ПИФы держатся за землю

Отмена пониженной ставки (0,3%) земельного налога для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), используемых в предпринимательской деятельности, повлекла за собой новые споры в практике. В 2023 году коммерческим организациям отказали в применении льготы, но встал вопрос, распространяется ли такая позиция на ЗПИФ, который даже не юрлицо. Налоговики считают, что ставка должна быть стандартной — 1,5%. Арбитражные суды поддержали льготу для фонда, но теперь дело рассмотрит Верховный суд (ВС). Юристы считают возможным применить пониженную ставку, если передача в ЗПИФ земли служит способом сохранения актива, а не получения прибыли.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС разберется, по какой ставке ЗПИФы должны платить налог на участки для ИЖС, входящие в их состав. Важное для практики решение будет вынесено в рамках спора ЗПИФ «Михайловский-Инвестиционный» с налоговиками. ЗПИФ находится под управлением ООО «Управляющая компания "Универсальные инвестиции"». В составе фонда имеются земли в Подмосковье, принадлежащие на праве общей долевой собственности владельцам паев. Эти участки отнесены к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования — ИЖС.

За 2020 год УК фонда перечислила 27 млн руб. в счет уплаты земельного налога, рассчитанного по ставке 1,5%. Но затем компания решила, что к этим участкам применяется пониженная ставка 0,3%, и попросила вернуть 20 млн руб.

Налоговая инспекция отказала. Арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск УК, обязав вернуть переплаченный налог. Суды исходили из того, что «определяющим критерием для применения ставки 0,3% является вид разрешенного использования участка и назначение возводимых на нем объектов». Поскольку налоговики не доказали, что участки используются в предпринимательской деятельности, оснований для применения ставки в 1,5% нет, говорится в решениях судов.

Налоговая инспекция обжаловала это в ВС, пояснив, что поправки к ст. 394 Налогового кодекса с 2020 года исключили возможность применять пониженную ставку для участков под ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности. При этом, говорится в жалобе, «деятельность управляющей компании по управлению ПИФом является инвестиционной», а владельцы паев несут «риски убытков, связанных с изменением стоимости имущества, составляющего фонд». «Поскольку привлекательность паев зависит от деятельности УК, то передача собственником имущества в состав ПИФа продиктована предпринимательскими целями,— считают налоговики.— Воля законодателя направлена на предоставление господдержки непосредственно гражданам». В связи с этим налоговики не согласны с применением льготы для УК ЗПИФ. Слушание дела в экономколлегии ВС назначено на 21 февраля.

Весной 2023 года ВС рассматривал дело ООО «Тишина» о такой же льготе по земельному налогу и решил, что коммерческие организации больше не могут использовать пониженную ставку для своих земель под ИЖС (см. “Ъ” от 31 марта 2023 года).

В ноябре ФНС и Минфин выпустили письма, в которых говорится, что с 2020 года участки с назначением под ИЖС, принадлежащие коммерческим организациям, облагаются налогом в 1,5%, даже если компании строят объекты ИЖС для реализации гражданам.

Партнер «Пепеляев Групп» Сергей Сосновский считает эту позицию спорной, так как коммерческая организация не всегда использует участок в предпринимательских целях и может передать его, например, в безвозмездное пользование образовательному учреждению. Более того, сам ПИФ не относится к коммерческим организациям и формально даже не является юрлицом. «ПИФ — это форма объединения имущества одного или нескольких собственников, передаваемого в доверительное управление третьему лицу»,— поясняет партнер Taxology Алексей Артюх. Гендиректор Accent Capital Марина Харитонова добавляет, что «владение паями не относится к предпринимательской деятельности, это аналогично владению ценными бумагами».

Впрочем, УК фонда является коммерческой организацией, и по общему правилу «предполагается, что, передавая имущество в ПИФ, пайщик намерен извлекать доходы от его использования», уточняет советник практики налоговых споров МЭФ Legal Александр Овеснов. «ЗПИФ достаточно часто выступает аналогом проектного финансирования в строительстве и в этом плане служит для цели получения прибыли»,— добавляет руководитель практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Анна Жолобова.

Между тем господин Сосновский считает ошибочным рассматривать деятельность любого ПИФа по умолчанию как предпринимательскую: «Через ПИФ могли быть приобретены участки и построены индивидуальные дома для владельцев паев, которые живут в них, а фонд продолжает существовать, но деятельности не ведет».

«Даже закон об инвестфондах прямо не говорит о том, что ПИФ создается именно в целях извлечения прибыли, он оперирует термином "управление" имуществом, которое может осуществляться и в целях просто сохранения, а не зарабатывания»,— поясняет господин Артюх.

Гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов отмечает, что НК дает льготу по налогу, например, для земель сельхозпроизводства, а такие участки вносятся в ПИФ, «как правило, для хранения, так как они не доходные». Партнер «Капелла Управление инвестициями» Андрей Богданов считает возможным применение для ПИФа пониженной ставки по отдельным видам земель, для которых в НК предусмотрена льгота.

По мнению госпожи Харитоновой, сама по себе принадлежность земли к ПИФу не должна влиять на налог, значение имеет лишь назначение участка и его фактическое использование. В связи с этим Алексей Артюх считает правильным устанавливать, как используется земля в каждом конкретном случае. Но как распределить бремя доказывания в таком споре — вопрос сложный, подчеркивает господин Сосновский. Александр Овеснов считает, что, «если УК фонда претендует на льготу, именно она должна доказать, что актив не используется в предпринимательской деятельности».

Партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова отмечает, что в практике споры налоговиков и ЗПИФов о ставке налога нередки, но это дело — первое в экономколлегии ВС по применению поправок 2020 года к ПИФам. По мнению господина Овеснова, вероятность поддержки ВС налоговиков и признания деятельности УК ПИФа по умолчанию предпринимательской «весьма высока». «Тогда, скорее всего, по всем ПИФам потребуют платить налог в 1,5%»,— говорит господин Сосновский.

«Увеличение платежей снизит доходность проектов, реализуемых через ЗПИФ»,— отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев. Впрочем, по его словам, «фонды, в которых земля выступает частью девелоперского проекта, стараются быстрее реализовать проект с целью максимизации прибыли, поэтому рост налоговой нагрузки вряд ли серьезно повлияет на общую доходность». «Все зависит от того, какова кадастровая стоимость земли и сколько она занимает в общем бюджете строительства и в размере фонда»,— уточняет Андрей Богданов. «В фондах, которые являются земельными банками, ситуация будет иной, но при правильном планировании ущерб также можно нивелировать»,— полагает господин Ярцев.

«Увеличение ставки по налогу может сказаться на стоимости готового продукта, что приведет к росту цен,— предупреждает Дмитрий Ярцев.— Есть вероятность, что в итоге за все заплатит конечный покупатель».

Анна Занина, Виталий Гайдаев