Квадратные метры идут в горы

На Ставрополье объемы строительства жилой недвижимости в 2025 году увеличились. Наибольший прирост зафиксирован в Невинномысске, Кисловодске и Ессентуках. Эксперты говорят, что в Ставрополе рынок уже достаточно насыщенный, в отличие от городов Кавказских Минеральных Вод, и считают Кисловодск самым перспективным для инвестирования. Именно там квадратные метры за последние годы подорожали больше всего.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным на начало апреля 2025 года, в Ставропольском крае строится 1,8 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 15% больше, чем год назад, сообщила Guide директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская. Она уточнила, что наибольший прирост объемов строительства зафиксирован в Невинномысске (+247%), Кисловодске (+88%) и Ессентуках (+57%). В Ставрополе за год показатель вырос на 3%.

Ольга Змиевская отмечает, что доля Ставрополя в общем объеме строительства края упала с 64 до 57%. «В Ставрополе рынок уже достаточно насыщенный, цены не самые высокие в сравнении с другими региональными центрами. А вот в городах Кавказских Минеральных Вод (КМВ) конкуренция пока остается низкой, при том что потенциал есть. Курортные города могли бы подхватить тренд на формат апарт-отелей»,— говорит эксперт.

В Ставропольском крае с 2023 года можно проследить тренд на повышение классности возводимого жилья, добавляет Ольга Змиевская. Самый простой формат жилой недвижимости (стандарт-класс) постепенно вытесняется с рынка. «Вообще тренд повышения классности мы видим и во многих других регионах страны. В целом это является признаком того, что базовая потребность в жилье удовлетворена. Это подталкивает застройщиков к улучшению своих проектов для того, чтобы оставаться конкурентоспособными»,— поясняет эксперт.

Как сообщила «G» руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, в Ставропольском крае на первичном рынке жилья в реализации находится 598,2 тыс. кв. м (10,8 тыс. квартир). По сравнению с прошлым годом объем в реализации вырос на 15%. «Первичный рынок Ставропольского края — это растущий рынок, на котором 40% приходится на новостройки сроком сдачи в 2027–2029 годах. А это значит, что будет инвестиционный потенциал для потребителей»,— отмечает эксперт.

Основная часть предложения сконцентрирована в Ставрополе — 44,2% в 16 проектах. В Пятигорске — 12,7%, в Ессентуках — 12,5%. В этих городах находится 6 и 13 проектов соответственно. «Это крупные туристические центры, которые активно развиваются в последнее время. Также интересны в плане развития и перспектив Минеральные Воды и Кисловодск, в которых находятся в стадии реализации три и шесть проектов»,— говорит Елена Чегодаева.

Урбанист, генеральный директор градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик относит к наиболее крупным проектам в Ставропольском крае комплексы с общей жилой площадью более 200 тыс. кв. м. «Всего в регионе представлено четыре таких проекта. Три из них расположены в Ставрополе, один находится в пригороде Ставрополя — Михайловске. Крупнейший проект — ЖК "Кварталы 17/77". Его возводит застройщик ГК "ЮгСтройИнвест" в Промышленном районе Ставрополя. Общая жилая площадь проекта составляет 371,5 тыс. кв. м»,— говорит эксперт. В начале текущего года компания запустила на участке площадью 147 га еще один крупный проект — «Новый Ставрополь». Там уже можно приобрести жилье на этапе строительства, дополняет Ольга Змиевская.

По ее словам, в Ставрополе больше проектов, жилая площадь которых выше 100 тыс. кв. м. К ним относятся «Основа» («ЮСИ»), «Гармония» («Третий Рим»), «Красный металлист» («Эвилин») и «Суворов» («Союз 8»). Она выделяет ЖК «Курортный» в Пятигорске как самый крупный проект, расположенный за пределами Ставрополя. Сдан только «Красный металлист». В остальных случаях купить жилье можно на этапе строительства.

«Рынок по-прежнему локализован в региональном центре. Но девелоперская активность из регионального центра начала распространяться и на иные зоны, в том числе в небольшие населенные пункты. Крупнейший игрок — компания "ЮСИ", деятельность которой уже давно вышла за пределы края, на федеральный уровень. Других крупных федеральных компаний пока нет»,— обращает внимание Ольга Змиевская.

Цена нашего времени

В компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» говорят, что средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке Ставропольского края сегодня составляет 119,5 тыс. руб. В течение 2024 года она выросла на 12%. На вторичном рынке СВЦ составляет 105,6 тыс. руб. За год она выросла на 6,5%.

