Живя на море, пускай это всего лишь Финский залив Балтийского моря, невольно думаешь о том, что неплохо бы обзавестись собственным островом, благо в округе их более чем достаточно. Корреспондент "Ъ-Дома" Павел Никифоров решил выяснить, насколько реально стать владельцем собственного кусочка суши, окруженного морем, рекой, озером. Оказалось, что гораздо проще и дешевле купить большой банановый остров где-нибудь в Карибском море, чем совсем маленький — в России.
Карибы — это просто
Естественно, первый шаг к тому, чтобы выяснить, как и где купить остров,— заглянуть в интернет. Поиск не дает ожидаемого результата. В России официально купить остров не удастся.
Основные предложения в интернете — купить острова либо в Европе, либо на Карибах. Цена колеблется от £10 тыс. до £10 млн.
Например, острова у побережья Канады и некоторые небольшие скандинавские острова стоят меньше $100 тыс. каждый. Тропический остров где-нибудь в Карибском море вряд ли обойдется покупателю меньше чем в $1 млн. Что, впрочем, не так уж и дорого. При этом при покупке острова в дальнем зарубежье проблем не возникает ни юридических, ни практических. По первому запросу вам пришлют по электронной почте или по телефону перечень островов, которые можно приобрести, в десяти регионах мира. Каждая страна, конечно, устанавливает собственный порядок и перечень бумаг, необходимых для проведения сделки. Но основными документами для российского покупателя являются паспорт и счет в известном западном банке. В редких странах с вас могут потребовать справки о доходах и отсутствии судимости, медико-психологическое заключение. А вот что вы собираетесь делать на персональном клочке земли, спросят почти наверняка. Не исключено, что даже попросят показать проект будущей застройки острова.
Можно прикупить остров и в ближнем зарубежье. Именно так поступил сын петербургского губернатора Сергей Матвиенко. Еще в прошлом году Сергей Матвиенко с товарищами приобрел небольшой остров площадью 10 га недалеко от Таллина. Такими сделками Эстонию не удивишь: островов здесь несколько тысяч, маленьких и больших, и местное законодательство ничего не имеет против того, чтобы их покупали.
Страна больших невозможностей
Европа — это, конечно, хорошо, но что если хочется приобрести остров в России, желательно недалеко от дома: в Финском заливе или на Ладожском озере? Выясняется следующее: полностью чисто и законно остров купить в России нельзя. Но мы попробовали.
Попытка пойти честным путем и обратиться к властям (государство, как известно, у нас основной собственник земли) успехом не увенчалась. Так, в комитете по управлению государственным имуществом Ленобласти (Ладожское озеро и большая часть Финского залива в ведении этого субъекта федерации) корреспонденту "Ъ-Дома" заявили, что сделки с островами не относятся к их компетенции, и отослали к представителям федеральных властей в регионе. Правда, не уточнив, кто именно из федералов должен этим заниматься. "Мы, честно говоря, даже не знаем, можно ли вообще продавать острова. Об этом в российских законах не сказано ничего".
Городские власти, которые контролируют примерно пятую часть акватории Финского залива, также оказались не готовы к решению "островного вопроса". "У нас, по крайней мере, ни одного такого вопроса не проходило. С покупкой острова в России действительно какая-то парадоксальная ситуация получается. Закон это прямо не запрещает. Но нужно соблюсти столько правил, что это становится попросту невозможным. На сегодняшний день нет правовой системы, позволяющей быстро перевести федеральную собственность в муниципальную или частную. Но даже если бы и была, то такой перевод должен совершаться по распоряжению российского правительства",— заявили нам в комитете по управлению государственным имуществом Петербурга.
В ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", которое является основным продавцом госсобственности в Петербурге, припомнили только один случай продажи острова на инвестиционных торгах: в 2004 году ООО "СТ-Новая Голландия" (структура, подконтрольная Шалве Чигиринскому) получило остров Новая Голландия. Победитель конкурса в консорциуме с известным британским архитектором Норманом Фостером должен создать там культурный центр с гостиницами и торговой зоной, затратив на это не меньше $319 млн. Но это скорее исключение из правил, так как остров в историческом центре Петербурга отдан в аренду на инвестиционных условиях.
