Московские власти переоценили землю
ценообразование
В июле столичное правительство приняло постановление о троекратном увеличении размера компенсаций, выплачиваемых городу за право пользования инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Теперь застройщикам придется платить городу в среднем около $800 за каждый квадратный метр построенных квартир. Новая "административная наценка" приведет к очередному скачку цен на жилье в Москве. Впрочем, произойдет он не раньше чем через пару лет.
Большинство опрошенных Ъ участников рынка считают, что припрятанные в надежде на лучшие времена деньги появятся на рынке уже в сентябре и ценовая гонка начнет ставить новые рекорды. Столичные власти также подготовились к росту цен. 6 июля, в самый разгар снижения покупательского спроса на московскую недвижимость, городские власти приняли новую редакцию постановления #699 от 19 августа 2003 года. Постановление называется "Об утверждении методики определения компенсации инвестором городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов". Раньше эти компенсации назывались "стоимостью прав аренды земельного участка". Сейчас этот термин вызывает праведное негодование юристов — они считают взимание подобных платежей незаконным. Но вне зависимости от официального названия эти деньги означают одно — таксу, уплачиваемую городу за право застройки находящихся в его черте земельных участков. Постановление правительства Москвы #470 от 6 июня 2004 года увеличило эту таксу фактически в три раза.
Здесь следует дать некоторые пояснения. Деньги, которые инвестор жилищного строительства должен уплатить городу за право застройки, определяются на аукционе. Кто дал больше, тот и выиграл. Но минимальная сумма, от которой начинается торг, определяется методикой, принятой вышеуказанным постановлением. До июля этого года в зависимости от места застройки, типа здания и его площади эта сумма в среднем варьировалась от $100 до $400 за каждый квадратный метр жилой площади в возводимых новостройках. После принятия постановления #470 она выросла почти в три раза.
Поясним, минимальная цена компенсаций в том числе складывается из следующих параметров: первый — расчетная рыночная цена 1 кв. м жилья соответствующей категории в соответствующем районе. Пример: если год назад 1 кв. м жилья в здании в районе Арбатский (Центральный административный округ Москвы) высотой более 15 этажей оценивался в $2,2 тыс., то сейчас — в $3,994 тыс. При этом если год назад расчетный базовый коэффициент для определения размера компенсаций по району Арбатский был 0,75 (от рыночной цены), то сейчас — 0,85. Суть коэффициентов без профессионала-экономиста понять сложно. Но результат их применения весьма понятен — инвестор за каждый метр построенных квартир теперь будет платить городу в среднем не менее $800 за 1 кв. м.
Новая редакция постановления "О методике определения размера компенсаций" еще не применялась — ее "ввод в строй" намечен на сентябрь. Поэтому прямо сейчас никакого влияния на ценовую ситуацию новое постановление не окажет. Более того, у большинства девелоперских компаний есть возможность не перекладывать выплаты компенсации на плечи покупателей еще два-три года — ведь сейчас они осваивают площадки, полученные по старым расценкам.
Первый заместитель столичного мэра Юрий Росляк, курирующий деятельность комитета столичного правительства по организации и проведению конкурсов и аукционов, возможные последствия постановления #470 оценивает скромно: "Я не думаю, что стоимость компенсаций вырастет в три раза. Новые коэффициенты, конечно, увеличат размер компенсаций, но не настолько". Комментируя ситуацию с изменением стартовой цены лотов на аукционах по продаже прав застройки земельных участков, господин Росляк заявил следующее: "Вы посмотрите на результаты аукциона 'Нового кольца Москвы' — при стартовой цене в $4,7 млн он ушел за $9,4 млн — двукратный рост. Естественно, мы ошиблись с определением стартовой цены, и естественно, новые коэффициенты, принятые постановлением #470, помогут нам избежать этих просчетов" (аукцион, на котором в рамках реализации программы "Новое кольцо Москвы" были проданы права застройки двух участков, состоялся 19 августа).
Представители большинства девелоперских компаний с Юрием Росляком соглашаются, но добавляют, что "значительное увеличение доли города в стоимости новостроек может иметь серьезные последствия — цены продаж, возможно, придется поднять на несколько сотен долларов за квадратный метр".
Впрочем, реакция девелоперов не столь однозначна. Например, руководитель компании "Строймонтаж" Сергей Полонский заявил "Дому", что впервые слышит об изменении методики расчетов, и добавил, что, если стартовые цены новых аукционов окажутся завышенными, конкурсная комиссия правительства Москвы просто не сможет сформировать пул необходимых для проведения аукционов инвесторов. В компании "Дон-строй" "Дому" сообщили, что в настоящий момент компания располагает достаточным количеством площадок, а потому в ближайшее время в аукционах, скорее всего, не будет принимать участие. Тем не менее представители "Дон-строя" согласились с тем, что заложенное в постановлении #470 увеличение размера компенсаций городу спровоцирует новый виток роста цен. Того же мнения придерживается и один из лидеров жилищного строительства Москвы — компания "Интеко".
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