высотное строительство
Проект строительства второго кольца московских высоток буксует уже восемь лет — из 60 предполагаемых площадок освоено всего три. Столичные власти попытались реанимировать программу в этом году на новых условиях, однако большинство застройщиков уже потеряли к ней интерес. А против высоток все активнее начали выступать экологи и врачи.
Столетнее опоздание
Небоскребы как тип здания появились в Америке в 80-х годах XIX века. Их строительство стало возможным после изобретения лифта и разработки Элишей Гейтсом Отисом системы безопасности, останавливающей лифт при разрыве каната. До этого все проектируемые здания имели не более шести этажей.
История московских небоскребов берет начало 12 сентября 1947 года, когда было принято решение о строительстве в столице восьми высотных зданий. Страна, победившая в войне, обзаводилась высотками по политическим и идеологическим соображениям, поскольку основная причина строительства небоскребов на Западе — дороговизна земли в крупнейших американских мегаполисах, заставлявшая девелоперов стремиться строить максимально возможные площади на минимальном пространстве,— для СССР была в то время не актуальна.
В подавляющем большинстве западных стран с 70-х годов XX века вообще не строят многоэтажного жилья (не говоря уже о высотном), даже социального, дотируемого и бесплатного. А земли у них не больше, чем у нас, и она не дешевле. В Западной Европе не только не строят, но и разбирают уже стоящие небоскребы. По такому пути пошли Берлин, Париж, Франкфурт-на-Майне, Милан. Зато в Москве к настоящему моменту как раз сформировался спрос на дома высокой этажности, и, по оценкам реэлтеров, число желающих приобрести жилье в таком доме сегодня значительно больше, чем количество предложений.
Между тем хаотично строящиеся высотные здания далеко не всегда вписываются в существующую застройку столицы, нарушая архитектурную целостность микрорайонов, а также в некоторых случаях и нормы инсоляции, затемняя квартиры близлежащих домов. С точки зрения архитекторов, действительно удачных проектов высоток не так уж и много. Таковыми считаются башни "Квартала" на Ленинском проспекте, башни "Дон-строя" на Авиационной улице и "Редан" на Можайском шоссе.
Высотки по предоплате
В 1995 году возник проект под названием "Восьмая высотка Москвы". Его основой стала "Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе г. Москвы", разработанная в 1995-1996 годах НИиПИ Генплана. В 1996 году компания "Агентство муниципального жилья" (АМН) представляла этот проект на выставке MIPIM-96 в Канне, однако инвесторов для его разработки найти так и не удалось. В итоге права на проект у АМН выкупила группа компаний "Конти", которая на его базе разработала программу "Новое кольцо Москвы", рассмотренную и одобренную президиумом архитектурного совета Москомархитектуры 28 марта 1996 года.
Для реализации программы в феврале 1999 года московское правительство учредило АО "Новое кольцо Москвы" (НКМ). Управляющей компанией проекта стала "Конти", которая выступила также инвестором и застройщиком пилотной высотки, 43-этажного жилого дома на Давыдковской улице. Приблизительный объем инвестиций в строительство высоток планировался на уровне $5 млрд. Проект предполагает до 2015 года строительство многофункциональных жилых комплексов высотой 30-70 этажей на 60 площадках общей площадью 400 тыс. кв. м. Все площадки расположены вдоль МКАД и четвертого транспортного кольца.
Несмотря на масштабность программы, с момента ее принятия работы начаты лишь на трех площадках. Задержка ее реализации объясняется рядом причин. Первая — сложность выделения земельных участков под строительство высотных зданий. Скученная планировка Москвы, ее насыщенность различными мелкими строениями и производствами создали дефицит земельных площадей, годных для высоток. В теле жилого массива башня высотой около 200 м ухудшает инсоляцию у домов в радиусе как минимум 100 м. Вторая причина — сложность поиска инвесторов. При реализации первых проектов город, выделяя участки, просил долю в размере 30-40% от общей площади. Теперь долю города надо отдавать не построенными площадями, а деньгами, причем заплатить вперед.
