Без сомнения, Москве еще долго придется "зализывать раны", нанесенные событиями этой недели. Среди трех сильно пострадавших в ходе боевых действий зданий — главный офис Останкино, московская мэрия (бывшее здание СЭВ на Новом Арбате) и Белый дом — наибольший урон понес именно он. Сегодня здание Белого дома, ставшее за 12 лет своего существования одним из символов города, находится в полуразрушенном состоянии и вряд ли будет восстановлено в ближайшее время. В этом номере группа недвижимости Ъ предлагает читателям оценку возможностей и перспектив восстановления Белого дома, который без сомнения может рассматриваться как уникальный объект московской недвижимости.
Символ российского парламентаризма был построен за 14 лет
Осуществление грандиозного проекта строительства нового Дома Советов продолжалось 14 лет — с 1967 по 1981 годы Проектирование строительства выполнила мастерская #16 института "Моспроект-1". Строительство велось под управлением известного советского архитектора — академика Дмитрия Чичурина. Монументальное белое здание необычной формы, выгодно расположенное на высоком берегу Москвы-реки, прекрасно вписалось в окружающий ландшафт центральной части города.
Проект строительства огромного комплекса Дома Советов действительно выглядел впечатляюще — технические характеристики здания и по сегодняшним меркам выглядят внушительно: строительный объем объекта составляет 732 тыс. м3, полезная площадь — 132 тыс. м2. Полная сметная стоимость в ценах 1981 года составила 94,8 млн руб., сметная стоимость одного квадратного метра полезной площади — 713 рублей. Дом был оснащен собственной системой канализации, автономными системами тепло- и энергоснабжения (последняя, как показал опыт защитников Белого дома, оказалась несовершенной). Стоит заметить, что распространенные в Москве слухи о существующих под Белым домом разветвленных подземных коммуникациях, аэродромах, дополнительных линиях метро и противоракетных бункерах не имеют под собой никаких оснований — заверили корреспондента Ъ строители здания.
Разрушенный Белый дом стал обузой для его новых хозяев
При подготовке этого материала эксперты Ъ провели блиц-опрос руководителей 6 крупнейших риэлтерских фирм Москвы, попросив их оценить ущерб, нанесенный Дому Советов обстрелом из танковых орудий, — риэлтеры единодушно сошлись на том, что внутри Белого дома вряд ли хоть какая-либо часть помещений не нуждается в серьезной реконструкции.
В рамках мероприятий по ликвидации последствий мятежа, президент России издал указ о передаче разрушенного здания на баланс Совета Министров, который, и будет заниматься восстановлением Белого дома. Не секрет, что значительно поврежденное огнем и снарядами здание Дома Советов потребует огромных капиталовложений. На данный момент специально организованная правительственная комиссия еще не в состоянии определить нанесенный зданию ущерб, так как в Белом Доме еще ведутся работы по разминированию. Но эксперты крупнейших компаний-участниц рынка недвижимости сошлись в своем мнении на том, что причиненные Белому дому повреждения могут быть ликвидированы только путем его полной реконструкции — то есть нетронутым при восстановительных работах останется только каркас объекта.
По мнению экспертов крупной российской градостроительной фирмы Meerson & Partners, затраты на восстановление здания составят от $700 до 1200 (в случае высококлассного ремонта) в расчете на 1 м2 площади. Таким образом, даже при минимальных издержках, реконструкция здания обойдется в сумму не менее $ 80 млн (а не 40-60 млрд руб., как предполагают официальные представители Совмина). Это ставит перед российским правительством, на чьем балансе теперь находится восстанавливаемый объект, весьма сложную проблему поиска источников финансирования. Для этих целей уже создан целевой фонд (см. Ъ от 7 октября), но это, по-видимому, не решит проблемы, так как требуются слишком значительные капиталовложения. Опрошенные Ъ риэлтеры полагают, что пожертвований, даже высвобожденных из налогооблагаемой базы, будет недостаточно. Также маловероятно, что требуемую сумму удастся взыскать с зачинщиков конфликта.
В этой ситуации Совмину, по-видимому, придется прибегнуть к помощи коммерческих финансовых институтов, располагающих подобными денежными средствами. Заметим, что прецедент подобного сотрудничества с коммерческими структурами уже есть — чековый инвестиционный фонд "Нефть-Алмаз-Инвест" официально заявил о намерении взять на себя расходы по восстановлению Останкинского телекомплекса. При этом эксперты Ъ отмечают, что фонду наверняка были даны существенные госгарантии, так как вложение средств в федеральную собственность является по сути убыточным мероприятием, к тому же не предусмотренным для жестко ограниченных в инвестиционной политике чековых фондов.
В то же время ясно, что инвесторы не будут финансировать реконструкцию Дома Советов из одного сочувствия к исполнительной власти. Вложения в масштабах миллионов долларов осуществляются в расчете на дальнейшее участие инвестора в извлечении прибыли от использования или владения объектом недвижимости. При такой постановке вопроса эксперты Ъ отмечают, что правительству уже в ближайшее время нужно будет задуматься о необходимости "разгосударствления" Белого дома — если не с точки зрения собственности, то с точки зрения эксплуатации обширных помещений на набережной Москвы-реки. При этом эксперты Ъ полагают, что с точки зрения оптимизации управления государственным бюджетом было бы вполне разумно перевести Федеральное Собрание и Государственную Думу, которые будут избраны в декабре этого года, в просторное здание Музея Ленина. Можно, конечно, предположить, что здание Дома Советов будет использовано для нужд Правительства РФ (до начала конфликта там находились четыре министерства), но вряд ли Совмину понадобятся все 132 тыс. м2 площади.
Вполне вероятно, что уже в скором времени Краснопресненская набережная полностью превратится в столичный city. В настоящий момент практически полностью заняты офисными помещениями здания мэрии и Хаммеровского центра. Готовится к осуществлению проект "Московского Сити" в излучине Москвы-реки. Теперь же деловой центр столицы, возможно, будет дополнен сдаваемым под офисы Белым домом. При этом, если правительство примет помощь у сторонних инвесторов на коммерческих условиях, то у помещений Белого дома появятся новые хозяева из числа профессиональных риэлтеров, что приведет к формированию нового элитного класса участников столичного рынка недвижимости.
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН