Цена отчуждения
Московское правительство несколько раз обращалось к федеральным властям с просьбой о продаже обанкротившегося "Москвича", однако в ответ получало предложение приобрести завод вместе с долгами в размере $600 млн. Эта сумма являлась "обременением на компенсацию затраченных средств на приобретение технологической линии по производству двигателей, которая не была запущена в эксплуатацию" (в свое время "Москвич" получил из госбюджета деньги на строительство цеха, которое так и не началось). Не договорившись с московскими чиновниками, федеральные власти решили выставить завод на торги, которых в общей сложности оказалось три. В сентябре 2005 года на аукцион были выставлены 4 из 54 зданий "Москвича", однако продать удалось лишь одно. Спустя два месяца чиновники решили реализовать одним лотом сразу десять нежилых зданий за $65 млн, но конкурс так и не состоялся. А спустя год, в декабре 2006-го, "Москвич" был выставлен на продажу целиком и уже без обременения. В состав лота не вошел только стадион "Москвич".
На аукцион, организованный конкурсным управляющим завода Александром Ивановым и Федеральной фондовой корпорацией, были выставлены 54 здания "Москвича" общей площадью 750 тыс. кв. м. Они располагаются на двух участках: старой территории автозавода площадью 44 га и новой — площадью 50 га. Сейчас часть новой площадки занимает компания "Автофрамос", выпускающая автомобили под маркой Renault (мэрии Москвы принадлежит 5,9% ее акций, остальные — французской Renault). Под свои производственные мощности "Автофрамос" арендует у "Москвича" территорию.
Начальная цена лота составила 5 506 711 000 руб. с шагом аукциона 2 млн руб. В торгах участвовали две компании — "Прометей" и "Метрополь". Последняя и стала победителем, предложив 5,552 млрд руб., что всего на 48 млн руб. превышало стартовую цену.
"Покупка финансировалась за счет средств паевого фонда, созданного осенью 2006 года",— рассказал сразу после торгов президент ИФК "Метрополь" Михаил Слипенчук. Он имел в виду фонд "Метрополь Олимп", единственным пайщиком которого является сама компания "Метрополь". Также господин Слипенчук заявил о планах строительства 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей на старой площадке и "развитии автомобилестроения за счет привлечения французских компаний" на новой площадке.
Упущенные инвесторы
Конкурс стал скандальным еще до проведения: одного из крупных московских девелоперов — Mirax Group — не допустили к участию в торгах. Близкие к торгам источники предполагали, что причиной тому послужила договоренность "Метрополя" со столичными властями, которые хотели за счет территории "Москвича" вдвое расширить автомобильное производство "Автофрамоса" и, передав в уставный фонд этого предприятия земельный участок, увеличить свою долю в нем. К слову, в июне департамент промышленности Москвы заявил, что выпуск Renault Logan может быть удвоен — с нынешних 60 тыс. до 120 тыс., а глава альянса Renault-Nissan Карлос Гон отметил, что в качестве одного из вариантов расширения производства СП рассматривает покупку площадей АЗЛК.
"В последний день приема заявок наши представители в сопровождении нотариуса не были допущены к конкурсному управляющему предприятием Александру Иванову. В результате не было подписано соглашение о задатке, и мы не смогли участвовать в конкурсе",— говорит член совета директоров Mirax Group Максим Темников. В ответ господин Иванов уверяет, что "подача заявки на участие в торгах в последние минуты приема заявок и последующая неуплата задатка — типичный для рейдеров ход, направленный на то, чтобы иметь юридическую возможность подачи иска об обжаловании торгов".
Mirax подала иск в арбитражный суд Москвы, но уже отозвала его. "Факт незаконности проведения торгов обосновать почти невозможно: претендентам обычно не удается доказать, что у них намеренно отказались принять документы",— объясняет отзыв иска один из юристов крупной строительной компании.
Господин Темников не исключил вариант, что мэрия могла отказаться от участия в торгах, заручившись обещанием "Метрополя" выделить "Автофрамосу" дополнительные площади. Источники в мэрии называли такое развитие событий "вероятным": в декабре глава департамента промышленности Москвы Евгений Пантелеев оценил возможный объем инвестиций Renault в проект как $150-200 млн. Продажу части территории предприятия в беседе сЪ не исключал и президент победившей ИФК "Метрополь" Михаил Слипенчук.
"Еще до аукциона можно было предположить, что победитель может рассчитывать исключительно на старую площадку "Москвича", а новую придется отдать городу",— сказал один из участников рынка. По его словам, именно факт предварительной договоренности с "Метрополем" объяснял нелогичные на первый взгляд действия столичного правительства: проявляя интерес к аукциону, в последний день приема заявок чиновники от участия в торгах отказались.
