Коротко


Подробно

Межевые раны

3 августа вступил в силу принятый 11 июля 2007 года депутатами Московской областной думы закон Московской области "О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства". Закон устанавливает размер максимальной платы за подобные работы и будет действовать до 1 января 2010 года. Казалось бы, теперь у всякого, кто оформляет подмосковную землю в собственность, появилась возможность серьезно сэкономить на оплате услуг землеустроительных фирм. Но на практике утверждение государственных тарифов на работу частных компаний, скорее всего, вынудит игроков рынка продавать свои услуги пакетами c лишними опциями или приведет к серьезному повышению цен на все сопутствующие работы.


Квадратная настройка


Закон "О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства" устанавливает тариф на землеустроительные работы в размере 450 руб. за сотку и ограничивает максимально допустимую сумму за эти работы 7000 руб. Данные тарифы включают в себя "сбор информации о земельном участке, содержащейся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, геодезической, картографической и иной (связанной с использованием, охраной и перераспределением земель) документации. Определение площади земельного участка и (или) ограниченных в использовании его частей, составление карты (плана) земельного участка, отображающей в графической форме местоположение, размер, границы и выделение (если они имеются) частей земельного участка, имеющих ограничение в использовании, а также отметки размещения объектов недвижимости, прочно связанных с землей".

Собственно работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ земельного участка на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана.

Ограничения, подобные подмосковным, уже введены и действуют в нескольких областях РФ в рамках программы "дачной амнистии". Однако сравнение механизмов ценообразования, которые существуют на сегодняшний день в Московской области, с любой другой областью РФ является, мягко говоря, некорректным. В своих комментариях к принятому закону депутаты Московской областной думы особенно подчеркивали, что цены, которые устанавливают землеустроительные компании на межевание земельных участков, "не имеют экономического обоснования". Однако, к примеру, и цены за квадратный метр в Москве и в Московской области, по оценкам экономистов, превышают реальную стоимость минимум на 40%. Если уж устанавливать на законодательном уровне тарифы на услуги малого бизнеса, то почему нельзя ограничить стоимость квадратного метра? Решилось бы не в пример больше проблем.

На сегодняшний день средняя стоимость межевания земельных участков в Московской области варьируется от 8 тыс. до 15 тыс. руб. В зависимости от направления и сложности замеров на участке (здания, строения различного назначения, хозяйственные постройки и т. д.) растет и стоимость работ. При этом большая часть и материальных, и временных затрат чаще всего приходится не на полевые геодезические работы, а на сбор необходимых для межевого дела документов — данных государственного земельного кадастра о границах соседних земельных участков, данных о коммуникациях, которые проложены по земельному участку или поблизости от него, данных о соседних землепользователях и их полномочиях по согласованию границ земельного участка, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, которые нередко содержат массу противоречий и неточностей, и т. п. По итогам межевания готовится межевое дело, которое по своей форме, размеру и составу напоминает дела, которые формируются в судах по гражданским делам. По сути, землеустроительная компания не просто уточняет границы земельного участка, а заново его формирует и занимается обоснованием прав на земельный участок лица, обратившегося за межеванием.

Полный пакет документов, подтверждающих ваше право собственности на землю, требуют сразу три организации — Роснедвижимость, регистрационная палата и единый кадастр земельных участков. И в каждой из этих организаций вы должны доказывать свое право на один и тот же земельный участок. В случае возникновения любого несоответствия требованиям второй организации, даже при условии одобрения первой, вам будет отказано, и потом вы будете доказывать свои права уже в суде.

В случае же судебного разбирательства в отношении земельного участка затраты на правовое сопровождение составят минимум 25-50 тыс. руб. Такова примерная цена ошибки, которую вы заплатите за неквалифицированную работу представителей землеустроительной компании. Эту-то компанию и вынуждают сейчас снизить стоимость работ по межеванию, а значит, и оплату труда своих сотрудников.

Метровое воинство


По данным Федеральной службы государственной статистики, среднемесячная начисленная номинальная заработная плата в России в июне 2007 года составила 13 810 руб., превысив на 25% уровень июня 2006 года и на 8% — уровень мая 2007 года. Реальная заработная плата в июне 2007 года возросла на 15,2% по сравнению с июнем прошлого года и стала выше на 7% по сравнению с уровнем мая 2007 года.

Естественно, что все это среднестатистические показатели. Однако нехватка квалифицированных кадров в отдельных отраслях способствует еще более высоким темпам роста зарплат. Это относится и к землеустроительным компаниям, все сотрудники которых являются специалистами с высшим образованием.

Помимо двух геодезистов, которые выезжают на замер земельного участка и определения точных его координат, требуется еще камеральный сотрудник, который занимается вычерчиванием графических материалов и подготовкой межевого дела. Средняя заработная плата каждого из этих сотрудников в зависимости от квалификации составляет 15-25 тыс. руб.

