Торг здесь не инвестен
Вложения в торговую недвижимость сокращаются
Рост доходности банковских вкладов и увеличение стоимости ипотеки привели к снижению спроса на торговую недвижимость в целом по России на 5%, в некоторых городах спад достигает 37%. Эксперты прогнозируют по итогам 2024 года сокращение в два раза объемов инвестиций в этот сегмент. По их словам, интерес к таким объектам снижается и со стороны потенциальных арендаторов.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Спрос на покупку торговых площадей по итогам декабря 2023 года сократился на 5% год к году, посчитали в «Авито Недвижимости». Гендиректор Simple Estate Никита Корниенко связывает снижение интереса инвесторов к коммерческой недвижимости с тем, что часть покупателей, вместо того чтобы вкладывать средства в приобретение готового арендного бизнеса, оставляют их на банковских депозитах. «Как правило, это непрофессиональные инвесторы с капиталом до 50 млн руб.»,— говорит он.
Пока на вкладах можно заработать более 13% годовых, поэтому инвесторы в первую очередь рассматривают этот инструмент и только потом вложения в коммерческую недвижимость или ОФЗ, подтверждает консультант направления street retail компании «Магазин магазинов» Иван Баринов.
Для сравнения: средняя доходность готового арендного бизнеса в Москве, по данным Simple Estate, сейчас составляет 7,5%.
Господин Баринов добавляет, что для покупки торговых помещений доступна преимущественно коммерческая ипотека, которая значительно подорожала. По данным Banki.ru, средняя ставка таких кредитов — 17,59%. Руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова добавляет, что торговые объекты последние несколько лет в принципе приобретаются в основном в инвестиционных целях, сделки со стороны конечных пользователей — редки. Иван Баринов оценивает их долю в 15%.
Пока снижение активности покупателей ярче прослеживается на региональных рынках.
Так, в Москве, по данным «Авито Недвижимости», спрос на торговые площади сократился на 2% год к году, в то время как в Санкт-Петербурге разрыв достиг 19%, в Туле и Рязани — 37%, в Красноярске — 32%.
Никита Корниенко напоминает, что ранее активность инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости была заметно выше из-за ограниченного числа доступных инструментов вложения средств. Ирина Ушакова напоминает, что за весь прошлый год объекты торговли сформировали 35% от общего объема инвестиций в недвижимость против 9% годом ранее. Суммарно речь шла о 290 млрд руб. Но цифра была достигнута во многом за счет крупных сделок по покупке россиянами активов зарубежных собственников в РФ, включая торгцентры «Мега» и «Метрополис», говорит эксперт.
Но сейчас процесс ухода многих зарубежных игроков завершился, и объем инвестиций в недвижимость в этом году, по прогнозам госпожи Ушаковой, может сократиться. Об этом же говорит и партнер NF Group Станислав Бибик: «Крупные сделки 2023 года будет сложно повторить». Эксперт прогнозирует, что в 2024 году на долю торговых объектов придется не более 20% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, в то время как в 2023 году было 40%.
В то же время, по данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость торговых помещений в России в целом за год выросла на 12%, до 181 тыс. руб. за 1 кв. м, или 23,5 млн руб. за объект.
Руководитель продаж категории коммерческой недвижимости «Авито» по РФ Виктория Сафронова связывает тенденцию с сокращением объема предложения: доступных лотов стало меньше на 9%. Так, в Нижнем Новгороде, где объектов стало на 27% меньше, они подорожали на 40%, до 134 тыс. руб. за 1 кв. м. Госпожа Сафронова считает, что по мере дальнейшего снижения спроса предложение, напротив, будет увеличиваться, что должно привести к коррекции цен.
Активность остается сдержанной не только в части покупки, но и аренды торговых площадей. Спрос в этом сегменте по итогам декабря в России в целом, по подсчетам «Авито Недвижимости», сократился на 8% год к году. Самое выраженное снижение — на 41% за год — аналитики заметили в Воронеже и Рязани. В Москве и Санкт-Петербурге спад составил 15%.