"Если строится дом в 10 тыс. кв. м и доля города составляет 30%, надо выложить сразу примерно $3 млн. Но если дом больше 11 тыс. кв. м, надо вперед отдать городу свыше $30 млн. Возникает необходимость разработки схемы, лояльной к инвестору, в виде поэтапной выплаты оговоренной суммы, тем более что гигантская проблема реконструкции пятиэтажек решается деньгами, которые привлекает инвестор",— поясняет президент и основатель компании "Конти" Тимур Тимербулатов. В результате 30 мая 2003 года господин Тимербулатов сложил с себя полномочия гендиректора НКМ, а "Конти" лишилась эксклюзивного права на строительство всех высотных зданий в рамках проекта и теперь участвует в программе на условиях, общих для всех инвесторов.
Несостоявшийся аукцион
К настоящему моменту из 60 исходных площадок для высоток инвесторами отобрано лишь 25. По словам гендиректора НКМ Валерия Жилова, в первую очередь планируется построить 16 объектов, работы по трем из которых уже идут — "Эдельвейс" на Давыдковской (43 этажа, 85 тыс. кв. м), "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова (48 этажей, около 350 тыс. кв. м), "Вертикаль" на Ленинском проспекте (50 этажей, 114 тыс. кв. м). В этом году на аукционах должны быть проданы права на застройку девяти объектов (три в августе и шесть — в конце года). Еще четыре площадки получат инвесторов в следующем году. На сегодняшний день конкретные адреса определены по 32 объектам. Подготовительные работы ведутся на Карамышевской набережной, Дмитровском шоссе, Профсоюзной улице, Новоясеневском проспекте.
С целью поиска инвесторов для реализации дальнейших проектов городские власти планировали выставить на открытый аукцион три объекта: 35-этажное административное здание с подземной автостоянкой на Алтуфьевском шоссе, вл. 54 (стартовая цена $7,2 млн), 30-этажное административное здание в Семеновском переулке, вл. 21 (стартовая цена $5,2 млн) и многофункциональный жилой комплекс (24-33-этажные здания с подземным гаражом) в проезде Серебрякова, вл. 11-13 (стартовая цена $17,6 млн). Как отметили в пресс-службе тендерного комитета, "впервые право реализации столь крупномасштабных инвестиционных проектов в Москве определялось в ходе аукциона в условиях полной открытости".
Ожидалось, что торги пройдут оживленно: по словам гендиректора НКМ Валерия Жилова, 32 компании выкупили 54 комплекта документации, однако рискнули подать заявки всего шестеро (организаторы аукциона не разглашают названия претендентов). Остальные решили, что стартовые условия и обременение по участкам делают проекты невыгодными. "На Серебрякова надо вывезти около тысячи частных гаражей. По нашим расчетам, стартовая цена завышена как минимум на $5 млн",— утверждает Виталий Холод, представитель корпорации "Социальная инициатива".
В итоге первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк объявил, что квалификационный отбор, предшествующий аукциону, из шести претендентов прошла одна лишь компания "Строймонтаж". Аукцион с одним участником городские власти заранее признали несостоявшимся. Кстати, конкурс на строительство высоток срывается не в первый раз — в прошлом году также не нашлось желающих взяться за строительство высотки в проезде Серебрякова.
Для будущего аукциона, проведение которого планируется в августе, квалификационные требования смягчены. Вместо банковских гарантий от потенциального инвестора потребуют гарантийное письмо, кроме того, наличие трехлетнего опыта работы на рынке теперь будет относиться не к инвесторам, а к привлекаемым ими подрядчикам. Сроки реализации инвестиционного контракта увеличены с трех до четырех лет, на 9,7-10,2% снижена стартовая цена лотов.
Тем временем столичные власти уже подыскали партнера по проектированию высоток. В апреле во время визита главы американской архитектурной фирмы Фрэнка Уильямса между его фирмой "Фрэнк Уильямс и партнеры" и управлением "Моспроект-2" был подписан протокол о намерениях, суть которого вести совместную работу по проектированию и контролю за строительством высотных и сверхвысотных зданий в Москве. Для работы в российской столице компания планирует привлечь команду инженеров и техников, при участии которых возведено 70% небоскребов Нью-Йорка. В июне "Фрэнк Уильямс и партнеры" создала с московским правительством совместное предприятие ISC (International Subscrapers Corporation), которое займется проектированием трех 50-60-этажных зданий.
