Проводимое многими крупными российскими и иностранными компаниями строительство офисных помещений, предполагающее перестройку старых зданий и особняков, похоже, еще в течение долгого времени не сможет удовлетворить существующий в Москве спрос на подобного рода недвижимость. Очевидно, что для удовлетворения потребности столицы в конторских площадях необходимо создание новых крупных деловых центров. Однако крупномасштабное строительство часто бывает затруднено из-за общего неблагоприятного инвестиционного климата в России — как известно, реализация долгосрочных проектов в значительной степени зависит от общей экономической и политической ситуации в стране. Таким образом, перед компаниями, взявшимися за реализацию подобных проектов, встает проблема финансирования строительства и поиска необходимых инвесторов. Группа недвижимости Ъ решила проанализировать проблемы строительства крупных деловых центров на примере возведения второй очереди Центра международной торговли на Красной Пресне (действующий ЦМТ уже перестал удовлетворять потребности клиентов и нуждается в значительном расширении) — на этой неделе на очередной рабочей встрече участников строительства были подведены итоги начального этапа реализации проекта.
Строительство Центра международной торговли велось четыре года советскими подрядными организациями. Его открытие было приурочено к началу Олимпийских игр в Москве в 1980 г. Проект был разработан архитекторами Моспроекта-2 совместно с американской архитектурной фирмой Welton-Becket. Финансирование строительства ЦМТ осуществлялось за счет кредитов на общую сумму $72 млн, предоставленных американскими банками Eximbank и Chase-Manhattan Bank, а также за счет государственного бюджета, откуда было получено 145 млн руб. (кредит был полностью погашен к 1986 г.).
В комплекс ЦМТ (с 1992 г. преобразованный в АО "Совинцентр") входят: две четырехзвездочные гостиницы на 1100 мест, офисные помещения общей площадью 13 600 м2, система ресторанов и магазинов. На сегодняшний день Центр международной торговли первенствует в России по количеству расположенных в одном месте представительств иностранных фирм (их более 220). До приватизации центр функционировал под эгидой Российской торгово-промышленной палаты. При акционировании АО "Совинцентр" учредителями выступили Торгово-промышленная палата, получившая контрольный пакет акций, Моссовет, а также коллектив предприятия. Уставный капитал "Совинцентра" на настоящий момент составляет 4 млрд 150 млн руб. Центр окупил себя за 6 лет — вместо 10 планируемых.
Что касается архитектуры комплекса, то в восьмидесятых годах она была высоко оценена специалистами — впервые в советском проекте был применен архитектурный прием атриум (перекрытие внутреннего пространства).
Архитектурное решение нового комплекса должно поразить москвичей
Проект второй очереди строительства ЦМТ разработан в 1987 г. московским АО "Балто-Терива-Простар". Генеральными подрядчиками выступают две иностранных фирмы — югославская компания Моntex и австрийская Cinex. В новый комплекс войдут 32-этажная пятизвездочная гостиница на 610 номеров, спортивно-оздоровительный комплекс, офисные помещения. ЦМТ-2 расположился рядом с существующими зданиями ЦМТ-1, заняв 1,2 га территории парка "Красная Пресня" (бывшая дворянская усадьба "Студенец"). Поскольку парк является теперь частью комплекса центра, АО "Совинцентр" взяло на себя расходы по его реставрации, выделив для этого 6,5 млн рублей.
По мнению одного из авторов проекта Центра международной торговли-2 Владимира Кубасова, новые постройки не испортят общий вид исторического парка. Так, фасады спортивно-оздоровительного комплекса будут решены в виде стилизованных "под старину" арок, закругленных стеклянных крыш, что напоминает традиционные русские парковые постройки. Гостиница состоит из двух разноплановых корпусов (в 8 и 32 этажа). Этажи первого корпуса будут ступенчатым понижением обращены в сторону парка, органично вписываясь в старинный парковый ансамбль. Что касается основного, 32-этажного корпуса гостиницы, то, по мнению экспертов Ъ, он внесет определенный диссонанс в уже привычную архитектуру первого центра. По замыслу архитекторов, эта башня должна стать доминантой ансамбля, но количество этажей явно недостаточно для хорошего восприятия композиции всего комплекса.
Поиски потенциального инвестора затянулись
Строительство ЦМТ-2 начато в 1990 г. (сейчас работы ведутся на уровне четвертого этажа гостиницы и одиннадцатого этажа офисного здания). Финансирование осуществлялось за счет кредита, выданного Внешэкономбанком. Первоначальная сумма кредита была определена в $60 млн, однако в середине 1991 г. Внешэкономбанк заморозил выдачу кредита, успев выдать $19,8 млн. Банк объяснил свое нежелание продолжать финансирование строительства отсутствием средств. В настоящий момент компания "Совинцентр" вынуждена финансировать постройку за счет собственных средств и одновременно расплачиваться по кредиту. После повышения цен на стройматериалы и услуги подрядчиков ориентировочная стоимость строительства оценивается уже в $180 млн — таким образом, на 1 кв. метр общей площади комплекса придется немногим более $1400, что соответствует мировым стандартам. По-видимому, найти инвестора, который согласился бы вложить средства в подобный проект, не составило бы большого труда, однако проблема заключается в том, что "Совинцентр" хочет найти такого партнера, который согласился бы выдать кредит без последующего получения прибыли от эксплуатации здания. Поиски ведутся с начала 1992 года, однако успехом пока не увенчались, так что проект находится практически в замороженном состоянии, хотя специалисты "Совинцентра" полагают, что при бесперебойном финансировании строительства на завершение потребуется всего 30 месяцев.
Что касается вполне понятного желания руководства ЦМТ оставаться в дальнейшем единственным хозяином нового комплекса, то, по мнению экспертов Ъ, найти подобного кредитора "Совинцентру" будет весьма затруднительно. По крайней мере подобные прецеденты в России были зафиксированы только на межгосударственном уровне. Как удалось узнать корреспонденту Ъ из неофициальных источников, руководство ЦМТ намерено получить необходимую сумму в одном из итальянских банков, однако о каких-либо конкретных соглашениях речи пока не идет. При этом руководство "Совинцентра" отказалось сообщать размеры ожидаемой прибыли, сославшись на возможные трудности в переговорах с потенциальными кредиторами.
По мнению экспертов Ъ, решение проблемы может заключаться в предоставлении кредитору некоторых прав на управление ЦМТ-2. Например, ему может быть предоставлен относительно небольшой пакет акций (10-15%), что позволит инвестору получать прибыль от эксплуатации, а последнее слово при этом останется за владельцем контрольного пакета.
ИРИНА Ъ-СОРОКИНА, МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН