реконструкция
Застройка центра не ограничивается возведением новых домов. Значительный "резерв" жилых помещений — это необустроенные чердаки старых домов. Чтобы оживить процесс их переделки в жилые мансарды, правительство Москвы изменило порядок распределения средств, полученных от продажи инвестиционных контрактов на переделку чердаков. Теперь вырученные деньги инвестор должен будет потратить на благоустройство дома, где велось строительство мансарды. Это, вероятно, должно понравиться жителям дома, но вряд ли повысит экономическую привлекательность подобных проектов.
В 1993 году столичные власти впервые задумались о том, что можно извлекать прибыль от продажи прав на реконструкцию чердаков. Тогда же вышло постановление правительства Москвы от 18 июня 1993 года #1119-РП, разрешающее территориальному управлению "Пресненское" надстраивать мансарды. В 1996 году аналогичные права были распространены на весь центр столицы распоряжением мэра "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" #49/1-РМ.
Планово-убыточная перестройка
Сейчас, чтобы приобрести чердак и переоборудовать его, необходимо пройти большую цепочку согласований. Сначала необходимо написать заявление в управу района, которая затем передаст его на рассмотрение в префектуру округа. После одобрения в префектуре нужно заручиться согласием соседей, а также получить одобрение в пожарной и санитарно-эпидемиологической службе. Все это может потребовать больших временных затрат, а само переустройство чердаков — крупных финансовых вложений. Кроме того, сейчас на рынке появилось довольно много предложений двухуровневых квартир и пентхаусов в новостройках — и с экономической точки зрения их покупка более целесообразна, чем переделка старых чердаков.
По данным МИАН, ранее чердачные площади доставались инвесторам от ГУП "Ликом-Центр" по $600 за 1 кв. м. Это было довольно выгодно по сравнению с более высокой стоимостью квадратного метра в обычной квартире. С начала 2004 года продажа помещений под крышей в Центральном округе Москвы была приостановлена. Это связано с тем, что в настоящее время разрабатываются и утверждаются цены на квадратный метр чердаков и мансард. Сейчас стать владельцем чердака можно в других округах столицы, однако вне центральных районов этот вид потенциального жилья, по мнению риэлтеров, не пользуется большим спросом.
По словам пресс-секретаря компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, "переоборудование чердаков в жилые помещения в домах центра города было особо популярно и модно в 90-е годы, когда на рынке практически отсутствовало новое жилье класса de luxe". Но сейчас благодаря вводу в строй современных жилых комплексов спрос на старые дома (и чердаки в них) постепенно уменьшается. "Я бы не сказала, что квартиры с присоединенными чердаками пользуются сейчас большой популярностью",— утверждает директор департамента территориальных отделений компании МИАН Елена Бармина.
Площадь реконструируемой мансарды, как правило, не превышает 500 кв. м. Это слишком мелко для крупных строительных компаний. Поэтому большая часть инвесторов — это люди, проживающие в квартирах последнего этажа.
"Как показывает практика, чаще всего в Москве делают надстройки над особняками в два-три этажа либо переоборудуют чердаки в пентхаусы в процессе реконструкции,— рассказали 'Ъ-Дому' в компании 'Авгур-Эстейт'.— Например, в доме на Петровке сейчас выставлен на продажу пентхаус площадью 200 кв. м. Невооруженным глазом видно, что раньше это был просто чердак".
Второе место после жителей последних этажей в ряду инвесторов занимают небольшие строительные компании, специализирующиеся на реконструкции исторического фонда. Хотя все риэлтеры признают такие проекты весьма рисковыми. "Чтобы перестройка мансарды была коммерчески успешной, продажная цена на нее должна быть выше $5 тыс. за 1 кв. м. Тогда цена продажи превысит строительные затраты",— утверждают специалисты компании "Авгур-Эстейт".
