О том, как земельные вопросы решаются в судах и каким образом это сказывается на гражданах, заместитель председателя Мособлсуда АНАТОЛИЙ ЕФИМОВ рассказал корреспонденту "Ъ-Дома" ОЛЬГЕ ПЛЕШАНОВОЙ.
— Можно ли считать законными постройки на самовольно прирезанных участках, легализуемых в условиях дачной амнистии?
— Безусловно, можно, но только после того, как будет оформлено право на земельный участок. До дачной амнистии узаконить "заехавший" на прирезанный участок домик было нельзя, но сейчас эта проблема снимается. Это при том, что прирезанный участок может быть даже больше того, который был выделен — главное, чтобы он не превысил нормы предоставления, действующие в регионе.
— Часто ли в подмосковных судах рассматриваются дела о сносе самовольных построек?
— Дел о сносе не очень много. В суд обращается главным образом прокуратура — в случаях самовольной застройки на участках, которые не отводились в установленном порядке либо отведены с нарушением правил, например в водоохранной зоне или в заповеднике. Мособлсуд признал недействительными несколько постановлений администрации Красногорского района о выделении земельных участков. Мы вынесли решение о сносе коттеджей, поскольку участки не могли отводиться под строительство и постройки на них незаконны. Большинство дел Верховный суд уже рассмотрел. Он оставил наши решения в силе, несмотря на утверждения администрации о том, что она не знала о существующих запретах на выделение участков.
— Как власть могла не знать законодательство?
— Здесь неизбежно возникает проблема компетенции органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками. Закон о разграничении права собственности между федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями 2001 года не работал и работать не мог. В нем предполагалось согласовать все границы земельных участков, принять по ним постановления и зарегистрировать, на что потребовалось бы больше ста лет. При этом закон позволял органам местного самоуправления распоряжаться неразграниченными землями, и местные власти начали продавать гражданам и коммерческим фирмам участки, закрепленные за федеральными санаториями, воинскими частями.
— Получается, что закон все же позволял главе района изымать землю у президентских санаториев "Сосны" и "Барвиха"?
— Проблема в том, что в советское время, когда участки этим санаториям выделялись, госрегистрации в ее современном виде не было. Право собственности РФ на конкретный участок оказалось не зарегистрировано, и местные власти решили, что земля не разграничена и ее можно продавать. Они, однако, не учли, что межевание участков проводилось и права землепользователей оформлялись, пусть другими документами.
— Что грозит владельцам коттеджей, которые купили участок, оформили все документы на строительство, а потом вдруг узнали о проблемах с землей?
— Признать продажу участков гражданам недействительной сейчас, как правило, нельзя, поскольку сроки исковой давности истекли. Но прокуроры и заинтересованные министерства вправе предъявить к этим гражданам иски о признании земельных участков федеральной собственностью и сносе строений — сроки исковой давности в этом случае не действуют. Здесь возникает главный вопрос, не решенный пока на практике: может ли гражданин потребовать возмещения вреда за незаконное разрешение на строительство из муниципального бюджета?
— Встречаются ли дела, связанные с нарушениями при переводе земель из одной категории в другую?
— Таких дел тоже немного, поскольку мало заинтересованных лиц. Подать иск может прокурор, общественные организации и граждане. В Одинцовском суде сейчас оспаривается решение губернатора области о переводе сельхозземель в земли поселений в районе Подушкинского шоссе, где дачи чиновников и известных артистов. Второе дело рассматривается в Наро-Фоминским суде: там земли сельхозназначения купила коммерческая фирма с целью перевести их в другую категорию и отдать под застройку, но экологи пытаются этого не допустить.
— Бывает ли, что покупатель земли и местная администрация вместе пытаются легализовать через суд незаконное перепрофилирование земли или самовольную постройку, используя суд как "прачечную"?
— Такое возможно. Например, участок продается гражданину напрямую, без необходимых по закону торгов. Органы госрегистрации, однако, видят нарушение и отказываются регистрировать договор. Обжаловать в суде отказ в госрегистрации, скорее всего, бессмысленно: суд наверняка признает его законным. Тогда покупатель предъявляет администрации иск о признании права собственности на земельный участок — и администрация этот иск признает. А суд порой не видит подоплеку дела и выносит решение о признании права собственности на земельный участок, которое является безусловным основанием для госрегистрации. Таким образом, суд используют как способ узаконить незаконные действия.