ООО «Специализированный застройщик “Эко-механика”», которое возводит микрорайон «Город природы» в пригороде Уфы, не удалось отменить несколько пунктов договора аренды земельного участка. По условиям соглашения с мэрией Уфы от 2007 года, застройщик «Города природы» обязан выплатить в городской бюджет 4,4 млрд руб. в качестве возмещения на развитие социальной инфраструктуры, а также передать в муниципальную собственность 3% построенных квартир. Учитывая планы компании возвести 1,1 млн кв. м жилья, городским властям должны перейти 33 тыс. кв. м. «Эко-механика» пыталась в судах доказать, что спорные пункты противоречат Земельному кодексу РФ, но апелляционная и кассационная инстанции с доводами компании не согласились.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Застройщику микрорайона «Город природы» — ООО «Специализированный застройщик “Эко-механика”» — не удалось пересмотреть условия договора аренды земельного участка, заключенного с администрацией Уфы, и дополнительного соглашения к нему.
Как следует из материалов дела, в декабре 2007 года ООО «Агидель-энержи» по итогам торгов арендовало у мэрии 256,2 га между Затоном и Демским районом Уфы. По данным Росреестра, земельный участок предназначен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, его кадастровая стоимость составляет 3 млрд руб. По условиям договора, за право его заключения «Агидель-энерджи» должна была перечислить 150 млн руб. Кроме того, арендатор обязался выплатить администрации Уфы 4,4 млрд руб. в качестве возмещения на развитие социальной инфраструктуры. При этом размер затрат подлежал ежеквартальной индексации с учетом инфляции. В январе 2009 года «Агидель-энержи» и мэрия подписали допсоглашение к договору, в котором указали, что отчисления на развитие социальной инфраструктуры будут производиться пропорционально площади каждого построенного объекта в течение одного месяца с момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию.
Помимо выплаты денежных средств застройщик, по условиям договора, должен был передать мэрии 3% от общей площади построенных в микрорайоне квартир.
ООО «Специализированный застройщик “Эко-механика”», по данным Kartoteka.ru, зарегистрировано в апреле 2011 года. Уставный капитал — 665 млн руб. С 20 февраля текущего года единственный владелец компании — ООО «Дарс-девелопмент» (входит в ульяновский холдинг Dars development). В 2021 году при выручке 10 тыс. руб. чистая прибыль компании составила 5,2 млн руб.
В микрорайоне «Город природы», по ранее заявленным планам «Эко-механики», должно быть построено 1,1 млн кв. м жилья. Компания возводит десять 6–11-этажных домов в микрорайоне. В 2008 году «Агидель девелопмент» (аффилировано с «Агидель-энержи») сообщала, что в «Городе природы» можно возвести более 2 млн кв. м жилья. Инвестиции в проект, с учетом строительства торгово-деловых и гостинично-развлекательных комплексов, тогда оценивались в $4,3 млрд.
В сентябре 2009 года «Агидель-энержи» через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Город природы» передала права на договор аренды ООО Управляющая компания «Флеминг фэмили энд партнерс». Спустя три года новый арендатор также через закрытый паевой фонд уступил договор «Эко-механике».
В арбитражном суде Башкирии представитель «Эко-механики» попросил признать пункты договора о выплате 4,4 млрд руб. и передаче 3% квартир недействительными, так как они «противоречат действующему на момент их заключения законодательству». По мнению компании, Земельный кодекс РФ запрещает «устанавливать требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона».
В июне 2022 года суд первой инстанции удовлетворил иск застройщика. Он, в частности, отметил, что мэрия Уфы не привела доказательств законности включения в договор требования выплатить 4,4 млрд руб.
18-й арбитражный апелляционный суд, куда с жалобой обратилась мэрия Уфы, пришел к противоположным выводам. Апелляционная инстанция указала, что, участвуя в аукционе, первый арендатор — «Агидель-энержи» — «принял условия торгов, согласился с существенными условиями договора аренды земельного участка… в силу чего в последующем не вправе отказываться от их исполнения». Кроме того, спорные условия не оспаривались на протяжении длительного времени: «Эко-механика» подала иск только в феврале 2022 года.
Арбитражный суд Уральского округа согласился с выводами апелляционной инстанции.
Директор «Эко-механики» Владислав Куликов вчера был недоступен для комментариев.
Управляющий партнер агентства «Барристер» Айдар Муллануров полагает, что у «Эко-механики» нет шансов на отмену спорных пунктов договора. «Суды двух инстанций дали достаточную оценку доводам сторон. Я не усматриваю ни признаков недействительности отдельных условий договора, ни нарушений правил о сроке исковой давности. Судебная практика по аналогичным спорам уже сложилась, грубых нарушений в законе не допущено, а значит, ВС РФ вряд ли возьмет это дело на рассмотрение, даже если компания подаст соответствующую жалобу»,— отметил эксперт.