"Из всего имущества завода нас интересовали лишь ДК "Москвич" и часть производственных площадей для расширения "Автофрамоса". Однако имущество выставлялось одним лотом, и мы решили не участвовать",— сказал чиновник правительства Москвы, пожелавший остаться неназванным.
В начале января версия "сговора" подтвердилась. Город выкупил около 50 га производственных территорий завода, на которых расположено 23 объекта недвижимости. Это 540 тыс. кв. м производственных площадей и 18 тыс. кв. м Дома культуры АЗЛК. Глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что часть купленной территории, как и предполагалось, будет задействована для расширения мощностей завода "Автофрамос". Сумма сделки составила 3,621 млрд руб. ($136,5 млн). "Компания продала объекты городу фактически по себестоимости, то есть по цене, заплаченной за эту долю имущества на декабрьских торгах",— признался Михаил Слипенчук. То, что "Метрополь" не смог заработать на перепродаже, он объяснил тем, что у города изначально были планы задействовать территорию под автомобильное производство. Себе "Метрополь" оставил площадку в 23 га на пересечении Волгоградского проспекта и третьего транспортного кольца. Этот участок компания планирует застроить офисами класса В, В+, гостиничными и торгово-развлекательными объектами. "Пока предварительно согласовано строительство около 400 тыс. кв. м, но мы бы хотели построить до 1 млн кв. м",— рассказывает господин Слипенчук, отмечая, что концепция проекта будет подготовлена к лету. Всего "Метрополь" готов вложить в застройку своего участка до $1 млрд, однако концепция сейчас находится в стадии разработки.
Близкий к Mirax источник сообщил, что у компании также не было готовой концепции строительства. "Участие в конкурсе планировалось исключительно с целью получения земли, которая выставлялась на торги по бросовой цене",— рассказал собеседник BG.
"Действительно, в результате сделки 44 га земли обошлись "Метрополю" в $76 млн — меньше $2 млн за гектар",— недоумевает ведущий эксперт по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Цены эти далеки от рыночных. По оценке члена совета директоров Mirax Group Дмитрия Луценко, стоимость 1 га в районе третьего транспортного кольца составляет $5-20 млн. "Но нельзя забывать, что в случае с большими объемами земли и ее расположением в промзоне, как в случае с "Москвичем", цены значительно снижаются",— напомнил он.
Конкурсный управляющий "Москвича" господин Иванов и организатор торгов Федеральная фондовая корпорация комментировать цену завода отказались. Остался без ответа и официальный запрос BG о цене участков в Министерство финансов РФ: как представитель кредитора и акционера, это ведомство в первую очередь должно быть заинтересовано в продаже конкурсной массы по справедливой цене.
Ни одна из моделей «Москвича», несмотря на свою популярность, не смогла конкурировать с современной мягкой мебелью.
Фото: АЕКСАНДР МИРИДОНОВ
Заводские перспективы
Оценивая будущий проект строительства, участники рынка отмечают, что территория завода удачно вписывается в транспортную инфраструктуру района. В непосредственной близости от "Москвича" расположены станции двух линий метрополитена "Волгоградский проспект" и "Дубровка", что выгодно отличает проект, к примеру, от бизнес-парка "Нагатино-I Land", для функционирования которого необходимо строительство станции на действующем перегоне за счет инвестора. Кроме того, рядом с участком проходят две крупные городские магистрали: Волгоградский проспект и ТТК, также обеспечивающие удобный доступ. Однако транспортная доступность района является как козырем, так и отрицательным параметром проекта: Волгоградский проспект сильно перегружен в часы пик, а на Шоссейной улице можно попасть в пробку даже в выходной, причем именно на участке дороги, идущем вдоль завода. Поэтому застройщикам "Москвича" придется принимать решения не только о строительстве комплекса, но и разгрузке транспортных потоков, проходящих вдоль участка, строительстве многоуровневых развязок и т. п.
Директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов говорит о целесообразности строительства на участке жилья экономкласса. А руководитель отдела консалтинга и оценки компании Paul`s Yard Юлия Кучеренко считает, что "строительство жилья здесь представляется абсолютно нецелесообразным". Наиболее эффективным, по ее мнению, вариантом редевелопмента территории является строительство объектов торговой и офисной недвижимости. Мотивирует госпожа Кучеренко свое мнение тем, что участок расположен в одном из наиболее загрязненных районов Москвы и со всех сторон окружен территорией промышленной зоны №25 "Волгоградский проспект" (Московский шинный завод и ТЭЦ-8). "С учетом большой площади земельного участка на нем вполне возможно строительство крупного бизнес-парка класса "В",— резюмирует эксперт.