Для работ по межеванию землеустроительная компания использует специальную аппаратуру, стоимость которой составляет в среднем $5-10 тыс. Кроме того, для выезда двух специалистов с техникой на место требуется автомобиль, а значит, возникают затраты на бензин и амортизацию. Землеустроительная компания платит налоги на добавленную стоимость, зарплату сотрудникам и пр. Все это включено в стоимость работы частных землеустроительных фирм, поскольку государственных фирм, работающих по государственным же расценкам, у нас просто нет.

По мнению депутатов, установленные тарифы на межевание земельных участков защитят малоимущие слои населения от произвольного ценообразования. Однако именно по этой категории людей нововведение и ударит больнее всего. К пенсионеру, которому для оформления прав собственности на земельный участок площадью 6 соток, согласно новому закону, надо заплатить всего 2700 руб. за межевание, скорее всего, никто не поедет: временные и материальные затраты на работу по межеванию такого участка попросту себя не окупят. А ведь есть и меньшие участки — площадью около сотки, например огороды. Так что бабушки-огородницы, для которых все работы по межеванию должны быть выполнены за 450 руб., просто никогда не оформят свои документы на землю. Зато можно предположить, что личный бюджет депутата, который владеет несколькими гектарами подмосковной земли, вряд ли ощутимо пострадает от расходов за межевание, не превышающих 7000 руб. У садовода и огородника обычно в собственности 6-10 соток земли. 15 сотками, а также участками большей площади, как правило, владеют небедные люди, в том числе и сами депутаты.

Но самое главное — для малоимущих слоев населения не предусмотрены никакие субсидии и преференции в части налогообложения земли. Становясь правообладателем земельного участка, те же пенсионеры платят налоги наравне со всеми. А налоги в Подмосковье, как и в других областях РФ, устанавливаются органами местного самоуправления, исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Напомним, что уже сегодня кадастровая стоимость приближена к рыночным ценам. Максимальная ставка для 6 соток превышает 1700 руб. в год. Впрочем, в некоторых субъектах РФ эта ставка может ограничиваться 22 коп.

При этом в соответствии со статьей 14 закона Российской Федерации "О плате за землю" органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для отдельных категорий налогоплательщиков (в том числе пенсионеров, малоимущих граждан) в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления. Право народные избранники имеют — но вот льготы не устанавливают.

Реальная экономия


В действительности, чтобы сэкономить на оформлении прав собственности на землю (а межевание участка делается именно для этой цели), придумывать велосипед не нужно. Правда, законодатели тут не помогут. Вот как можно сэкономить, если человек владеет землей в стандартном садовом товариществе, где размеры земельных участков, как правило, составляют 6 соток.

Межевание начинается с полевых геодезических работ. Обычная технология заключается в определении координат угловых точек забора и строений, находящихся на участке. Сразу же возникает много проблем. Поскольку с правовой точки зрения забор не является границей земельного участка, то при согласовании границ между соседями часто возникают трения из-за захвата чужой земли. Для решения этих вопросов необходимо произвести обмер прилегающих участков, посчитать площадь каждого из измеренных земельных участков, сравнить с правоустанавливающими документами.

С одной стороны, действующее законодательство таких требований не устанавливает. Однако они могут быть выдвинуты соседями, усмотревшими при межевании ущемление своих прав. Эти дополнительные работы, разумеется, увеличивают стоимость межевания.

Затраты геодезической бригады на выезд к месту съемки и на сгущение опорной геодезической сети в месте съемки, предшествующее обмеру участка, при одновременном межевании нескольких земельных участков могут быть разделены между собственниками участков, что снижает стоимость полевых геодезических работ. Кроме того, не возникает и расходов, связанных с согласованием границ. Таким образом, например, у садоводов-огородников есть прямая выгода межеваться всем товариществом или хотя бы в пределах одного квартала.

Геодезическая съемка в целях межевания предельно упрощена. На ней не отражается рельеф местности, насаждения, местные коммуникации. Именно поэтому она не может быть использована в других целях. В то же время у товарищества в целом и у отдельных его членов существует масса иных проблем, для решения которых привлекаются геодезисты. Например, при газификации садового товарищества газовая служба требует провести топографическую съемку всего садового товарищества в масштабе 1:500. Такой же съемки частного земельного участка и прилегающей к нему территории требует архитектор для проектирования новых построек на участке.

Топографическая съемка одного земельного участка в индивидуальном порядке стоит 10-12 тыс. руб., да еще согласование коммуникаций в специализированных службах потребует 8-10 тыс. руб. При межевании садового товарищества можно договориться, чтобы в качестве полевых работ была выполнена топографическая съемка. При этом стоимость межевания останется прежней. Топографическая съемка будет включена в межевание, а ее стоимость составит около 3 тыс. руб. и войдет в стоимость межевания, не увеличивая ее.

