КРТ — страховка для застройщика

Способствовать формированию современной, по-настоящему комфортной среды, где новое жилье в полном объеме обеспечено необходимой социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой, призван сегодня механизм комплексного развития территорий (КРТ). О преимуществах подхода для застройщиков, трансформации девелоперского продукта и планах на строительном рынке Ленобласти корреспонденту Business Guide рассказал генеральный директор компании «Новое Измерение» Аркадий Лавриченко.

BUSINESS GUIDE: Как проходила подготовка к выходу вашей компании на рынок Ленобласти?

АРКАДИЙ ЛАВРИЧЕНКО: Наш проект «Охтинские высоты» в Мистолово Всеволожского района Ленобласти состоит из двух участков площадью 7 га и 20 га. Изначально нам хотелось реализовать проект в малоэтажном исполнении. После подготовки мастер-плана застройки нам удалось убедить правительство Ленинградской области в том, что это подходящий вариант для данной локации, тем более что рядом уже были готовые аналогичные проекты. Людям пришелся по вкусу формат квартальной застройки и класс жилья «комфорт плюс». Цена за время изучения места росла. И мы не увидели каких-то противоречий в том, чтобы дать старт проекту в конце прошлого года.

BG: 2024 год был, мягко говоря, не самым стабильным на рынке первичной недвижимости.

А. Л.: Мы исходили не из оценки влияния текущих изменений на рынке, а опирались скорее на жизненный цикл проекта, который, можно сказать, дозрел до стадии реализации. По большому счету не было никаких причин его откладывать. Финансовая модель позволяла нам начать реализацию проекта даже с текущей ключевой ставкой. Банк согласовал эту экономическую модель и принял решение о финансировании проекта. Мы, как и все застройщики, надеемся на снижение «ключа». Это не заложено в финансовую структуру, тем не менее есть определенные предпосылки полагать, что с середины этого года ставка рефинансирования будет снижаться. Понимая, что финмодель складывается даже при текущей ставке, и оценивая результаты нашего маркетингового исследования, говорившего о том, что у нас нет сильных локационных конкурентов, мы пришли к выводу, что можно выйти в рынок с текущей ключевой ставкой и занять свою нишу в северной части Петербургской агломерации. Сегодня эта территория не охвачена крупными застройщиками, многие из них сконцентрировались на южном направлении. Поэтому мы чувствуем себя здесь достаточно комфортно.

BG: Ваша компания входит в московскую строительную группу. Чем отличается рынок Санкт-Петербургской агломерации от столичных рынков?

А. Л.: Если сравнивать четыре региона — Москву, Санкт-Петербург, Московскую область и Ленинградскую область,— то самое позитивное впечатление производит, конечно, Москва. Проекты в столице наиболее маржинальные, земля, как ни странно, зачастую не дороже, чем в Петербурге, но стоимость строительства выше. Московская и Ленинградская области, на наш взгляд, находятся сейчас приблизительно на одном уровне по доходности, затовариванию, конкуренции и возможности приобретения участков. Наибольшую тревогу в этом сравнительном анализе вызывает Санкт-Петербург. Безусловно, этот регион более рентабельный, чем Ленобласть, но цена участков, как я уже сказал, по сравнению с Москвой иногда даже выше, а доходность проектов ниже. Мы отмечаем падение темпов строительства в Петербурге на протяжении последних четырех-пяти лет. Сокращение объемов ввода нового жилья создает предпосылки для формирования дефицита и отложенного спроса. Мы учитываем этот фактор в своих планах по развитию компании, но пока не заходим в Петербург, хотя рассматривали уже некоторые площадки. Даже были готовы купить два участка, но два последних повышения ключевой ставки делали финмодели рассматриваемых проектов для нас неинтересными.

BG: Насколько вам комфортно работать в Ленобласти?

А. Л.: Ленинградская область в целом очень дружелюбна к застройщикам. Аппарат правительства настроен на конструктивный диалог, у всех достаточно открытая позиция. Это позволило нам в сравнительно короткие сроки прийти к пониманию, какую концепцию нам можно реализовывать на нашем участке. Поэтому мы рассматриваем Ленобласть в очень позитивном ключе. Но, конечно же, нам хотелось бы, чтобы цена продажи здесь была выше. По результатам прошлого года стоимость квартир снизилась на пару процентов по отношению к 2023 году. Тем не менее Ленинградская область за счет больших свободных пространств позволяет реализовывать интересные крупные проекты. И здесь сейчас активно развивается механизм комплексного развития территорий.

BG: Понятно, почему власти продвигают этот механизм: за счет него они решают проблему дефицита соцобъектов, неразвитой дорожной инфраструктуры. Но чем КРТ выгодно для девелоперов?