Иное мнение у заместителя гендиректора девелоперской компании "Новая площадь" Евгения Якубовского: "Наиболее востребованными будут не только офисные, но и жилые площади с возможным размещением ТЦ". Впрочем, к моменту возможного выхода объекта на рынок в восточной и юго-восточной полупериферийных зонах Москвы будет функционировать достаточно большое количество ритейл-центров, напоминает Юлия Кучеренко. К уже существующим ТЦ "Три D" на пересечении Нижегородской улицы и ТТК, "Город" на Рязанском проспекте, Metro cash & carry на Шоссейной улице добавятся River mall между ТТК и Симоновской набережной, ТЦ на месте завода "Мозаика" на пересечении Шарикоподшипниковской улицы и ТТК и ТЦ на месте завода "Серп и Молот" на шоссе Энтузиастов.
"Соотношение площадей можно разделить следующим образом: 50% отдать под жилую застройку (порядка 500 тыс. кв. м), остальные распределить среди коммерческих объектов — 30% на офисную недвижимость (300 тыс. кв. м) и 20% на ритейл (200 тыс. кв. м). Таким образом, будет сформирован район нового формата, который сможет в значительной мере удовлетворить потребности города по всем направлениям недвижимого имущества",— просчитал господин Якубовский. По его оценке, при условии нового строительства коммерческая недвижимость будет соответствовать классам А-, В+. Жилая недвижимость удовлетворит потребности экономкласса.
По данным компании "Новая площадь", арендные ставки на офисы в будущем комплексе можно обозначить в пределах $400-700 кв. м в зависимости от окончательного формата и предлагаемых площадей. Цены продаж на коммерческую недвижимость будут колебаться от $3 тыс. до $5 тыс., а жилые площади, наиболее вероятно, будут востребованы покупателями на уровне $2,5-3 тыс. за 1 кв. м на старте проекта. ""Метрополь" может рассчитывать на доходность 10-12% от реализации коммерческих площадей",— предполагает господин Якубовский. А топ-менеджер одной из девелоперских компаний подсчитал, что проект "Москвича" принесет девелоперу до $500 млн.
Звезда и смерть АЗЛК
Автозавод "Москвич" ведет свою историю от автосборочного завода, построенного в 1929-1930 годах. Предприятие ежегодно собирало до 24 тыс. легковых и грузовых автомобилей по лицензии Ford. В декабре 1933 года оно переименовано в Государственный автосборочный завод имени Коммунистического интернационала молодежи в Москве, в августе стало филиалом Горьковского автозавода и перешло к выпуску грузовиков "ГАЗ-АА". С 1939 года предприятие вновь стало самостоятельным и начало производство легковых КИМ-10. В 1941 году завод был эвакуирован на Урал, занимался выпуском оборонной продукции.
В 1945 году, после реконструкции, "Москвич" переименован в Московский завод малолитражных автомобилей. С 1947 года завод приступил к серийному выпуску легковых "Москвич-400" по образцу немецкого Opel Kadett. В октябре 1968 года завод вновь переименован — в Автомобильный завод имени Ленинского комсомола (АЗЛК). Пик производства пришелся на 80-е годы, когда выпускалось до 200 тыс. машин ежегодно.
В 1993 году завод был акционирован и переименован в ОАО "Москвич", но из-за финансовых трудностей производство пришлось практически свернуть. В 1997 году правительство Москвы и французская Renault создали на площадях АЗЛК СП "Автофрамос" (сначала совладельцы имели по 50% акций, затем доля Renault увеличилась до 93,41%). Тогда же завод возобновил выпуск "Москвичей". Были освоены модели "Святогор", "Князь Владимир" и др. В декабре 1998 года выпущен пятимиллионный автомобиль. В 1999 году мэрия Москвы, не добившись от правительства передачи завода в свою собственность, прекратила поддержку. Уже в 2000 году производство упало с 30 тыс. до 5 тыс., в 2002 году завод остановился. В январе 2004 года на нем введено внешнее управление, в 2006 году "Москвич" признан банкротом. Общая задолженность перед кредиторами (Министерство финансов РФ, Федеральная налоговая служба и правительство Москвы.— Ъ) — 28 млрд руб. На момент продажи 60,36% акций завода принадлежали государству.