Итак, власти даже не представляют себе, каким образом в России можно стать полноправным островитянином. Может быть, поможет бизнес? Обращаемся в петербургские агентства недвижимости. "В действующем российском законодательстве отсутствует такой обособленный объект гражданских прав, как остров. Таким образом, "остров" является не правовым, а географическим понятием и купить именно остров в России невозможно",— сделал вывод Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Consulting.
"Теоретически покупка отдельного земельного объекта, находящегося внутри водного объекта, возможна,— оптимистично заявила Ольга Астахова, директор департамента загородной недвижимости корпорации "Адвекс. Недвижимость".— Прямых законодательных запретов на такую покупку нет. Но надо понимать, что есть такие понятия, как природоохранная и водоохранная зоны, и что кроме земельного существует еще и водное законодательство. Так, согласно постановлению 1996 года, которого никто не отменял, природоохранные зоны не могут быть переданы в собственность ни гражданам, ни юридическим лицам. В этом постановлении указано, на каких водных объектах и какой протяженности должны быть водоохранная и природоохранная зоны. Эти земли могут выделяться только в аренду — и это нужно ясно понимать. Если остров достаточно велик, на нем могут быть участки, не входящие в охранные зоны, и такие могут быть переданы физическому или юридическому лицу в собственность. Но остров может весь состоять из природоохранной и водоохранной зон, и, таким образом, там просто не окажется земли, пригодной для передачи в собственность. Она может быть передана только в аренду".
Если нельзя, но очень хочется
Как уверяют риэлтеры, проще всего стать владельцем острова (или, по крайней мере, его части), когда на приглянувшемся вам куске суши уже есть какие-то строения. Так, при покупке коттеджа на острове земля идет "в нагрузку". Несмотря на то что процесс покупки земли в таком случае упрощается, покупатель может столкнуться с рядом проблем правового характера: земля переходит не в собственность, а в аренду на 49 лет.
"Таких островов в Ладожском озере не более сотни, так что этот рынок ограничен,— говорит Наталья Хмельницкая, руководитель департамента крупных земельных участков Агентства развития и исследований в недвижимости.— Еще один вариант — когда вся земля на острове оформлена единым участком с уже присвоенным кадастровым номером. Сейчас такие варианты появились. Чаще всего это бывшие совхозные и колхозные земли. Раньше на многих островах земля была выделена под пастбища. Сейчас, после того как наконец дошли руки и были оформлены и выделены паи, она начала поступать в продажу. Для того чтобы купить остров в Финском заливе, думаю, надо будет подождать еще лет десять: сейчас большинство остров принадлежит военным, которые постепенно их освобождают".
Сколько в среднем может стоить остров, эксперты сказать затрудняются. Стоимость таких сделок оценить сложно, поскольку это эксклюзив. Однако можно с уверенностью сказать, что жилье на острове будет не дешевле, а может быть, даже дороже коттеджей на материке, при условии что там проложены коммуникации. Если их нет, то стоимость окажется в несколько раз меньше. По словам Натальи Хмельницкой, минимальная стоимость земли на островах — $10 за сотку — в той части Ладожского острова, которая относится к Карелии. Ближе к Петербургу есть предложения и по $1000 за сотку. "Но официально острова не выставляются в продажу, и в базах данных найти их невозможно. Это очень ограниченный рынок. Лично я знаю четырех человек, которые владеют островами в Ладожском озере. Всего же их, думаю, не более 50. Но в последние год-два видно, что интерес к такого рода недвижимости растет. Причем интересуются как петербуржцы, так и москвичи",— говорит Наталья Хмельницкая. Привлекает покупателей как красивая природа и хорошая рыбалка, так и возможность полного уединения.
При этом, признают риэлтеры, построить качественный большой жилой дом со всеми коммуникациями на небольшом острове никто не даст. "Никто не рискнет согласовать такое строительство. Если, например, Митволю вздумается прокатиться по Ладоге — проблем не оберешься",— признался чиновник районной администрации. Так что в лучшем случае придется ограничиться "охотничьим" либо "фермерским" домиком. Но и его строительство обойдется как минимум в два с половиной раза дороже, чем на "большой земле".
Еще одна проблема — как добраться до собственного острова. Способов несколько: зимой по большей части Ладожского озера можно разъезжать на автомобиле, летом добираться на катере или яхте. В последнее время появились и другие варианты. "Один мой знакомый купил небольшой гидросамолет и теперь летает на свою островную фазенду",— рассказала Наталья Хмельницкая.
подпись
Землю на острове можно получить в качестве приложения к приобретенному зданию