Согласно расчетам компании Macon, основанным на данных ЕИСЖС (Единой информационной системы жилищного строительства), в первом квартале 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Кисловодске достигла 193 тыс. руб. Это на 26% больше год к году. В Пятигорске средняя цена квадратного метра составила 129 тыс. руб. (+11%), в Ессентуках — 121 тыс. руб. (+9%), Минеральных Водах — 114 тыс. руб. (+13%), Железноводске — 100 тыс. руб. (+14%), Ставрополе — 98 тыс. руб. (+2%), Невинномысске — 96 тыс. руб. (+1%), Лермонтове — 93 тыс. руб. (+11%), Михайловске — 88 тыс. руб. (-2%).

«В Ставрополе и Михайловске цена за год практически не изменилась. Ее рост сильно сдерживает высокая конкуренция, сложившаяся между проектами на рынке. Завершение льготной ипотечной программы сильно ударило по платежеспособности местного населения, что также ограничило возможности для повышения цен. В остальных городах края средняя стоимость за год выросла, величина прироста в основном умеренная. Самый высокий рост в Кисловодске связан с тем, что в городе стартовал сравнительно дорогой комплекс "Печорин"»,— комментирует Ольга Змиевская.

Коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева констатирует, что в последнем квартале 2024 года больше всего выросла цена квадратного метра в новостройках Кисловодска — на 47%: 300 тыс. руб. в ноябре против 204 тыс. руб. в октябре. Через месяц на это повышение отреагировал вторичный рынок. Так, цена за «квадрат» выросла на 36%: 217 тыс. руб. в декабре против 157 тыс. руб. в ноябре.

«Стремительный рост цен на жилую недвижимость в Кисловодске объясняется высоким туристическим потенциалом города. За последние годы туристический поток в Кисловодск сильно вырос. А вот резкий скачок цен в конце прошлого года, на мой взгляд, объясняется анонсированием строительства автодороги между Сочи и Кисловодском, которая соединит Северный Кавказ и черноморское побережье. Воспользоваться этой дорогой туристы смогут уже в 2027 году. Дорога почти вдвое сократит расстояние из региона КМВ до черноморского побережья. Ее протяженность составит 300 км вместо сегодняшних 600 км по горной местности. Время в пути сократится и не превысит трех часов»,— говорит Анна Исаева.

Как отметила эксперт, благодаря трассе доступность Пятигорска и Ессентуков также станет лучше. Рынок недвижимости в этих городах тоже отреагировал на анонс. В Ессентуках в ноябре 2024 года цена квадратного метра в новостройке выросла на 61% и составила 95 тыс. руб. против 58 тыс. руб. в октябре. В Пятигорске в течение прошлого года цена за «квадрат» дважды демонстрировала «очень большой скачок»: в сентябре она выросла на 35% (с 99 тыс. до 133 тыс. руб.) и в ноябре — на 31% (с 111 тыс. до 146 тыс. руб.).

Вопросы со спросом

По данным компании Macon, в 2024 году спрос на рынке жилой недвижимости в Ставропольском крае упал на 6%, в Ставрополе — на 7%. «В стране падение было глубже — на 22%. Выход новых проектов сильно поддержал рынок. Но в целом 2024 год был не самым благоприятным для рынка жилой недвижимости из-за завершения программы льготной ипотеки, роста ставок по рыночным программам и ужесточения условий по "семейной" программе»,— говорит Ольга Змиевская. В первом квартале 2025 года спрос на рынке жилой недвижимости Ставропольского края на 23% отстает от уровня первого квартала 2024 года, но на 17% выше первого квартала 2023 года, отмечает эксперт.

«Сейчас главная проблема — это высокие ставки по рыночным ипотечным программам, которые делают недоступным данный инструмент для семей без детей. Также высокие ставки снижают финансовую эффективность запуска новых проектов. Если в перспективе ближайшего года снижения ставки рефинансирования не последует, то отрасли потребуется поддержка»,— рассказывает Ольга Змиевская.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По наблюдениям Юлии Зубарик, динамика спроса на недвижимость в Ставропольском крае полностью повторяет динамику предложения. «Количество выданных ипотечных кредитов под договор долевого участия в декабре 2024 года составило 555 единиц, тогда как в декабре 2023 года было выдано 1584 единицы, а в декабре 2022 года — 771. В 2023 году по всей стране отмечался восстановительный рост рынка недвижимости после возникшего в 2022 году спада»,— констатирует она.

