Если не так давно практически любой обзор об ипотечном кредитовании заканчивался безнадежным выводом — "ипотеки нет и не будет", то сегодня можно сказать, что лед тронулся. Правда, об этом пока мало кто знает.
Ипотека в России существует в трех ипостасях: коммерческие банки осуществляют данный вид кредитования за счет средств, предоставляемых инвестиционным фондом "США - Россия"; за счет средств федерального бюджета, распределяемых Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК); а также за счет собственных ресурсов, что год от года происходит все чаще.
Инвестиционный фонд "США-Россия" был создан в 1995 году для содействия развитию рыночной экономики в России. На эти цели Конгресс США выделил в общей сложности $440 млн, из которых к настоящему моменту освоено $265 млн. В 2002 году фонд планирует вложить в Россию еще около $50 млн. Агентство ипотечного жилищного кредитования было зарегистрировано в 1997 году правительством РФ как некоммерческая организация, призванная содействовать развитию жилищного кредитования в частном секторе. Уставной фонд АИЖК составляет 160 млн руб.
Американская матпомощь
В Петербурге с фондом "США-Россия" работают четыре банка: Промышленно-строительный банк (ПСБ), Инкасбанк, филиал московского "Российского капитала" и представительство "Инвестиционно-банковской группы". Кредиты выдаются на срок до 10 лет по ставке от 17% годовых в валюте. Как сообщили в ПСБ, банк сотрудничает с фондом с марта 2000 года, когда в рамках соглашения ему была предоставлена кредитная линия в размере $500 тыс. На конец января 2002 года в рамках программы было выдано 18 кредитов на общую сумму $255,6 тыс. В этом году ПСБ и фонд хотят продолжить сотрудничество.
Сделать это намерены и в Инкасбанке, где ведут переговоры об открытии новой кредитной линии фонда на общую сумму $1 млн, что в два раза превышает размер предыдущей. В прошлом году в сотрудничестве с фондом банк выдал 20 ипотечных кредитов на сумму $423 тыс.
В 1999 году Балтийский банк также попытался сотрудничать с фондом "США-Россия", однако так и не провел ни одну сделку. Как сообщила директор корпоративной службы банка Екатерина Ганина, при тех условиях, которые предлагал фонд, все риски по кредиту должен был нести банк, хотя по существу он лишь обслуживал заемщика (оценивал его платежеспособность, собирал текущие платежи), тогда как большую часть прибыли должно было получать Агентство ипотечного жилищного кредитования. В то же время в случае возникновения сложностей с заемщиком, например, если он отказывался перечислять платежи, судиться с ним должен был "Балтийский", что банк абсолютно не устраивало.
Дали послабление
Теперь условия, которые предлагает фонд при реализации своей ипотечной программы "Дельта кредит", значительно смягчены. До такой степени, что, как сообщили Ъ по горячей линии программы, если заемщик не может официально подтвердить свой доход (предъявив справку из бухгалтерии и налоговой инспекции), ему могут пойти навстречу и принять поручительство работодателя или даже выехать на предприятие, чтобы на месте ознакомиться, "насколько надежен и прибылен его бизнес". Кроме того, оценивать платежеспособность заемщика возможно даже через анализ его покупок, что не так давно было просто невозможно (отметим, что подобные услуги предлагают почти все банки, однако предпочитают их не афишировать, опасаясь нареканий со стороны фискальных органов). Заявка, которую можно послать по электронной почте, рассматривается в течение двух недель. Минимальный доход на семью, которая может рассчитывать на кредит, в Петербурге составляет около $350 на человека, в Москве — $685. Семья с доходом $350 на человека может рассчитывать на кредит в $8600 (первоначальный взнос — $3700).
Гуляем на свои
Однако несмотря на все эти послабления, многие банки предпочитают реализовать собственные ипотечные программы, вооружившись опытом, полученном в фонде "США-Россия". Как сообщила госпожа Ганина, основное отличие программы "Балтийского" от "Дельта кредит" заключается в том, что, по-первых, банк кредитует заемщиков из собственных средств, а во-вторых, предоставляют возможность купить жилье как на вторичном, так и на первичном рынке (инвестфонд работает с "первичкой" пока только в Москве). Кредиты выдаются на срок до 5 лет по 15-19% годовых в валюте.
Петербургский филиал Автобанка с 1997 года реализует программу кредитования физических лиц совместно с ЗАО "Финансово-риэлтерская компания" общим объемом $10 млн. В рамках этой программы осуществляется потребительское кредитование, в том числе и на покупку жилья. Общий объем кредитов, выданных в рамках данной программы, превысил $3,5 млн. Текущая ссудная задолженность по кредитам на покупку жилья составляет $423,9 тыс. и 1,5 млн рублей.
Собственную ипотечную программу разрабатывает и Петровский народный банк (ПНБ), который в свое время также работал с фондом "США-Россия". Как сообщил Ъ начальник отдела потребительского кредитования ПНБ Андрей Суровцев, реализация совместной с фондом программы началась в 1999 году и завершилась в конце 2001-го, когда истек срок ее действия. За это время было выдано больше 20 кредитов на сумму около $300 тыс. В апреле-мае банк намеревается запустить новую ипотечную программу, на которую предполагается выделить $0,5 млн собственных средств. Кредиты будут выдаваться на срок до 5 лет по ставке 18% годовых в валюте. Как утверждает господин Суровцев, программа "Петровского" более адаптирована к петербургским заемщикам, чем "ДельтаКредит". Так, в частности, в "ДельтаКредит" соотношение суммы платежей к среднемесячному доходу семьи составляет 30-35%, а в "Петровском" — 55%. Это означает, что в "Петровском" размер обязательно подтверждаемого семейного дохода на семью может быть значительно снижен, что устраивает многих заемщиков, желающих получить кредит и расплатиться за него как можно быстрее. Кроме того, в качестве обеспечения по кредиту при недостаточности дохода заемщика банк принимает поручительства своих клиентов — юридических лиц.
Хитрый бюджет
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) работает с двумя банками — филиалом "Российского капитала" и Технохимбанком, у которых выкупает закладные (права требования по кредиту). Ресурсы предоставляются на срок до 10 лет по ставке 18% в рублях. Как сообщил директор петербургского представительства агентства Владимир Назаров, за все время работы предоставлено кредитов на 15 млн руб., средний размер кредита — 500 тыс. рублей. Агентство оценивает платежеспособность заемщика, направляет его в банк, который фактически выступает лишь в роли платежного агента — он оформляет закладную по кредиту, которую выкупает агентство. АИЖК кредитует за счет собственных средств. Правда, опрошенные Ъ эксперты утверждают, что работать с АЖИК банкам невыгодно — слишком мал комиссионный доход, выплачиваемый агентством. Кроме того, источники дохода, из которых реализуется данная программа, не совсем понятны, так как рублевая ставка в 18% не в состоянии даже покрыть инфляцию.
В будущем предполагается, что Агентство примет участие в реализации целевой программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге на 2002-2012 годы", которую правительство города приняло в декабре прошлого года. В рамках программы из бюджета города предполагается выделить в общей сложности 1,1 млрд руб. Программа рассчитана на 18 тыс. семей петербуржцев, стоящих в городской очереди на получение жилья. Предполагается, что части из них будут предоставлены безвозмездные субсидии на выплату первоначального взноса по кредиту (кто не в состоянии за него заплатить) или на оплату части процентов. Правда, реализация программы начнется скорее всего с 2003 года, так как в городском бюджете на этот год средства на ее реализацию не предусмотрены.
НАТАЛЬЯ ШАКЛАНОВА