В апреле на рынке московской коммерческой недвижимости произошло два знаковых события. Компания "Газпромстрой" выкупила строящийся комплекс "Mirax-Плаза". Сумма сделки побила предыдущие рекорды и составила около $200 млн. Причем деньги уже уплачены, а введен в эксплуатацию объект будет только в 2012 году. Компания "Мультифлекс" на 20 лет, что для нашего рынка рекордный срок, арендовала площади в производственно-логистическом комплексе "Северное Домодедово". Тоже на этапе строительства — комплекс начнет работу в 2008 году.
Сделки, заключенные между "Газпромстроем" и Mirax Group, российским производителем упаковочных материалов "Мультифлекс" и девелопером "Евразия логистик",— яркий пример проявившейся на рынке коммерческой недвижимости тенденции. Суть ее такова: бизнес-центры находят 80-90% арендаторов/покупателей на этапе строительства, а в лучших из них все площади сдаются или продаются еще до посещения объекта госкомиссией.
Такие данные предоставлены группой компаний "Промсвязьнедвижимость", в управлении которой находится 650 тыс. кв. м объектов коммерческой недвижимости. Последний проект "Промсвязьнедвижимости" — бизнес-парк "Новоспасский двор" — заполнен наполовину еще до полного окончания работ. Объект будет введен в эксплуатацию в июле 2007 года.
"Сдача площадей в комплексе "Новоспасский двор" осуществляется поэтапно — по мере завершения строительных работ,— рассказывает Анна Калитаева, пресс-секретарь группы компаний "Промсвязьнедвижимость".— Планируется, что на момент выхода на рынок комплекс будет заполнен на 80%, а к концу 2007 года уровень заполняемости должен достичь 100%".
Девелоперов сложившаяся ситуация более чем устраивает.
"Мы продали во время строительства БЦ "Аквамарин-1" Объединенной металлургической компании. Для БЦ "Аквамарин-2" во время работ был найден якорный арендатор, снявший большую часть здания,— рассказывает Румен Калчев, директор по стратегическому развитию и маркетингу компании "Стройинком-К".— Таким образом, риск не сдать помещения в аренду сводится к минимуму. Повысился престиж здания. У компании положительный cash flow, соответственно, сокращается срок возврата инвестиций, поскольку арендатор вносит обеспечительный платеж".
Для застройщика главным достоинством заключения договоров предварительной аренды является возможность стопроцентной сдачи объекта внаем и гарантированная окупаемость еще строящегося здания. В подобной ситуации застройщик вынужден идти на предоставление скидок, но впоследствии эта разница быстро окупается, повышая рентабельность проекта. Соответственно, значительно упрощаются отношения застройщика с банком за счет договоров предварительной аренды, которые становятся гарантией заинтересованности в объекте. Внесенная будущими арендаторами предоплата позволяет также снизить ставки по кредиту, повышая тем самым эффективность проекта.
Наличие якорного арендатора позволяет застройщику БЦ «Аквамарин-2» не беспокоиться об оставшихся площадях
Интересы арендатора
Практика заключения предварительных договоров стала повсеместным явлением на московском рынке. В ней заинтересованы не только застройщики, но и арендаторы — прежде всего из-за сохраняющегося дефицита качественных площадей в наиболее престижных районах города.
Консультанты девелоперских и риэлтерских компаний наблюдают рекордное для московского рынка коммерческой недвижимости "поглощение" офисных площадей, особенно категорий А и В. Число запросов арендаторов подыскать им помещения в строящихся БЦ, а также число сделок по предаренде превалирует в общей структуре спроса и подписанных соглашений.
В качестве предарендаторов выступают прежде всего крупные западные и российские компании, чьим офисам требуются внушительные площади. К примеру, больше года назад 33 этажа башни "Федерация" на стадии строительства приобрел ВТБ 24. Основное их требование к будущим офисам — высокое качество работ. Таких арендаторов интересуют прежде всего здания класса А и B+. Соответственно, договоры предаренды больших площадей — от 1 тыс. кв. м — составляют 20-25% от общего объема сданных помещений в БЦ высокого класса.
"Благодаря высокому качеству проектов и команды, которая их реализует, БЦ Ducat Place III, например, был заполнен на 100% еще задолго до сдачи госкомиссии,— рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.— Офисный комплекс White Square заполнен сейчас на 90%, хотя до окончания строительства еще целый год. Ничего удивительного, ведь девелоперами проектов выступили международные компании — Hines и AIG/Lincoln совместно с Coalco".
До окончания работ был полностью реализован бизнес-парк класса А на улице Крылатские холмы, несмотря даже на близкое расположение к МКАД.
Бизнес-парк «Новоспасский двор» начнет работу в Июле. Половина площадей уже нашла арендаторов.
Плюсы предаренды
Крупным арендаторам, готовым арендовать как минимум 1 тыс. кв. м офисных площадей, предварительная договоренность с девелопером позволяет существенно экономить — до 30% от годовых платежей, отмечают эксперты рынка.
