Цены наполнились предложением
Отмена комиссий по льготной ипотеке привела к росту спроса на жилье в мае
Стоимость новостроек на ключевых региональных рынках России за месяц выросла на 0,7%, а за год — более чем на 12%. Но фактические цены сделок все больше отличаются от заявленных расценок: девелоперы вынуждены предлагать дисконты до 20%, стимулируя продажи. Еще одной точкой роста спроса стала отмена комиссий крупных банков при выдаче льготной ипотеки. В краткосрочной перспективе сдержанный рост цен на жилье продолжится.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце мая составила 188,3 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». За месяц это значение увеличилось на 0,7%, год к году — на 12,3%. В «Яндекс Недвижимости» оценивают рост для городов-миллионников в 0,8%, до 187 тыс. руб. за 1 кв. м. Согласно «Этажам», новостройки в России в целом в конце мая стоили в среднем 152,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,6%, за год — вырос на 14,3%. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость первичного лота в России на конец мая оценивают в 8,8 млн руб. Этот показатель последний месяц был стабильным.
Ценовые различия
В «ЦИАН.Аналитике» отмечают, что опережающий рост цен на новостройки за последний месяц прослеживался прежде всего в локациях с дорогим жильем. В Москве среднее значение в мае увеличилось относительно апреля на 2,2%, до 411,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге прирост составил 1,8%, до 279,8 тыс. руб. за 1 кв. м, в Казани – 1,4%, до 250,8 тыс. руб. 1 за кв. м. В «Этажах» также отмечают рост средней стоимость новостроек в Уфе на 1,4% за месяц, до 168,8 тыс. руб. 1 за кв. м. Одновременно в Саратове, по данным аналитиков, значение опустилось почти на 3%, до 82,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Стоимость новостроек на основных региональных рынках России
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: «ЦИАН Аналитика».
Но руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на то, что реальная стоимость сделок все больше отстает от цен предложения. Это связано как с тем, что покупатели чаще выбирают лоты в доступных комплексах, так и с более высокой стоимостью выходящих на рынок новых проектов.
Эксперт поясняет, что для получения проектного финансирования в финансовую модель новых проектов должен быть заложен уровень цен, превышающий текущие значения.
Впоследствии такая политика, по словам господина Попова, приводит к росту доли предложений со скидками. Сейчас они формируют уже две трети общего объема экспозиции.
На расширение практики дисконтов и рассрочек обращает внимание и директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев. Застройщики, по его словам, сейчас стремятся найти баланс между покупательской способность и эффективностью своей финансовой модели. Такая политика увеличивает стоимость привлечения клиентов и ведет к разнонаправленной ценовой динамике. Управляющий директор первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев замечает, что дисконты на рынке сейчас могут составлять до 20% от стоимости лота.
Кредитный приток
Спрос на рынке остается достаточно активным. Алексей Попов обращает внимание на то, что в России в целом в апреле были зарегистрированы 41 тыс. договоров долевого участия. К марту показатель вырос на 5%.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров зафиксировал майское увеличение продаж в нескольких мегаполисах.
«Но цикл принятия решений покупателями стал длиннее: они оценивают свои ипотечные возможности и тщательно изучают предлагаемые финансовые инструменты»,— рассуждает эксперт.
Сергей Зайцев в мае заметил рост активности покупателей на 1,6%. Но от значения прошлого года показатель отстает на 32,1%, говорит он. Эксперт замечает, что увеличение спроса в месячной динамике продиктовано отменой комиссии за выдачу льготных кредитов крупнейшими банками: требование отказаться от этой практики в середине апреля на заседании президиума Госсовета высказал Владимир Путин. «Мера обсуждалась давно, и на рынке накапливался отложенный спрос»,— поясняет господин Зайцев. В мае, по его словам, это вылилось в рост числа обращений за льготной ипотекой.
Ожидания рынка
Выбор в сегменте новостроек становится шире. Согласно «Авито Недвижимости», объем первичного предложения в России сейчас на 27% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. За месяц, по данным «Яндекс Недвижимости», предложение прибавило 2,8%. Алексей Попов замечает, что в апреле на первичный рынок вышло достаточно много новинок. Например, в Московском регионе показатель стал самым высоким с июля прошлого года, достигнув 700 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге и пригородах результат лучший за последние полтора года. «Крупные застройщики продолжают играть с предложением, выводя и снимая лоты с экспозиции»,— поясняет господин Попов.
Но предпосылок к снижению цен тренд пока не создает.
Алексей Попов считает, что в краткосрочной перспективе стоимость новостроек продолжит увеличиваться на 0,5–1% в месяц. Повлиять на конъюнктуру рынка, по его мнению, в большей степени могут макроэкономические факторы. Например, решение ЦБ по ключевой ставке. Ее снижение может простимулировать продажи с привлечением ипотеки на рыночных условиях и вывести на рынок держателей высокодоходных депозитов.
Господин Белокуров напоминает, что в летний сезон отпусков активность покупателей на рынке первичной недвижимости традиционно снижается под влиянием сезонных факторов. Это будет способствовать стагнации цен, считает он. Дмитрий Алексеев также не видит предпосылок к снижению средней стоимости новостроек из-за растущих затрат застройщиков. В «Этажах» рассчитывают на стабилизацию заявленных цен на первичном рынке на достигнутых значениях.