.
Кризис получился отнюдь не локальный. Снизились продажи недвижимости, начали проседать строительная промышленность и сектора, ориентированные на производство товаров для обустройства жилья. Проблемы банковского сектора зацепили смежные финансовые институты — страховщиков, хеджевые и инвестиционные фонды. Кризисные явления в финансовых институтах экспортировались на международные рынки — полетели вниз фондовые индексы практически всех стран, а в конце июля после очередной сводки плохих ипотечных новостей случился единовременный обвал фондовых рынков. Бабахнуло и в России. И клубок американских проблем еще не размотан, основная масса банкротств и прочих неприятностей в экономике еще впереди. Специалисты уже открыто предупреждают о реальной опасности разворачивания мирового финансового кризиса. А началось-то все с выдачи либеральных ипотечных кредитов.
Статистики (во всяком случае, публичной) об уровне неплатежей российских заемщиков именно по ипотечным кредитам не существует. Есть общая цифра по всем видам кредитов населению — 3%. Но многие банки прячут неплатежи, и аналитики утверждают, что реально эта цифра составляет 11-12%, а у некоторых банков и все 30%. Основные невозвраты, впрочем, приходятся не на ипотечные, а на потребительские кредиты. С одной стороны, к теме разговора это никак не относится. С другой стороны, это лишнее подтверждение принципиальной порочности практики нулевых кредитов. Основная масса неплатежей идет как раз по соблазнительным своей доступностью так называемым экспресс-кредитам, оформляемым, если не сказать втюхиваемым прямо в магазинах практически каждому желающему. Неплательщики не имели злого умысла обмануть банк, они просто не рассчитали свои силы.
При получении ипотечного кредита свои силы надо просчитывать тысячекратно и с учетом перспективы. За неэлитную "однушку"-"двушку" придется ежемесячно в течение 20 лет выплачивать банку от $1,5 тыс. до $2 тыс. Такое в нашей стране могут позволить себе единицы. И тут мы упираемся в другую проблему — несоразмерности стоимости жилья и доходов основной массы населения. Но это уже проблема экономики в целом. Можно принимать сколь угодно много целевых государственных программ — хоть "Доступное жилье", хоть "Супердоступное жилье". Для большинства граждан оно все равно не станет доступнее. Можно сколь угодно взывать к банкирам, призывая их снизить планку требований по выдаче ипотечных кредитов, грозить им пальцем или даже стучать по столу кулаком. Они не могут, да и не должны стараться взвалить на свои плечи глобальную социальную проблему. У них свой бизнес.
Александр Винокуров, генеральный директор банка "КИТ Финанс":
— Причина того, что наш банк не выдает ипотечные кредиты без первоначального взноса, проста: такие кредиты не подходят для секьюритизации. Требования, которые предъявляют инвесторы, рейтинговые агентства и организаторы финансирования, однозначно говорят о том, что коэффициент LTV (loan to value — отношение размера кредита к стоимости залога) не должен быть равен 100%. Это вопрос рисков.
Мы уверены, что стопроцентный кредит на жилье является продуктом с повышенным риском, особенно на стагнирующем или падающем рынке жилья. По нашей ипотечной программе установлен первоначальный взнос в размере от 10% от стоимости приобретаемого жилья. Таким образом мы минимизируем риски банка в случае, когда необходима реализация предмета залога (квартиры). То, к чему приводят рискованные шаги на рынке ипотеки, мы уже увидели на примере рынка subprime (ипотечные кредиты с высоким риском) в США.
Сейчас наша практика показывает, что основная масса российских клиентов стремится не к минимальному, а, наоборот, к более высокому уровню взноса. Кредиты с размером взноса 20, 30 и даже 50% занимают все большую долю в нашем ипотечном портфеле.