При нынешней ситуации на рынке мансарды в центре Москвы выгодно строить, только если потом можно продать их дороже, чем по $5 тыс. за квадратный метр
Фото: ВАЛЕРИЙ МЕЛЬНИКОВ, Ъ
Согласие несогласных
И все же главная проблема — согласование переделки чердачного помещения со всеми собственниками квартир в доме. Когда реконструкция чердаков только начиналась, инвесторы столкнулись с правовой коллизией: с одной стороны, многоквартирный дом находится в общей долевой собственности жильцов, а с другой — чердаки и подвалы могут являться и муниципальной собственностью. Тем не менее с принятием нового жилищного кодекса для реконструкции мансарды необходимо заручиться согласием всех жильцов дома. О том, какие это может породить проблемы, читайте в материале на этой странице.
"Несмотря на активное информирование о возможности присоединения мансардных и чердачных помещений, реально рынок таких объектов так и не сложился,— считает управляющий директор компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Руслан Сейт-Люманов.— Причина этого — отсутствие в настоящий момент достаточной массы предложений таких объектов".
Для того чтобы как-то оживить "чердачный рынок", московский мэр Юрий Лужков в конце июля подписал распоряжение #980-РП "Об упорядочении использования средств, поступающих от оплаты прав инвестирования на территории Центрального административного округа города Москвы". Согласно этому документу, средства, вырученные от продажи прав инвестирования в мансарду, будут реинвестироваться в этот же дом.
Для частных инвесторов по-прежнему менее привлекательно вкладывать средства в чердаки, чем для девелоперских компаний. "Затраты на оформление, проектирование и обустройство чердака настолько велики, что сопоставимы с покупкой соседней квартиры по этажу и к тому же требуют очень много времени",— говорят в компании "Сити-XXI век". Самостоятельное получение разрешения и согласование проекта по обустройству чердака займет не меньше года. Кроме того, не все чердачные помещения можно переоборудовать под жилую или коммерческую недвижимость, что обусловлено особенностями инженерных коммуникаций. Местные власти при обустройстве чердака могут наложить те или иные обременения. Известен случай, когда, позволив человеку использовать под жилье мансарду над собственной квартирой, его попросили заменить кровлю во всем доме.
ВЕРА КОВАЛЕВА
Чердачная монополия
Реконструкция старых чердаков в Москве началась с того, что ГУП "Ликом-Центр" стал привлекать инвесторов не на реконструкцию всего дома (а именно этим ГУП и должен был заниматься), а на переделку отдельных помещений — чердаков, подвалов или квартир. В большинстве своем эти инвесторы — жители квартир, расположенных на последних этажах.
ГУПом было разработано положение о проведении конкурсов на приобретение прав инвестирования, определяющее перечень конкурсной документации и согласований. Положение устанавливало и ряд ограничений на переделку. В частности, разрешалось поднимать конек кровли только на 0,8 м с учетом сохранения конфигурации исторической кровли, что не всегда позволяло сделать мансарду пригодной для проживания.
Такая практика не требовала длительных согласований проектной документации, так как не было необходимости в оформлении Акта разрешенного использования. Инвестор получал согласования только в ГУОП, Москомархитектуре, СЭС и ДЕЗе. Деньги, которые инвестор уплачивал за право освоения чердака, поступали на внебюджетные счета префектуры и должны были в размере не менее 80% реинвестироваться в этот же дом.
Однако усердие ГУП "Ликом-Центр" привело к конфликтам не только среди хозяйствующих субъектов, но и внутри столичной администрации. Включение ГУПом в свою программу здания с возможностью организации конкурса по чердаку, исключало попадание этого здания в программу реконструкции ветхого и аварийного фонда или иной городской программы строительства в ЦАО, что часто противоречило интересам Департамента инвестиционной политики и строительства.
По информации, полученной от бывших сотрудников ГУП "Ликом-Центр", в конце весны 2004 года организацию посетили сотрудники правоохранительных органов и произвели выемку документации. Связаны ли эти действия с распределением прав на перестройку чердаков — неизвестно, руководство ГУПа отказалось комментировать "Ъ-Дому" эту информацию. Нет также и официального подтверждения факта проведения выемки документов. Тем не менее, примерно в это же время "Ликом-Центр" был лишен монопольного права заключать инвестиционные контракты на обустройство мансард.