На прошлой неделе руководители строительных компаний изменили прогноз роста цен на новое жилье. Если раньше они говорили о том, что к концу года квадратный метр будет стоить $2000, то новый рубеж — $2100-2250. Темпы роста цен внушают ужас не только потенциальным покупателям, но и самим строителям, которые опасаются резкого повышения цен на строительные материалы.
Еще в июне настроение у строителей было приподнятое. Как обычно летом, когда активность затухает, а рост цен прекращается, они намеревались сходить в отпуск, набраться сил, спокойно построить планы на новый финансовый год. Однако в этом сезоне рынок не сделал передышки. "Покупательская активность в июне оставалась по-прежнему высокой. Иногородние покупатели сейчас компенсируют отток петербуржцев в сезон отпусков. Продолжающийся рост цен еженедельно сокращает объем платежеспособного спроса, но объем предложения уменьшается еще быстрее. В начале осени мы ожидаем сезонного подъема покупательской активности, но не рассчитываем, что он будет слишком большим, из-за того, что стоимость квадратного метра уже сейчас почти предельная — $2000", — считает генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'" Матвей Закашанский. С ним согласен генеральный директор компании "Еврострой" Валерий Кравцов: "Рынок просто будоражит. Спрос превышает предложение. Некоторые строительные компании, работающие в сегменте типового жилья, останавливают продажи на небольшие одно-двухкомнатные квартиры. Цены растут еженедельно. Нет оснований ожидать, что эта тенденция изменится к осени. К концу года минимальная стоимость квадратного метра на рынке типового жилья составит более $2000 за квадратный метр".
Уменьшение объемов строительства, рост спроса при снижении предложения, запуск национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", подразумевающего развитие ипотечного кредитования, а также вступивший в силу федеральный закон об участии в долевом строительстве — все это, по мнению строителей, усугубляет ситуацию на рынке строящегося жилья. По их прогнозам, если застройщики начнут безоговорочно следовать новому 214-му закону "Об участии в долевом строительстве...", стоимость квадратного метра увеличится еще минимум на 20%. Ряд участников рынка отмечают, что закон повлиял и на процесс приобретения девелоперами новых площадок — число сделок за полгода существенно снизилось. "В результате часть застройщиков, в основном мелкие и средние компании, покинули рынок. Одновременно выросла себестоимость строительства. В таких условиях могут успешно работать только крупные строительные организации, имеющие собственные активы и оборотные капиталы", — уверен генеральный директор компании ИВИ-93 Борис Роговой.
Попытки доработать закон "Об участии в долевом строительстве...", которые сейчас предпринимают законодатели, подогревают ажиотажный спрос на квартиры в объектах, сдающихся в самое ближайшее время (конец 2006-го — 2007 год). "Эти объекты получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 года и, соответственно, под действие нового закона не попадают", — объясняет Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест".
Таким образом, считают строители, рост цен — во многом заслуга самих покупателей. "Покупают все, во всех сегментах и с любым количеством комнат. Традиционно в такие периоды активного роста цен часть покупателей пытается нагнать 'уходящий поезд цен'. Психологическое напряжение, вызванное ценовыми скачками, заставляет их хвататься за что угодно, лишь бы зацепиться за растущий рынок", — уверен вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко. Его мнение полностью разделяет и Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций холдинга "Эталон-ЛенспецСМУ": "Складывается впечатление, что цена не является основным фактором для принятия решения о покупке. Видимо, у каждого покупателя есть свои причины для приобретения недвижимости именно сегодня — можно говорить об отложенном спросе, о недоверии к доллару, — и эти обстоятельства совпали с очевидным дефицитом предложения на рынке. Покупатели присматривают квартиру, сравнивают, думают, что если они не забронировали ее сразу, то через неделю она может стоить дороже. По моим наблюдениям, в таких условиях решение о покупке принимается через 15 секунд после того, как человек узнает, сколько квартира будет стоить через неделю. Так, в июне мы выставили на продажу очередь строящегося комплекса на проспекте Науки — квартиры были буквально сметены в течение недели. Дело в том, что преодолен важный психологический рубеж: цена квадратного метра превысила $2000. Речь идет об обычном жилье, об одно-двухкомнатных квартирах в строящемся монолитно-кирпичном доме".
Строители считают, что продолжительность подъема рынка будет зависеть от поступления на рынок новых квартир. Рост цен может остановить только освоение новых территорий в Красносельском районе ("Балтийская жемчужина"), на Ленинском проспекте, в северо-приморской части города, в Невском районе, в районе Комендантского проспекта или появление достоверной информации о наличии у города реальных планов по масштабной застройке других свободных территорий.
"Считаю, что увеличение стоимости квадратного метра — это большая проблема, которая в дальнейшем, безусловно, приведет к стагнации рынка. Но думаю, что в течение осенних и зимних месяцев цены по-прежнему будут расти", — говорит Борис Роговой. Директор по маркетингу и продажам ЗАО "Строймонтаж" Андрей Кучмин в свою очередь считает, что рост цен в среднем по рынку составит до $2000-2100 за квадратный метр, а на отдельных объектах до конца года цена может достигнуть $2500. "Основная причина роста цен — высокий спрос на квартиры в новых домах, совпавший с дефицитом предложения. Помимо этого более низкие цены на жилье в Петербурге по сравнению с Москвой, при сопоставимом статусе двух городов, стимулируют приток покупателей из других регионов. /Рост цен подстегивает производителей стройматериалов, которые поднимают цены, увеличивая себестоимость строительства/", — констатирует господин Кучмин.
Строители характеризуют обстановку на рынке недвижимости Петербурга как нервозную и нестабильную. "Нужно строить, чтобы удержаться на рынке. В данной ситуации многие строительные организации ищут альтернативу договорам 'долевки', изменяют схемы привлечения инвестиций. Но спрос при этом все равно растет", — сокрушается Александр Лелин. Власти города признаются, что в такой ситуации они ничего сделать не могут. "Мы не можем приказать строителям заморозить цены. Можем действовать только по законам рынка. Например, предложить им новые пятна под застройку либо улучшить обеспечение участков инженерной инфраструктурой. Да, цены завышены. Поэтому мы призываем покупателей не поддаваться панике и подождать с покупкой квартир", — заявляет вице-губернатор Александр Вахмистров.
Пока же крупнейшие строительные компании вынуждены прекращать продажи. Так, компания ЛЭК приостановила продажи почти на половине своих объектов, "Северный город" полностью закрыл торговлю многокомнатными квартирами до 1 сентября, а однокомнатными и двухкомнатными — до января 2007 года. Компания "Ленстройтрест" в начале августа также приостанавливала продажи. "Поймите, мне в данный момент нужно энное количество денег, чтобы завершить этот этап строительства дома. В следующий раз деньги мне понадобятся через полгода. Если я сейчас продам все квартиры, то что я буду делать с деньгами?" — поделился с корреспондентом Ъ один из строителей.
"По словам одного нашего покупателя, еще месяц назад, нуждаясь в квартире, он, тем не менее, мог позволить себе тщательно выбирать объект в ценовом пределе 1000-1200 у. е. за квадратный метр. Сегодня, при том что цены выросли на $200, он готов купить что угодно. Это крайне ненормальная ситуация, хотя бы потому, что она не оставляет покупателям возможности выбора. А отсутствие выбора влечет собой нарушение всех устоев рынка. Вместо эффективной конкуренции мы наблюдаем судорожные скачки цен, нездоровый ажиотаж, что ведет к невозможности планирования деятельности компании", — уверена Ольга Звягинцева, финансовый директор ООО "Невская строительная компания".
ПАВЕЛ НИКИФОРОВ