Уход зарубежного бизнеса из РФ и желание части российских компаний IT-индустрии и интернет-торговли в кризис сократить расходы серьезно сказались на владельцах офисной недвижимости. По разным оценкам, за последний год досрочно были разорваны договоры аренды в бизнес-центрах Москвы суммарной площадью до 329 тыс. кв. м. Однако в виде штрафных санкций за преждевременное прекращение арендных контрактов собственники офисов могли получить совокупно до 5 млрд руб. Участники рынка рассчитывают на то, что до конца 2023 года ситуация стабилизируется.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
С апреля 2022 года по март 2023 года на офисном рынке Москвы из-за досрочного расторжения договоров аренды освободилось 202,4 тыс. кв. м качественных площадей, подсчитали для “Ъ” в Ricci. Это в десять раз больше, чем с апреля 2021 года по март 2022 года. По данным CORE.XP, за последний год объем таких сделок вырос втрое, до 329 тыс. кв. м. В CMWP отмечают, что в 2022 году и первом квартале 2023 года досрочно расторгнуты контракты на аренду 145 тыс. кв. м.
Резкий рост освободившихся площадей в московских бизнес-центрах связан с уходом с российского рынка международных компаний: на их долю, по данным Ricci, пришлось 71% отказов от аренды площадей. Еще 29% — это российские компании, в основном из IT-индустрии и e-commerce, добавляет партнер «Ricci | Офисы» Дмитрий Жидков.
Например, в бизнес-центре «Дельта Плаза», оператором которого является Accent Capital, в начале 2022 года 70% всех арендуемых площадей занимали иностранные компании, но после 24 февраля 2022 года договоры расторгли шесть таких арендаторов, освободив более 20% площадей, говорит управляющий активами офисной недвижимости компании Екатерина Крюкова. По ее словам, после продажи иностранными компаниями своего бизнеса в РФ менеджменту или третьей стороне новые владельцы сократили площади занимаемого офиса. Но к концу 2022 года были найдены новые арендаторы на освободившиеся площади, и вакансия в объекте снизилась до 4,4%
Российские же компании, по словам господина Жидкова, отказывались от лишних площадей после оптимизации бизнеса из-за кризиса в экономике. Речь идет в основном о локальных компаниях, участвовавших в международных проектах, добавляет управляющий партнер Remain Дмитрий Клапша.
Расторгнуть досрочно договоры аренды без штрафных санкций почти невозможно. Партнер NF Group Мария Зимина поясняет, что компании, покидающие офисы раньше времени, могли заплатить в виде штрафов 50–90% суммы, прописанной в контракте. В целом владельцы бизнес-центров за счет таких штрафов могли получить суммарно 2,5 млрд руб. и даже больше, считает Дмитрий Клапша. Дмитрий Жидков оценивает эту сумму в 4–5 млрд руб. Впрочем, по словам эксперта, некоторые арендаторы, пытаясь избежать уплаты штрафов за досрочное расторжение контрактов, предлагали свои бывшие офисные площади в субаренду. К октябрю 2022 года совокупный объем предложения офисов в субаренду в Москве достиг 203 тыс. кв. м, что почти в семь раз больше, чем годом ранее, подсчитали в NF Group.
4,8 миллиона квадратных метров офисов класса А функционируют в Москве, по данным NF Group.
Теперь собственники бизнес-центров стали осторожнее подходить к заключению новых договоров, учитывая риски ненадежности арендаторов. Они заранее стали искать замену международным компаниям, которые еще не ушли с российского рынка и даже еще не заявили об этом, говорит господин Клапша. Собственники недвижимости теперь стараются подстраховаться, прописывая конкретные штрафы за досрочный выход из договора, говорит Екатерина Крюкова. Хотя сейчас, добавляет она, ситуация на рынке меняется в пользу арендаторов: как правило, договоры составляются на более короткие сроки, а условия выхода смягчаются.
Дмитрий Жидков ожидает, что до конца 2023 года арендаторы освободят досрочно еще 45 тыс. кв. м. Подобных сделок в этом году, по прогнозам замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елены Медушевской, будет очень мало, так как компаний, еще не решивших вопрос об оптимизации офиса или уходе с российского рынка, остались единицы.