Покупка недвижимости с торгов: почему это выгодно
Приобретение объектов с дисконтом позволяет обеспечить прибыль от 60% годовых
Очередное повышение ключевой ставки повлияло на привлекательность большинства инвестиционных инструментов. Более значительную прибыль инвесторам может принести приобретение недвижимости на торгах. Напомним, в ходе реализации имущества должников арбитражные управляющие распродают имущество банкротов, а за счет вырученных денег погашается задолженность перед кредиторами.
Виктория Чечина, предпринимательница, эксперт в сфере торгов по банкротству
Виктория Чечина, предпринимательница, эксперт в сфере торгов по банкротству
Какие объекты, реализуемые на торгах, могут принести максимальный доход? Как избежать рисков и не потерять деньги, используя этот инструмент? Разбираемся в этих вопросах с помощью предпринимательницы Виктории Чечиной, эксперта в сфере торгов по банкротству.
Победа в торгах позволяет купить объект недвижимости со значительным дисконтом, который может достигать 50% от рыночной стоимости. «С каждым годом увеличивается количество банкротств и, как следствие, выставляемого на торги имущества. Это связано с рядом событий: пандемией, мораторием на банкротства, развитием льготных ипотечных программ. Некоторые люди потеряли работу, кто-то оформил ипотеку, которую оказался не в состоянии обслуживать. На торги выставляется совершенно разное имущество и объекты — от столов до заводов. Участник торгов может приобрести имущество для собственных нужд, либо для дальнейшей продажи, либо сдачи в аренду. Одни мои коллеги покупают большие участки и делят на маленькие, другие покупают базы и создают готовый арендный бизнес, третьи покупают оборудование и продают по частям. Наименее перспективно приобретать с торгов автомобили. На такие лоты установлен низкий порог входа, участвует большое количество претендентов, поэтому можно рассчитывать лишь на низкую рентабельность. Я обладаю экспертизой в сегменте жилой недвижимости, поэтому мы специализируемся именно на этом сегменте. Моя команда работает по всей России и регулярно отслеживает и анализирует выставляемые объекты на постоянной основе», — рассказывает эксперт.
Впрочем, чтобы инвестиция в недвижимость принесла гарантированный доход, необходимо соблюдать ряд условий. «Для начинающего инвестора такой инструмент может означать определенные риски. Выкупить сам объект несложно. Но необходимо, во-первых, найти именно ликвидный лот, а во-вторых, правильно проанализировать его с экономической и юридической точки зрения. Далеко не все выставляемые объекты являются прибыльными. Уходит огромное количество времени, труда и сил, чтобы среди всего разнообразия предложений найти наиболее привлекательные объекты. С юридической точки зрения приобретение недвижимости также предполагает множество «подводных камней»: начиная от долей детей и заканчивая прописанными людьми, которые не планируют добровольно покидать жилплощадь. И, наконец, даже если найти беспроблемный объект, важно рассчитать и понять на каком именно этапе надо заходить и с какой ценой, чтобы точно выиграть торги», — поделилась Виктория Чечина.
Перед покупкой объекта для инвестирования требуется четко определить дальнейшую стратегию по реализации, чтобы определить потенциальную доходность вложений.
Например, по ряду объектов на рынке применяется стратегия флиппинга: в помещении делают инвестиционный ремонт, что создает дополнительную ценность, после чего объект быстро реализуют с наценкой. «Срок реализации, как и доходность, зависит от многих факторов. Среди них: площадь объекта, его характеристики, планировка, локация. Нужно оценить, требуется ли в помещении ремонт, придется ли выселять прежних жильцов по суду или удастся договориться. Если мы выкупаем для себя, с привлечением в дальнейшем средств инвесторов, то обычно весь проект длится три-пять месяцев в зависимости от объекта. Если мы ищем недвижимость по запросу клиента, то этот срок увеличивается на время поиска. У заказчика могут быть специфичные требования, и такой объект может попросту отсутствовать среди выставляемого имущества. Как правило, мы отбираем объекты с учетом сроков так, чтобы в годовом пересчете минимальная доходность составляла 60% годовых. Если мы продаем быстрее, то и доходность получается выше. В любом случае, это достаточно надежная и стабильная инвестиция с множеством вариантов выхода из проекта: начиная от деления помещения на студии и сдачи в посуточную аренду и заканчивая перепродажей с применением флиппинга. И даже если предположить, что рынок вторичной недвижимости просядет, то вы точно не уйдете в минус, потому что изначально купили объект с дисконтом. Более того, я уверена, что никакой распродажи на рынке недвижимости не будет, максимум, что его ожидает — это корректировка», — утверждает Виктория Чечина.
В настоящее время предпринимательница привлекает соинвесторов для реализации проекта в г. Горячий Ключ Краснодарского края. «Мы будем продавать там три квартиры с ремонтом и укомплектовкой в одном из жилых комплексов. Квартиры расположены в хорошей локации в пешей доступности от всех достопримечательностей и необходимой инфраструктуры, имеют удобные и функциональные планировки. Всей реализаций от начала до конца занимается наша команда. Потенциальная расчетная прибыль для наших соинвесторов по проекту составит 40% годовых», — отмечает Виктория Чечина.
Инвестиционный кейс
3 жилые квартиры в г. Горячий Ключ Краснорадрского края
Стратегия: перепродажа с ремонтом
Характеристики объекта:
- площадь квартир- 85,3 кв.м;
- планировка с раздельными комнатами.
Локация:
- в шаговой доступности социальная инфраструктура;
- ЖК находится в одном из центральных районов вблизи от знаковых объектов города: водопада, лечебницы, набережной, канатной дороги и смотровой площадки.
Финансовая модель
Стоимость каждой квартиры: 10,3 млн руб.
Стоимость реализации квартиры: 14, 4 млн руб.
Минимальная сумма инвестиций для соинвестирования: 1 млн руб.
Чистая прибыль от реализации каждой квартиры: 3,4 млн руб.
Прибыль соинвестора: 50% от чистой прибыли — 1,7 млн руб.
Взаимодействие с инвестором регулируется договором.
ИП Чечина Виктория Анатольевна, ИНН 860329551185
Реклама