"Выкупив помещения на стадии строительства по цене квадратного метра от $1-1,5 тыс. (ЮЗАО и ЗАО) до $2-3 тыс. (ЦАО), можно существенно сэкономить, поскольку для готового объекта стоимость квадратного метра достигает $3-4 тыс. в БЦ за пределами третьего транспортного кольца и $4,5-6 тыс. в пределах ЦАО,— рассказывает Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global.— Подобным образом реализовались площади в бизнес-парке Trefoil Plaza на Ленинском проспекте во второй половине 2006 года".
Наиболее динамичный рост стоимости аренды, отмечают эксперты, происходит не только при наступлении каждого следующего этапа строительства, но и когда управляющая компания определилась с основными арендаторами. Поэтому снять помещения по ставкам ниже рыночных возможно и после завершения строительства комплекса — в том случае, если основные арендаторы еще не найдены.
К примеру, с августа по декабрь 2006 года арендные ставки в бизнес-центре класса А "Элит Холдинг" выросли с $1,3 тыс. до $2 тыс. за кв. м в год, потому что ряд крупных арендаторов предпочли разделить помещения на небольшие блоки — по 100-200 кв. м — и выставить их как отдельные лоты на открытый рынок.
Кроме того, арендуя помещения первой, компания может выбрать лучшее место в здании: этаж, вид из окна, количество парковочных мест, а иногда даже будущих соседей.
"Чем раньше обратится к девелоперу арендатор, тем полнее будут удовлетворены его запросы,— уверен Кирилл Субботин, руководитель департамента офисной недвижимости компании "ДС-Девелопмент".— Иногда, чтобы получить серьезного клиента, девелопер идет на некоторую корректировку проекта. Это касается нестандартных запросов, касающихся инженерных систем и конструкций. Например, требования нагрузки на перекрытия, превышающей стандартную (для части банковских помещений), наличия систем бесперебойной подачи электропитания и охлаждения для серверного и иного ИТ-оборудования".
Ранним арендаторам могут предложить длительные "арендные каникулы" на время внутренней отделки помещения, высокую компенсацию за ремонт, что дает компаниям возможность сделать его под себя. Предварительная аренда позволяет заблаговременно спланировать переезд из одного офиса в другой, а на это тоже требуется время.
Соответственно, предаренда экономически выгодна и удобна тем, кто готов занять внушительные площади. Маленьким компаниям ее преимущества недоступны. На начальном этапе строительства сдаются помещения площадью от 1 тыс. кв. м, иначе, реализовав несколько небольших офисных помещений, девелопер рискует столкнуться с трудностями при реализации оставшихся площадей.
90% площадей White Square выкуплены, а построен пока только паркинг.
Фото: ГРИГОРИЙ ТАМБУЛОВ
Оценить риски
Любой арендатор строящегося объекта рискует. Об этом не стоит забывать для того, чтобы оценить и минимизировать возможные потери.
Прежде всего, предарендатору следует знать, что выплата аванса девелоперу не является гарантией того, что объект будет завершен и зарегистрирован в согласованные сроки.
"В Москве существует высокий риск несдачи объекта госкомиссии в срок. Конечно, бизнес-центр все равно будет построен, поскольку их доходность достаточно высока и инвесторы заинтересованы в завершении проектов, но вероятность просрочки составляет около 80%,— отмечает Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль".— Переезд в новое здание может затянуться как минимум на три-шесть месяцев".
Если ввод здания в эксплуатацию серьезно затягивается, даже штрафные санкции не решают некоторых проблем. Скажем, договор аренды в бизнес-центре, который компания покидает, заканчивается, и ей некуда деваться. В ряде случаев суммы компенсации, выплаченной застройщиком нового БЦ, оказывается недостаточно, чтобы продлить на необходимое время предыдущий договор аренды.
Не всегда возможно узнать заранее, с кем придется соседствовать. Кроме того, велик риск несоответствия заявленных девелопером технических условий реальным. Законодательные ограничения, например, могут отменить call-центр, хотя договор аренды был заключен задолго до изменения условий.
К окончанию строительства может понизиться класс объекта. К примеру, девелопер не смог получить разрешительную документацию на дополнительный участок земли для запланированной парковки — и класс офисного центра автоматически понизился. Поскольку для части арендаторов определенный статус объекта — вещь принципиальная, его изменение может привести к изменению или даже разрыву договорных отношений. Штрафные санкции при этом несет застройщик, однако эти выплаты не компенсируют затрат компании на поиск и аренду нового офиса.
Наконец, от возникновения форс-мажорных обстоятельств не застрахованы даже самые надежные застройщики. Пример тому — недавний пожар в бизнес-центре Ducat Place III, где все площади были арендованы задолго до окончания строительства. Обошлось без жертв и пострадавших, но работа офисов остановилась на несколько недель. От огня помещения почти не пострадали, зато были сильно залиты водой. Среди потерпевших — представительства известных юридических компаний Clifford Chance (8-й этаж), Skadden. Arps. Slate. Meagher & Flom LLP (11-й этаж) и Jones Day Limited Partnership (12-й этаж), консалтинговая компания The Boston Consulting Group (9-й этаж) и крупнейший российский судовладелец "Совкомфлот" (10-й этаж). Часть сотрудников компании Goldman Sachs, арендовавшей 14-й этаж центра, на время ремонта перевели в Лондон.