|
Новые схемы для старых проблем |
Самые дешевые квадратные метры жилья, как известно, продаются в самом начале строительства многоквартирного дома. И если еще год-два назад можно было сравнительно легко стать владельцем "части котлована", который еще не начал рыть застройщик, то сегодня это редкая удача. Обычно продажи недостроенных квадратных метров начинаются тогда, когда застройщик посчитает, что цена "дозрела". И после объявления о начале продаж покупатели не заставляют себя ждать. Более того, хотя на стадии строительства стоимость жилья считается низкой, цена "входного билета" на эту стройку сегодня порой равна цене квартиры на вторичном рынке в старом доме.
В Центральном административном округе (ЦАО) стоимость квадратного метра может доходить до $20-30 тыс. за кв. метр. По данным компании Blackwood, в ЦАО средняя стоимость кв. м — $9500 (минимум — $3500, максимум — более $30 тыс.). На ценообразование, как всегда, прежде всего влияют месторасположение, в том числе относительно центральных трасс и метро, других домов, инфраструктурных объектов, а также класс дома и ценовая политика застройщика. В ближайшее время количество дорогого жилья в ЦАО вырастет — завод "Каучук" поэтапно будет перемещен в производственную зону "Очаково", на улицу Генерала Дорохова, д. 6 в ЗАО. Общая площадь высвобождаемой в ЦАО территории составит порядка 12 га. Также появится "Золотой остров" — район, ограниченный Москвой-рекой и Обводным каналом. На "Золотом острове" столичные власти планируют провести масштабную реконструкцию, при этом на большей части территории будет организована пешеходная зона.
Но и в более дешевом Северо-западном административном округе (СЗАО) стоимость квадратного метра быстро дорастает до цен вторичного рынка. Наглядный пример — комплекс "Эльсинор" на улице Маршала Соколовского, вл. 5-7. По данным на начало этого года, стоимость квадратного метра там составляла $2000-2500, в августе — уже $4500-6000, в сентябре — $6-9 тыс. И это относится не только к квартирам, но и к таунхаусам. Например, в Куркино, мкр. 1, на начало года квадратный метр стоил $1800, к августу к цене прибавилось $700, а в сентябре цена составила уже $2700 за кв. м.
Если в оценке стоимости квадратного метра на вторичном рынке у риэлтерских компаний могут быть разночтения, то первичный рынок более однозначен. Это связано прежде всего с тем, что продает, а значит, и устанавливает цены сам застройщик. "По объектам, находящимся в открытом предложении, средняя цена на новостройки в СЗАО составляет $4 тыс. за кв. м (минимум — $2300, максимум — $15 тыс.)",— считают аналитики компании Blackwood. Такие же данные у компании "Инком-недвижимость": "Итоги сентября показали, что стоимость квадратного метра в этом районе составляет $4 тыс.".
Северо-Западный округ занимает около 10% по количеству возводимых домов и квадратных метров среди всех округов Москвы. Однако по наличию в продаже новостроек СЗАО стоит на втором месте после ЗАО. По данным компании Blackwood, сейчас там в активной продаже находится 46 домов-новостроек. В корпорации "Инком-недвижимость" насчитывают в СЗАО порядка 25 строительных площадок. "Опережают СЗАО по количеству новостроек ЦАО и ЗАО: около 40 строительных площадок в каждом округе",— говорит маркетолог корпорации "Инком-недвижимость" Ирина Егорова.
Если говорить о домах, которые будут сдаваться в обозримом будущем, то в СЗАО основные строительные площадки находятся в районах Митино, Куркино, Тушино, Хорошево-Мневники и Щукино. Там возводят преимущественно монолитные дома по индивидуальному проекту (85%) и типовые панельные (15%). А в скором времени в СЗАО планируется начало строительства таких объектов, как "Звезда Фабрициуса" — улица Фабрициуса, вл. 22 (запланированный год ввода — 2008-й), "Алые паруса-III" — улица Авиационная, вл. 77-79, корп. 6 (2009 год), Светлогорский проезд, вл. 13 (2007-2010 годы), районы Хорошево-Мневники, квартал 75-76, 83 (2007-2009 годы) и Северное Тушино, мкр. 3-4 (2007-2008 годы).
Конечно, сроки сдачи объектов могут быть пересмотрены. Но если строительство по каким-либо причинам "замораживается", то "замораживается" и цена. Например, одна из самых низких цен на квадратный метр в СЗАО в пределах МКАД в строящихся панельных домах серии ГМС-1 — это Южное Тушино, мкр. 11, от $2600. "По этому адресу строители долго не выходили на площадку, что было связано с получением необходимой разрешительной документации, с расселением пятиэтажек. Сейчас строительство начато, ориентировочный срок сдачи госкомиссии — IV квартал 2007 года",— рассказывает Ирина Егорова.
Однако задержки в строительстве новых домой сегодня — ситуация стандартная, которая, по мнению директора отделения управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каарма, не должна особо волновать частного инвестора. "Как правило, все проекты сдаются позже заявленного. Это бывает связано с рядом объективных, не зависящих от застройщика причин. Задержка в 3-6 месяцев считается нормальной",— сказал он.
Частных инвесторов давно уже не пугают ни обман со стороны застройщиков, ни задержки при строительстве. С появлением новых законов инвесторы пускаются во все более авантюрные схемы "участия в строительстве". Чаще всего застройщики сейчас используют вексельную или депозитную схему, которые позволяют официально обойти закон "О долевом строительстве".