Елена Чегодаева считает, что основным трендом рынка недвижимости Ставропольского края является активный спрос на квартиры в курортных городах региона. «Уровень цены в этих локациях наиболее высокий, что говорит о наличии платежеспособного спроса в этих регионах. При этом эти города интересны не только локальному потребителю, но большая часть потребительского спроса представлена жителями крупных городов»,— обращает внимание эксперт.

С точки зрения инвестиций в недвижимость самым перспективным городом в Ставропольском крае является Кисловодск, считает Анна Исаева. По ее словам, в 2022 году цена квадратного метра в новостройке города выросла с 69 тыс. руб. до 129 тыс. руб. (+85%). В 2024 году она увеличилась на 55%, в текущем году — на 47%. В апреле средняя цена квадрата в новостройке Кисловодска составила 330 тыс. руб. Эксперт замечает, что этот показатель приближается к цене квадратного метра в Сочи.

Анна Исаева добавляет, что разница между ценой квадратного метра на первичном и вторичном рынках в Кисловодске более 35%. Новостройки в городе пользуются повышенным спросом. В Ессентуках и Ставрополе квартиры на вторичном рынке ценятся больше, чем на первичном. В Пятигорске и Железноводске разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» несущественная.

«В Кисловодске наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в новостройках и на вторичном рынке, поскольку их проще всего сдать в долгосрочную или посуточную аренду туристам и путешественникам. Аналогичная картина в Пятигорске и Ставрополе. Наименьшим спросом в этих городах пользуются многокомнатные квартиры. А вот в Ессентуках наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются однокомнатные, а на первичном — трехкомнатные квартиры»,— говорит Анна Исаева.

Будущее за курортом

Ставрополь и города Кавказских Минеральных Вод (Пятигорск, Ессентуки и Кисловодск) — наиболее перспективные направления с точки зрения жилищного строительства в Ставропольском крае, считает Юлия Зубарик. «На эти четыре города в 2024 году пришлось более 80% от всего возводимого в регионе жилья. При этом на Ставрополь приходилось почти 50% от всего строящегося жилья. Таким образом, в Ставропольском крае сформировалось два очага жилищного строительства, которые представляют собой региональный центр и курортный кластер. Именно в этих двух локациях в дальнейшем будет развиваться жилищное строительство в регионе»,— говорит урбанист.

Юлия Зубарик считает строительство жилья курортного формата одним из трендов, выделяющих рынок недвижимости Ставропольского края на фоне других регионов. По ее словам, сегодня в городах Кавказских Минеральных Вод строится 610 тыс. кв. м. жилья. «В ближайшие годы следует ожидать если не увеличения, то сохранения темпов строительства жилья такого формата»,— добавляет эксперт.

«Курорт "Кавказские Минеральные Воды" на фоне бурного развития внутреннего туризма становится более популярным. При этом в сравнении с другими курортными территориями России недвижимость в городах Кавказских Минеральных Вод является наиболее доступной. Курортный формат недвижимости предполагает небольшие студии или апартаменты, которые чаще всего покупаются инвесторами для сдачи в аренду. Такой формат не предполагает круглогодичного проживания, поэтому потенциальные покупатели не требовательны к объектам социальной инфраструктуры в окружении»,— разъясняет Юлия Зубарик.

Ольга Змиевская полагает, что в 2025 году спрос, скорее всего, упадет относительно 2024 года из-за низкой доступности ипотеки для тех, кто не попадает под «семейную» программу. «Новых проектов на рынок выходить будет меньше, опять же по причине высоких ставок. Цены останутся стабильны. В Ставропольском крае их уровень умеренный и не позволяет делать значимого дисконта»,— говорит Ольга Змиевская.

Рынок жилой недвижимости в курортных городах Ставропольского края будет неуклонно расти, причем тем быстрее, чем активнее государство будет развивать туристическую инфраструктуру и транспортную доступность, уверена Анна Исаева. «Цена квадратного метра в новостройках Кисловодска уже приближается к ценам Сочи — самого дорогого города России. Те, кому цены на недвижимость Кисловодска станут не по карману, обратят свое внимание на Пятигорск, Железноводск и Ессентуки. Поэтому цены в этих городах еще долго будут расти быстрее, чем в других городах КМВ»,— резюмирует эксперт.

Андрей Куценко