В отличие от предыдущих кризисов, кризис 2022 года характерен тем, что он не сопровождался ажиотажем с приобретением недвижимости. Эксперты отмечают, что и доля инвестиционных покупок строящегося жилья не выросла, и рост этой доли пока не прогнозируют. Скорее, полагают эксперты, с такой ставкой по ипотеке она даже снизится.
Эксперты предупреждают: покупать квартиру для сдачи в аренду стоит крайне осторожно. Сейчас наметился отток населения в регионы
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Эксперты предупреждают: покупать квартиру для сдачи в аренду стоит крайне осторожно. Сейчас наметился отток населения в регионы
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Эксперты уверены, что сегодня рост цены жилой недвижимости позволяет сохранить деньги от инфляции, не более того. Получить доходность сверх этого можно только за счет сдачи квартиры в аренду. Но даже такая стратегия проигрывает большинству других инвестиционных инструментов — от коммерческой недвижимости до фондового рынка.
Алексей Федоров, директор департамента инвестиции в недвижимость компании Maris, говорит, что небольшой всплеск инвестиционных покупок недвижимости в строящемся жилье произошел в конце февраля — начале марта, но резкое поднятие ключевой ставки и появление депозитов под 20% перетянули внимание инвесторов.
«При этом можно ожидать, что увеличение ипотечных ставок сократит спрос со стороны потребителей жилья, а застройщики отреагируют на это появлением выгодных акций и программ рассрочки. Это уже может привлечь инвесторов, доля которых на падающем рынке будет увеличиваться. Но даже если доля инвестиционных покупок вырастет с 10 до 20%, это не окажет влияния на рынок, основную погоду на котором делают ипотечники»,— считает эксперт.
Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, придерживается иной точки зрения: «Инвестиционные покупки жилья довольно давно не рассматриваются с точки зрения инвестиционной окупаемости. В частности, разница от перепродажи значительно снизилась с 15–20% после введения эскроу-счетов. Сегодня такая покупка — способ сохранить средства. Однако при текущем росте инфляции, сокращении количества выдаваемых ипотек и неясности перспектив рынка количество инвестиционных покупок жилья сведется к минимуму».
«Думаю, инвестиционные покупки останутся, но их станет меньше. Инвестиции пойдут в нестандартные продукты — двойного назначения, которые можно использовать как для сдачи в аренду и получения дохода, так и для собственного проживания»,— рассуждает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Оптимисты
«Спрос на инвестиционные квартиры остается. Несмотря на все разговоры, цены на недвижимость падать не станут. Более того, хороших предложений в удобных локациях становится все меньше. Поэтому возвращаются инвесторы, которые приобретают жилье для своих маленьких детей на будущее, покрывая часть ипотечных взносов за счет аренды»,— сохраняет оптимизм Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Такой же точки зрения придерживается и Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: «Показатель инвестиционных сделок в общей структуре продаж будет стабильным, с потенциальной тенденцией к росту». При этом она указывает, что прогнозировать окупаемость для каждого сегмента недвижимости нужно отдельно. «Так, например, аналитики Knight Frank выяснили, что, несмотря на все кризисные периоды, недвижимость бизнес-класса за 12 лет никогда не теряла в цене. В нашем регионе это очень устойчивый сегмент»,— подчеркивает госпожа Осетрова.
Заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко считает, что в краткосрочной перспективе покупка жилья в качестве инвестиций — не самый выгодный инструмент сохранения капитала. «Тем более — в ипотеку, с учетом подскочившей ключевой ставки. Поэтому рынок ждет временное охлаждение. Особенно это касается вторички. Что до новостроек, то сейчас стоимость квартиры в строящемся доме может оказаться выше аналога на вторичном рынке. Это связано с ростом цен на стройматериалы и увеличением сроков строительства из-за сбоев в поставках и кадровых проблемах (отток мигрантов)»,— рассуждает она.
По мнению эксперта, вложить деньги в недвижимость можно только в одном случае: если сделка перспективная (например, ожидается строительство станции метро рядом) и при условии, что вкладывается часть собственного капитала, без заемных средств.
Цены упадут
«Покупать квартиру для сдачи в аренду стоит крайне осторожно. Сейчас наметился отток населения в регионы. Причин несколько: сокращение бюджетов, безработица и возможность удаленной работы и учебы. Купленная неудачно квартира может простаивать, и инвестор окажется в убытке»,— предостерегает госпожа Макаренко. Тем не менее, отмечает она, стоимость квадратного метра в будущем предположительно снизится из-за желания удовлетворить упавший спрос. «Обозначится конкуренция уже между продавцами за клиента»,— уверена эксперт.
Николай Антонов, партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», также полагает, что доля инвестиционных покупок жилья в ближайшее время снизится, потому что даже субсидируемая государством новая ставка ипотеки убивает окупаемость таких вложений. «В сегменте апартаментов доля инвестиционных покупок останется на прежнем уровне — 80–85%, потому что спрос в этом сегменте в принципе меньше зависит от ипотеки. Апартаменты быстрее дорожают, дешевле в содержании (по соотношению расходов и доходов) и управление ими достаточно легко и недорого организовать даже в отсутствие владельца»,— замечает эксперт. Но в целом, полагает он, высокий спрос на апартаменты может немного скорректироваться вниз.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит: «В 2021 году доля квартир, которые приобретались с инвестиционной целью, составляла в среднем по рынку 10–15%. По итогам первого квартала 2022 года она может быть выше, но это кратковременный тренд. На фоне непростой макроэкономической и политической ситуации люди всегда вкладывают сбережения в надежный актив, которым является недвижимость. Скорее всего, в конце года доля инвестиционных покупок останется примерно на том же уровне».
Он напоминает, что окупаемость вложений зависит не только от метража недвижимости, но и от таких критериев, как качество проекта в целом и степень развития инфраструктуры в жилом комплексе: наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах. «В качественном проекте стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20–25%. Однако повторюсь, что в текущих условиях покупка недвижимости многими инвесторами рассматривается не как возможность заработать, а как способ сохранить свои сбережения»,— говорит господин Фельдман.
Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака», слова коллеги подтверждает: «Арендные ставки ввиду высокой конкуренции уже начинают снижаться, окупаемость квартир очень длительная. Примерно сориентироваться в ее сроках может при желании каждый путем нехитрых расчетов. Например, однокомнатная квартира за 8 млн рублей, сданная в долгосрочную аренду за 25 тыс. рублей в месяц, окупится более чем через 25 лет. Для квартир, приобретенных в ипотеку, сроки окупаемости будут, очевидно, еще выше. Если через некоторое время большинство объектов, приобретенных для сохранения средств, выйдут на рынок продаж, то цены будут снижаться, потому что на вторичном рынке спрос замедляется».