Как установить границы земельного участка и поставить его на кадастровый учет, заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) Кирилл Янков подробно объяснил корреспонденту "Ъ-Дома" Ольге Плешановой.
— Дачами в народе называют и домик в деревне, и шесть соток в садоводческом товариществе. Отличается ли порядок оформления этих участков в собственность?
— Отличается. Участки под строительство индивидуальных домов, предназначенных для постоянного проживания, местные органы власти выделяли гражданам персонально. Поэтому гражданин, желающий оформить такой участок в собственность, должен сам получить документы в местной администрации, затем провести межевание участка и поставить его на кадастровый учет. Участки в садоводческих товариществах и дачно-строительных кооперативах предоставлялись иначе. Орган власти выделял участок товариществу или кооперативу, которые делили его между своими членами уже без участия этого органа власти. Особенности приватизации таких участков установлены статьей 28 закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях" 1998 года.
— Какой порядок предусмотрен этим законом?
— Участники товариществ и кооперативов должны написать заявления и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации земельных участков. Комиссия должна организовать необходимые землеустроительные работы и доложить результаты общему собранию, которое затем ходатайствует перед органом местного самоуправления о закреплении земельных участков за каждым гражданином. Главное, чтобы большинство членов садоводческого товарищества хотело оформить права на участки. Закон позволяет также самому гражданину приватизировать участок в индивидуальном порядке. Но в этом случае всю процедуру, включая проведение землеустроительных работ, он должен пройти самостоятельно. Это обойдется дороже.
— Можно ли продать неприватизированный участок?
— Продать можно все. Если, например, садовый домик зарегистрирован как объект права собственности, этот домик можно продать, а из этой сделки последует и право пользования покупателя землей под домиком. Проблема в том, что зарегистрировать право собственности на садовый домик ненамного легче, чем на землю: разрешение на строительство и акты сдачи-приемки садовых домиков, как правило, не оформлялись, проекты с органами архитектуры не согласовывались, на учет в БТИ эти домики до 1990-х годов вообще нельзя было поставить. Однако даже если домик не зарегистрирован, все равно способ есть: садоводческое товарищество просто исключает из своих рядов продавца и принимает в свой состав покупателя.
— Что дают свидетельства старого образца о праве частной собственности на землю? Кому они выдавались?
— Они сохраняют свою юридическую силу, и участки, на которые эти свидетельства выдавались, считаются учтенными в государственном земельном кадастре по старым правилам.
— Если гражданин, имеющий свидетельство, захочет сейчас участок продать, легко ли будет оформить сделку?
— Для совершения сделки старых свидетельств недостаточно, с 1998 года нужно зарегистрировать право собственности в едином госреестре прав на недвижимость. А для этого необходимо, чтобы участок был не просто учтен в кадастре, а учтен в соответствии с действующими требованиями к точности определения координат. В начале 90-х годов эти требования были значительно мягче, поэтому к старым свидетельствам часто прилагались рукописные схемы, по которым точные границы участка определить сложно. В таких случаях необходимо заново провести межевание.
— Многие участки прошли сейчас кадастровый учет?
— Всего в России больше 42 млн земельных участков, из них кадастровый учет в соответствии с действующими требованиями к точности прошли около 30%.
— Кто может подготовить кадастровый план?
— Материалы для межевых дел готовят землеустроительные организации. Они формируют земельный участок, согласовывают границы с владельцами смежных участков, оформляют карту (план), составляют описание, после чего ставят на государственный кадастровый учет. В основном это частные организации, имеющие лицензию Роскартографии на геодезическую деятельность.
— Сколько стоят землеустроительные работы?
— В Центральной России, кроме Московской области,— 3-4 тыс. рублей за участок площадью 10-12 соток. А в Московской области может доходить до 20 тыс. рублей. На Рублево-Успенском шоссе, например, работы стоят вдвое дороже, чем в соседних Наро-Фоминском или Истринском районах.
— При постановке земельного участка на кадастровый учет план построек составляется? Какие строения разрешены?
— План построек не составляется, поскольку единого кадастра объектов недвижимости пока нет. Но обычно на земельном плане обозначаются контуры построек и их этажность. Нормативов для строений сейчас практически нет, фантазии возможны любые. Чтобы все было легально, проект дома надо согласовать с органом архитектуры, который должен проводить согласование в соответствии с такими документами, как генплан развития населенного пункта или решение о территориальном зонировании. Беда в том, что такие документы приняты далеко не везде, и в их отсутствии наблюдается беспредел либо застройщиков, либо чиновников от архитектуры, а часто тот и другой сразу.