Вексельная схема подразумевает наличие предварительного договора купли-продажи квартиры и предполагает, что клиент вносит деньги, покупая не квартиру или право ее выкупить, а вексель строительной компании. Просто человек дает застройщику деньги взаймы. Когда дом будет построен, застройщик гасит вексель, одновременно заключив основной договор купли-продажи квартиры, который и становится основой права покупателя на недвижимость.
Конечно, и в этой схеме есть "угроза" для частного инвестора: когда дом уже будет полностью достроен, застройщик может погасить вексель одолженными деньгами, вместо того чтобы предоставить квартиру. И такое действие совершенно законно. Например, человек покупает вексель стоимостью $150 тыс. Когда дом будет построен, квартира может уже стоить $200 тыс. Застройщик может ее продать новому покупателю за эти $200 тыс., а владельцу векселя вернуть его $150 тыс.
Кроме вексельной схемы есть еще и депозитная, действующая через банк, кредитующий самого застройщика. Первым предложил такую схему весной этого года Сбербанк, декларировав, что деньги с "беспроцентных" вкладов пойдут на финансирование строительства дома. Одновременно с открытием депозита клиент подписывает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, гарантией по которому выступает вклад. Договор долевого участия с застройщиком клиент заключает уже тогда, когда дом практически готов. До этого он в любой момент может забрать свой депозит, правда лишившись при этом права на квартиру.
Эта игра в "поверь мне на слово" сильно напоминает МММ времен активной борьбы с ним. Тогда тоже разрабатывались разные схемы передачи денег в фонд Сергея Мавроди. Самая, пожалуй, гениальная из них заключалась в том, что "инвесторы" оформляли дарственные на деньги, передаваемые в МММ, и ждали дивидендов. И некоторые дождались.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
Список новостроек в Северо-Западном округе*
| Адрес | Название проекта | Заказчик | Минимальная цена за кв. м ($) | Максимальная цена за кв. м ($) |
|---|---|---|---|---|
| Авиационная ул., влад. 77, | "Алые паруса III" | "Дон-строй" | 5300 | 6000 |
| корп. 5 | ||||
| Ангелов пер., влад. 4 | "Ангелов" | "Ирбис консалтинг" | 2400 | 3000 |
| Маршала Бирюзова ул., влад. | "Бирюзова, 33" | "Дон-строй" | 4300 | 5000 |
| 31-33 | ||||
| Маршала Жукова просп., влад. | "Велтон парк" | "Крост" | 4000 | 4700 |
| 41-45, корп. 3 | ||||
| Маршала Жукова просп., влад. | н. д. | н. д. | Средняя — | Средняя — |
| 43, корп. 5 (сдача ГК — II | 3700 | 3700 | ||
| кв. 2008 г.) | ||||
| Маршала Жукова просп., влад. | "Континенталь" | "Конти" | 3100 | 5000 |
| 72-74 | ||||
| Маршала Жукова просп., влад. | н. д. | Управление по | 1800 | 4200 |
| 74, корп. А | реконструкции и развитию | |||
| уникальных объектов | ||||
| Карамышевский просп., влад. | н. д. | "Дом" | 2800 | 5600 |
| 66 | ||||
| Генерала Карбышева бульвар, | "Юнион-парк" | "Крост" | 3900 | 3900 |
| влад. 21/37 | ||||
| Куркино, мкр. 1, корп.1-21 | н. д. | Управление | 2800 | 2800 |
| (коттеджи/таунхаусы) | экспериментальной | |||
| застройки микрорайонов | ||||
| Куркино, мкр. 2Б, 2Г | "Аэлита" | "Финансстройинвест" | 2500 | 2600 |
| Куркино, мкр. 15 | н. д. | "Москапстрой" | н. д. | н. д. |
| Куркино, мкр. 16 | н. д. | Управление | н. д. | н. д. |
| экспериментальной | ||||
| застройки микрорайонов | ||||
| Митино, мкр. 1А, корп. 5, 6 | "Митинский парк" | ТУКС-2 | 2500 | 2700 |
| Народного ополчения ул., | н. д. | н. д. | 3100 | 3100 |
| влад. 33, корп. 4 (сдача ГК | ||||
| — I кв. 2008 г.) | ||||
| Саломеи Нерис ул., влад. 12 | "Вишневый сад" | Реконструкция и развитие | 2300 | 3000 |
| исторических и | ||||
| архитектурных памятников | ||||
| России | ||||
| Маршала Соколовского ул., | "Эльсинор" | "Дон-строй" | 6300 | 7200 |
| влад. 5-7 | ||||
| Строгино, мкр. 14А, корп. 1, | "Янтарный город" | "Сити-XXI век" | 4000 | 4200 |
| 3, 4-1, 4-2 | ||||
| Таманская ул., влад. 1 | Silver Place | "Игру" | 10 000 | 15 000 |
| Твардовского ул., влад. 14, | "Лазурный блюз" | "Сити-XXI век" | 5000 | 6400 |
| корп. 2-3 | ||||
| Твардовского ул., влад. 14, | "Лазурный блюз-2" | "Сити-XXI век" | 3200 | 3800 |
| корп. 4-5 | ||||
| Маршала Тухачевского ул., | н. д. | "Кеп" | 4700 | 5000 |
| влад. 41, корп. 3 | ||||
| Южное Тушино, мкр. 11, корп. | н. д. | н. д. | 2600 | 3000 |
| 1-6 | ||||
| Щукинская ул., влад. 2/4 | "Доминанта" | "Баркли строй" | 4700 | 7000 |
н. д.— нет данных.