Кроме того, правительство Москвы уверяет, что к программе "Новое кольцо Москвы" проявила интерес японская Sumitomo, многопрофильная корпорация, занимающая 18-е место в рейтинге крупнейших компаний планеты журнала Fortune. "Sumitomo, имеющая опыт высотного строительства, планирует выступить консультантом программы НКМ в архитектурно-конструкторской области, а также стать девелопером отдельных проектов",— сообщил руководитель пресс-службы стройкомплекса Игорь Каневский. Однако в ближайшем аукционе инвестконтрактов НКМ Sumitomo, по данным господина Каневского, участвовать не будет.
Многоэтажки, вредные для здоровья
Заметим, что даже в Токио, считающемся мировым лидером и законодателем моды на высотное жилье, тормозятся проекты новых жилых небоскребов. В исследованиях японских специалистов говорится, что более разреженный воздух последних этажей небоскребов разрушающе влияет на сердечно-сосудистую систему. Но особенно от проживания в небоскребах страдают дети, умственное и физическое развитие которых более замедленное по сравнению со сверстниками с нижних этажей. По исследованиям американских психологов, возможны различные психические расстройства, которые возникают у людей, длительное время находящихся на значительном удалении от поверхности земли. Проживание на верхних этажах высотных домов может вызвать состояние тревоги, настороженности, паники, подавленности. В свою очередь, проект строительства высоток в штыки восприняли столичные экологи. "Мы постараемся соблюсти разумный баланс между интересами застройщиков и населения,— говорит Галина Тощева, и. о. начальника главного управления Минприроды по Москве.— Во-первых, чтобы искусственно не концентрировать население. Во-вторых, эксплуатация высотных зданий в разы сложнее, чем домов меньшей этажности. Однако большинство поступающих к нам планов предлагают на месте снесенных строить дома повышенной этажности. Эти планы не будут приняты".
КСЕНИЯ ЧЕРНАЯ
"Мы создали структуру полного цикла"
На вопросы корреспондента Ъ ДМИТРИЯ СИДОРОВА ответил глава компании Frank Williams and Partners Фрэнк Вильямс.
— Вы создали совместное предприятие в Москве по строительству небоскребов. Оно уже получило все необходимые лицензии?
— Нашим партнером стал "Моспроект-2", возглавляемый Михаилом Посохиным. У него есть все необходимые разрешения.
— Будет ли ваша фирма отвечать за полный цикл работ или только за дизайн?
— Мы привели в Москву ряд компаний, с которыми обычно работаем в США, то есть создали структуру полного цикла, где работают инженеры, механики, конструкторы и, конечно, дизайнеры. Это означает, что мы отвечаем за весь комплекс работ, за исключением непосредственно строительства. В офисе господина Посохина будут работать до 30 американских специалистов. Финансировать проект будет компания CitiGroup Investments, за его менеджмент и дизайн будет отвечать Frank Williams and Partners, инженерная часть будет возложена на фирму Rosenwasser & Grossman Engineers, проблемами безопасности займется Rolf Jensen & Associates.
— С чего вы начнете работу в Москве?
— Речь шла о серии высотных зданий, но пока мы начнем с одного, в Ясеневе.
— Для того чтобы построить даже один небоскреб, необходимо изменить существующие нормы строительства в Москве (СНиПы), которые серьезно устарели. Как вы планируете урегулировать эту проблему?
— Мы заключили отдельный контракт на проработку изменений этих устаревших норм.