Получается, что если сразу выполнить не упрощенную, а полноценную топографическую съемку в масштабе 1:500 территории садового товарищества, то она может быть использована в целях межевания, а также послужить подосновой для любого проектирования на этой территории. Необходимо отметить, что до октября 1917 года все межевание проводилось на основании топографической съемки, и лишь огромный объем работ, возникший в связи с массовым перераспределением собственности, стал основанием для снижения требований к полевым геодезическим работам, проводящимся в рамках процедуры межевания.

Немало проблем у членов садового товарищества возникает в связи с согласованием границ с собственниками земель, граничащих с садовым товариществом, в первую очередь с лесным фондом и с землями, находящимися в распоряжении местных органов власти. Эти согласования сопряжены с серьезными временными и денежными расходами. Значительная экономия достигается в том случае, если согласование всей границы садового товарищества с соседями на момент межевания частных участков уже проведено. А ведь на подобные согласования, особенно с землями лесного фонда, можно потратиться больше, чем на само межевание.

Есть и другая причина, по которой необходимо скорейшее уточнение границ садоводства и согласование их с соседями. Нередко бывает, что председатель садового товарищества подписал акт согласования границ, представленный ему соседом и выполненный с неумышленными, а иногда и с умышленными ошибками, в результате чего из территории садового товарищества вдруг оказалась исключена объездная дорога. Также отмечены случаи, когда из-за геодезической ошибки землеустроительной компании границы межуемого частного земельного участка сильно отклонялись от фактических границ на местности. В результате участок, по данным геодезических измерений, "перемещался" на несколько метров за границы садового товарищества. Если бы границы садоводства к этому моменту были уже уточнены и согласованы, то эта ошибка была бы просто исключена или выявлена на ранней стадии. А так садовое товарищество может быть втянуто в длительную процедуру узаконивания возникшей у него дополнительной площади.

Межеванию частных участков должно предшествовать межевание общественных земель. Если этого не сделано, то возникает опасность того, что, например, на основании одной только необдуманной подписи председателя садового товарищества будет перерезана объездная дорога, сужены проезды внутри товарищества, уничтожены пожарные пруды и пр. В результате пожарная машина при пожаре не сможет помочь ни в чем не повинным добросовестным членам садового товарищества. "Дачная амнистия", при которой самозахват общественных земель легализуется только одной подписью председателя садоводства, чревата тем, что председатель может умышленно или неумышленно совершить ошибку, от которой пострадают имущественные интересы всех членов садового товарищества, не имеющих возможности оперативно вмешаться и исправить эту ошибку. Причем большая часть ошибок — это ошибки неумышленные, поскольку предоставляемый председателю товарищества акт согласования границ содержит весьма скудные данные, вдобавок не согласованные с архитектором района. То есть председатель сам заинтересован в подстраховке, чтобы не отвечать потом перед обществом.

Гарантией спокойной жизни для председателя товарищества является либо межевание частных участков только после межевания общественных земель, либо разработка или корректировка существующего генерального плана, который уточняет границы частных земельных участков. Несмотря на то что "дачная амнистия" позволила весьма пренебрежительно относиться к генеральному плану, он все равно остается основным документом для регулирования отношений землепользования в садовом товариществе. Генплан позволяет планировать объем общественных земель не по остаточному принципу (земли, которые больше никому не нужны), а на основе объективной потребности членов садоводства.

Подводя итог, можно перечислить последовательность действий, которые необходимо предусмотреть при межевании садового товарищества, и указать последовательность этих действий.

Топографическая съемка садового товарищества в масштабе 1:500.

Уточнение границ товарищества и согласование с соседними землепользователями.

Корректировка генерального плана.

Межевание общественных земель.

Межевание частных участков.

Только при такой последовательности действий межевание частного земельного участка становится предельно простой процедурой, которая существенно экономит время и труд всех участников процесса. Таким образом, удешевление межевания возможно, если в нем принимает участие все садовое товарищество.

Возвращаясь к вопросу о ценообразовании на услуги землеустроительных компаний, нужно сказать, что именно сложный и непроработанный механизм оформления прав собственности на землю повышает стоимость работ частных компаний. Ведь если система налажена и не требует серьезных материальных и временных затрат, то и цена вопроса на рынке будет соответствующей, то есть скорее обоснованной, чем грабительской. Если же из-за непродуманных законодательных инициатив разорятся или уйдут с рынка ведущие добросовестные землеустроительные компании, темпы межевания упадут, а количество ошибок, напрямую затрагивающих имущественные права, возрастет. А одна ошибка землеустроителя — это нередко проблема сразу троих-пятерых собственников земельных участков.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА, ДЕНИС ВЛАДИСЛАВЛЕВ


Тэги:

Обсудить: (0)

Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

Социальные сети

обсуждение