Дай пядь!

Дай пядь!

Дачный сезон — традиционная пора выяснения отношений между владельцами соседних земельных участков. Одной из частых причин конфликтов является необходимость подведения коммуникаций через соседские владения. О том, как цивилизованно разрешить конфликт и при этом не погрязнуть в тяжбе на манер гоголевских Ивана Ивановича и Ивана Никифоровича, рассказывает юрист Максим Черниговский.

Случай с коммуникациями наиболее типичный. Вы решили подвести к своему участку газ, электричество, водопровод, но на пути участок соседа. Другой пример. Иногда бывает так, что единственный способ попасть на ваш собственный участок — пройти через чьи-нибудь частные владения. В обоих случаях закон предусматривает ваше право на установление так называемого сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком.

Впервые сервитуты были официально закреплены в классическом римском праве. Часть из них предоставляет пользование чужой вещью определенному лицу; таково, например, право пожизненного пользования: пока это определенное лицо существует, оно может пользоваться вещью, и соответственное право собственника на это время замирает. Сервитуты этого рода, как связанные с определенным лицом, назывались сервитутами личными — servitutes personarum. Другие сервитуты предоставляли право пользования не определенному лицу, а всякому, кто окажется в положении собственника какой-либо другой вещи: например, право проезда через имение собственника к реке, право на прогон скота через имение собственника к месту выпаса и т. д. Такие сервитуты назывались сервитутами предиальными или вещными — servitutes praediorum, то есть следующие за правом собственности на вещь (земельный участок). Субъектом права был каждый собственник так называемого господствующего имения (praedium dominans): переход этого имения в собственность другого лица (путем наследования, продажи и т. д.) приводил к тому, что это новое лицо становилось обладателем сервитута. Предиальные сервитуты, в свою очередь, разделялись на сервитуты городские и сельские — servitutes praediorum urbanorum и servitutes praediorum rusticorum. Основанием для такого деления являлось хозяйственное назначение praedium dominans: если оно было предназначено для сельскохозяйственной деятельности, то сервитут, установленный в целях этой культуры, назывался сельским сервитутом; если же praedium dominans являлся участком для жилья, строением, то сервитут назывался городским сервитутом.

В современном российском праве собственно сервитутами называются сервитуты предиальные. Остальные права на чужую вещь развились в самостоятельные правовые институты. Различают частный и публичный сервитут. Понятие частного сервитута закреплено в ст. 274 Гражданского кодекса. В соответствии с ч. 1 указанной статьи, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком — сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае, если стороны не пришли к согласию об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Правом требования на установление частного сервитута наделен не только собственник, но и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

В отличие от частного сервитута, правом ограниченного пользования чужим имуществом по праву публичного сервитута наделяется неограниченный круг лиц. Согласно ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса, публичный сервитут устанавливается законом или иными нормативными правовыми актами федеральных органов власти, органов власти субъекта федерации или местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, но изъятия земельных участков не требуется. Закон обязывает при установлении публичного сервитута учитывать результаты неких общественных слушаний. Однако что это за слушания, законодатель не разъясняет ни в одном федеральном законе или нормативном акте. Видимо, подразумевается, что порядок проведения общественных слушаний должен быть установлен на уровне субъектов федерации и муниципальных образований, в которых возникла необходимость установить публичный сервитут. Однако тем самым законодатель подложил под все публичные сервитуты бомбу замедленного действия. Любой собственник недвижимого имущества, обремененного публичным сервитутом, вправе в судебном порядке оспорить нормативный акт об установлении этого сервитута на основании того, что этих самых общественных слушаний при принятии такого акта не проводилось.

Если частный сервитут может быть установлен по любому основанию, которые суд сочтет обоснованными, то публичный сервитут может быть установлен по исчерпывающему перечню оснований. Всего их десять. Согласно ч. 3 той же статьи Земельного кодекса, публичные сервитуты устанавливаются для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия такого участка, в том числе путем выкупа. При этом ему возмещаются убытки или предоставляется равноценный земельный участок с возмещением убытков. Обязанность предоставить участок и возместить убытки возлагается на тот орган государственной власти или местного самоуправления, который установил публичный сервитут.

Любой сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При регистрации сервитута, согласно ст. 333.33 НК, взимается госпошлина — 500 руб. за сервитут в пользу физического лица, 2000 руб.— в пользу юридического. На практике часто приходится сталкиваться со случаями, когда собственник земельного участка в один прекрасный момент обнаруживает, что его участком пользуются другие лица: через участок проходят коммуникации или проложена тропинка, ведущая к местному водоему и т. п. Если такое обременение не зарегистрировано как сервитут, значит, участком собственника пользуются незаконно. Собственник вправе в судебном порядке требовать прекратить неправомерное использование его собственности, а также осуществить самозащиту своих прав, например, установив забор. Самостоятельно переносить чужие коммуникации за пределы участка не следует: лучше потребовать это от организации, на балансе которой эти коммуникации содержатся.


Сервитут может быть срочным, например, на период проведения определенных работ, в частности строительства, или постоянным (бессрочным). Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Вопрос о соразмерности платы разрешается так же, как и вопрос об установлении сервитута: соглашением сторон. Если по участку соседа проходит силовой кабель или газовая труба к вашему участку, в полосе отчуждения этих коммуникаций он не может сажать никакие растения, кроме однолетних. Да и при сезонных посадках есть определенный риск, что однажды к нему нагрянут коммунальщики и перекопают все грядки. Это если не считать того, что газовая труба в любом месте может дать течь и тем самым создаст угрозу взрыва или пожара. При определении размера компенсации должна учитываться и рыночная стоимость земельного участка, на который возлагается обременение.

В случае с публичным сервитутом соразмерная плата начисляется, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Если затруднения органы власти сочтут несущественными, компенсации вы не получите. Доказать обратное можно будет, только обратившись в суд.

В случае затруднений при определении размера компенсации за установление сервитута стороны могут руководствоваться "Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут", утвержденными приказом Росземкадастра 17 марта 2004 года. Несмотря на рекомендательный характер, содержащаяся там методика будет полезна для эксперта, назначенного судом по ходатайству одной из сторон.


Споры об установлении сервитута, об определении размера соразмерной компенсации или платы за сервитут и иных условий сервитута могут рассматриваться как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами, в зависимости от того, являются ли участники спора субъектами экономических отношений или выступают как частные лица. Споры, касающиеся частного сервитута, рассматриваются в судах общей юрисдикции, когда хотя бы один из участников спора является физическим лицом и не ведет экономической деятельности на своем участке, то есть его участок используется под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и т. п. Если спор возникает между фермерскими хозяйствами, предпринимателями без образования юридического лица и юридическими лицами, то такой спор, скорее всего, будет рассматриваться в арбитражном суде. В случае с публичным сервитутом, поскольку приходится обжаловать нормативный правовой акт, истцам следует руководствоваться постановлением пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года #11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно п. 29 постановления, при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать, что дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу ч. 2 ст. 191 Арбитражного процессуального кодекса рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов. Ссылаясь на ст. 54 федерального закона от 28 августа 1995 года #154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и п. 2 ст. 23 ЗК, Высший арбитражный суд считает, что рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов. Споры между федеральным органом государственной власти, органом власти субъекта федерации или муниципального образования, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

АНОНС 29 августа Почему судьи зависят от почтальонов 12 сентября Какими правовыми методами пользуются брачные аферисты