Почему сложно построить высотку
Строительство высоток в Москве имеет целый ряд технологических особенностей. К главным проблемам в первую очередь относится сложность выполнения фундаментных работ. Основным центрам небоскребостроения — Чикаго, Нью-Йорку, Азиатскому региону — во многом повезло. Эти города расположены на скальных основаниях, что позволяет помещать строящиеся высотки на цельные стальные кессоны-колонны, которые ввинчиваются в скальные породы. Помимо придания строениям дополнительной вертикальной устойчивости это позволяет серьезно экономить по сравнению с Москвой на фундаментных работах. В столице же совершенно иные геологические условия: подземные реки, мягкий грунт, местами заболоченность. Все это требует колоссальных работ по созданию фундамента.
Неизвестно точно, как эта проблема решалась в 40-х годах, когда строились "сталинки", однако сейчас, по данным компании "Конти", для возведения прочной основы только под одну московскую высотку необходимы такие же объемы бетона и металла, как при возведении семи десятиэтажных домов. "От этажности здания и его конфигурации зависят особенности фундамента. При строительстве 'Эдельвейса' мы использовали фундаментную плиту уникальной конструкции. С помощью специальных, установленных на фундаменте датчиков происходит постоянный мониторинг состояния дома: относительно его усадки и положения относительно вертикали. Это важно, ведь масса одной высотки превышает 100 тыс. тонн",— рассказывают в "Конти".
Вторая сложность — собственно высота. В России в принципе до сих пор не было оборудования для работы на больших высотах. Поэтому все приходится апробировать прямо на стройке. К примеру, нет подъемных кранов нужной высоты. Соответственно, разработана и применяется система использования крана, который цепляется за уже построенные этажи и ползет вверх вместе с растущим зданием. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость нарастить кран, нижняя его часть разбирается и освободившиеся звенья крана крепятся к нему сверху.
Аналогичные проблемы существуют и с бетоном, который при строительстве высоток должен быть особого качества. Закачивать раствор необходимо на высоту порядка 200 м, для чего нужны соответствующие насосы. По словам гендиректора ЗАО "Корпорация 'Конти'" Владимира Демуры, при этом возникает проблема использования непроизводственных отходов бетона, поскольку он нагнетается на высоту около 200 м по специальной трубе, где оседает в значительных количествах на стенках, а после использования труба промывается водой, и из бетона и воды получается так называемое бетонное молочко, которое в России еще не преобразуют в полезный бетон для дальнейшего строительного использования, как, например, в США и Европе. Из-за этого расход бетона увеличивается на 15-20%.
Высотки также требуют наличия специальных технических этажей, которые строятся через каждые 12 этажей. В "Эдельвейсе", например, таких этажей два, в "Вертикали" — три. При строительстве высоток нужны окна с особыми рамами и закаленными стеклами. Причем до 20-го этажа используется один тип окон, на 20-30-м — другой, свыше 30-го — третий. При возведении высоток необходимо также соблюдать особые технологические требования к облицовке зданий, решать вопрос с обледенением крыш.
Для нормального водоснабжения высотки требуется установка (как правило, через 12 этажей) дополнительных насосов, которые помогают удерживать давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров.
Внутри высоток неизбежно возникают воздушные потоки, что требует от застройщиков специальных решений — шлюзования входов в здание, высокой герметизации межэтажных перекрытий и мусоропроводов. В таком здании не должны одновременно открываться мусоропровод и входная дверь, что обеспечивается системой автоматического взаимодействия шлюзовых систем. В итоге обслуживание высотки обходится намного дороже, чем обычного дома.
Повышенное внимание при строительстве высоток уделяется проблеме пожаров. Все здание разделено на сектора стенами из огнеупорных материалов, блокирующих огонь. Лифтовые шахты и сами кабины лифтов пожароустойчивы, кроме того, в высотке предусмотрена автономная энергосистема, чтобы в случае пожара лифты не оказались заблокированы. В высотном доме "Эдельвейс" на Давыдковской улице в каждой квартире установлены спринг-системы (разбрызгиватели) и пожарные краны. Если понадобится эвакуация жильцов, все высотки "Нового кольца Москвы", согласно мировым нормам, особо актуальным после событий 11 сентября, должны быть оборудованы вертолетными площадками. В московских многоэтажках запланированы незадымляемые лестницы с выносом на улицу.