А. Л.: На мой взгляд, это взвешенное, комплексное решение, выгодное и для застройщика, и для властей, и для граждан. Девелопер получает возможность превысить предельные параметры застройки, например, в Ленинградской области на 30% можно повысить плотность жилой застройки, отклониться от параметров Генплана и ПЗЗ. При этом предусмотрено, что процедура внесения таких изменений в Генплан и ПЗЗ сокращается до 90 дней. Это оптимальный срок для застройщика, чтобы выйти на неподготовленную площадку. В противном случае мы будем терять от полутора до двух лет, чтобы внести изменения в оба градостроительных документа. Кроме того, в рамках КРТ правительство Ленобласти берет на себя обязательства по выкупу социальных объектов (детсадов и школ) в объеме до 50% от стоимости этих объектов. Для нас это комфортные условия. Но, пожалуй, самое главное преимущество в том, что мы исключаем для себя риски пересмотра позиций региона. Циклы девелоперских проектов очень длинные: в частности, наш рассчитан на десять лет. И, разумеется, застройщикам не хотелось бы, чтобы проект пересматривался. Нам нужна уверенность в том, что мы сможем довести проект до конца. И кредитные организации, предоставляющие нам финансирование, думают об этом же. Поэтому в некотором смысле КРТ — это наша страховка на весь цикл проекта, плюс фиксация условий по выкупу социальных объектов. Как и любому бизнесмену, девелоперу хочется в комфортных и спокойных условиях заниматься своим делом. Поэтому я считаю, что договор КРТ — именно про это.

BG: Детский сад в вашем проекте будет строиться в первой очереди квартала?

А. Л.: Да, одновременно со строительством жилых домов в составе первой очереди строительства мы строим детский сад на 120 мест.

BG: А какая у вас нагрузка по дорогам?

А. Л.: Я бы сказал, немаленькая. Уже в первой очереди мы строим подъездную дорогу к нашему кварталу протяженностью 1,5 км. Проектом предусмотрены две полосы движения, тротуары, освещение и автобусные остановки. После завершения строительства дорога и вся сопутствующая инфраструктура будут переданы в Бугровское городское поселение. В рамках последующих очередей мы сооружаем, по сути, окружную дорогу вокруг нашего проекта. Это будет тоже двухполосная улица, огибающая весь комплекс, и по ней же будет организовано движение общественного транспорта.

BG: Вы позиционируете свой проект в классе «комфорт плюс». Почему?

А. Л.: Я, наверное, выскажу тезис, ставший уже банальным: периодически характеристики каждого класса жилья повышаются, и то, что десять лет назад относилось к категории бизнес, сегодня уже воспринимается как комфорт. Многие параметры — просторные места общего пользования, входные группы, улучшенные варианты отделки — раньше были атрибутами классов бизнес и премиум, а сейчас они ушли в рынок и стали присутствовать во всех сегментах жилья. Границы между категориями жилья сильно размылись, класс определяет в первую очередь местоположение. Сформированные зоны вокруг Петербурга (Мурино, Кудрово, Девяткино, Бугры) вряд ли получится перевести в более высокую категорию и создать в них новые ядра более дорогих классов жилья. И в этом как раз заключается преимущество нашей локации, потому что она географически дистанцирована от мест массовой застройки, и мы могли бы в принципе строить здесь любой тип жилья. Но вопрос в том, какую цену за «квадрат» мы можем назначить, какими будут средний чек и себестоимость. Поэтому мы выбрали для себя некую золотую середину или чуть выше золотой середины, то есть «комфорт плюс». Наши дома уже сейчас обладают всеми признаками жилья более высокой категории за счет того, что мы используем вентилируемые фасады, устанавливаем лифты в каждом подъезде, размещаем не более шести квартир на этаже, формируем закрытые дворы без машин, благоустройство выполняется по проекту известного ландшафтного бюро, за счет размещения коммерческих помещений на первых этажах и детского сада мы формируем комфортную среду шаговой доступности. Возможно, в следующих очередях мы повысим категорию недвижимости до бизнес-класса.

BG: Что будет поддерживать рынок недвижимости в этом году?

А. Л.: Мы очень рассчитываем на то, что бурный рост промышленного производства, который нельзя не отметить, а также общий рост экономики и сформировавшийся тренд на создание семей подтолкнут людей к принятию решения о покупке нового жилья. Безусловно хотелось бы, чтобы доступность недвижимости повысилась за счет снижения ключевой ставки и улучшения условий ипотеки. Эти факторы были локомотивом развития рынка предыдущие три года, и мы надеемся, что ситуация стабилизируется в ближайшие год-два.