Город-десятимиллионник
Квартир дешевле в Москве остается все меньше
Общий рост цен на первичном рынке и постепенный уход девелоперов, строящих в старых границах Москвы, от проектов массового сегмента в пользу бизнес-класса привели к сокращению за год на треть предложения квартир и апартаментов стоимостью до 10 млн руб. Средняя площадь более 40% подобной недвижимости не превышает 28 кв. м: с мая этого года строительство в столице жилья такого маленького размера попало под запрет. В сегменте бюджетного предложения становится больше апартаментов, но их чаще покупают с инвестиционными целями, а не как первое жилье.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
В мае 2024 года в Москве суммарно экспонировалось 13,4 тыс. квартир и апартаментов со средней стоимостью менее 10 млн руб., что на 31,5% меньше год к году, говорится в исследовании «Метриума». Директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что доля лотов до 10 млн руб. в структуре предложения за год сократилась на 7,7 процентного пункта, до 8,7%. Средний бюджет предложения, по его словам, при этом увеличился на 17,9%, до 28,3 млн руб. Гендиректор VSN Group Яна Глазунова заметила снижение за год в общей структуре предложения доли лотов до 10 млн руб. с 21% до 10%.
Наиболее выраженно тренд проявился на первичном рынке в старых границах Москвы, где, согласно «Метриуму», число квартир и апартаментов до 10 млн руб. за год сократилось на 55,3%, до 4,6 тыс.
Их доля в общей структуре предложения размылась с 38,2% до 16,9%, говорят аналитики. В Новой Москве сокращение оказалось не таким существенным: число лотов до 10 млн руб. за год снизилось всего на 4,3%, до 8,8 тыс. Они по-прежнему формируют около 40% экспозиции. В то время как на массовом рынке старой Москвы 36% предложения экспонируется в диапазоне 10–15 млн руб., 28% — 15–20 млн руб., отмечают в «Метриуме».
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов считает, что доступное предложение постепенно вытесняется в Новую Москву, в то время как в старых границах столицы застройщики реализуют в основном проекты бизнес-класса и выше. Роман Родионцев говорит, что в общей сложности на рынок Москвы в январе—марте вышли 58 новых корпусов общей площадью 153,6 тыс. кв. м жилья, что на 50,3% выше год к году. Площадь новостроек бизнес-класса в структуре новой экспозиции, по его словам, выросла с 37% до 52,1%. Госпожа Глазунова говорит, что средняя стоимость лота в бизнес-классе за год выросла на 10,2%, до 31,4 млн руб. В массовом сегменте динамика составила 18,9%, до 15,1 млн руб.
Роман Родионцев считает, что средний бюджет приобретения квартир в Москве продолжит расти как за счет дальнейшего снижения доли массового сегменте в общей структуре рынка, так и за счет вымывания наиболее компактных лотов.
Сейчас 42,5% существующего предложения квартир и апартаментов, по подсчетам господина Сырцова, формируют юниты до 28 кв. м. Такие варианты вскоре могут уйти с рынка жилья. Как сообщал “Ъ” 16 мая, Москомэкспертиза проинформировала застройщиков, что площадь однокомнатных квартир во вновь согласуемых проектах должна быть не менее 28 кв. м, двухкомнатных — не менее 44 кв. м.
Директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова считает, что при реализации этих мер девелоперы могут нарастить долю предложения минимальной доступной площади, 28–30 кв. м. Но это все же приведет к росту среднего чека в сегменте, замечает она. Частично подобные квартиры на рынке могут заместить апартаменты. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко замечает, что уже сейчас они формируют 44% доступных вариантов в бюджете до 10 млн руб. Господин Родионцев отмечает, что доля квартир в структуре предложения до 28 кв. м за год размылась с 67,2% до 45,2% в массовом сегменте. Но Яна Глазунова предупреждает, что в Москве также активно ужесточают требования к апартаментам.
Основатель Opencity Евгений Дружинин сомневается, что о замене бюджетных квартир апартаментами целесообразно говорить с точки зрения потребительского спроса. «Небольшие квартиры люди покупают как первую недвижимость, им важно наличие прописки для прикрепления к поликлинике, устройства детей в детский сад или школу»,— констатирует эксперт. По его словам, апартаменты чаще приобретают инвесторы, рассчитывающие сдавать их в аренду или выгодно перепродать.