Чистовая тенденция

Доля квартир с отделкой в Петербурге за последние пять лет увеличилась почти в два раза и сегодня составляет около 60% в общей структуре сделок застройщиков. В основном такое предложение представлено в массовом сегменте жилья. В более дорогих сегментах недвижимости покупатели отдают предпочтение предчистовой отделке или покупке недвижимости без нее. Хотя в последние несколько лет спрос на готовый ремонт вырос и в категории элитного жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как считают участники рынка, плюсы квартир с готовым ремонтом очевидны: резко сокращается время между передачей ключей и фактическим заселением, происходит минимизация издержек (поскольку для застройщика стоимость отделочных материалов будет ниже, чем для частного лица), появляется возможность включения стоимости отделки в ипотечный кредит, работы выполняются квалифицированной подрядной организацией. Однако далеко не все покупатели готовы смириться с шаблонными интерьерами и отказаться от самостоятельного выбора отделки.

Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development, говорит: «Если жильцы захотят сделать перепланировку, отделка становится лишней тратой. Ограниченная вариативность дизайна также может остановить покупателя от приобретения квартиры с готовым ремонтом. Хотя, несомненно, застройщики стараются предлагать сегодня все более интересные и разнообразные решения».

По результатам опроса, проведенного ГК «Ленстройтрест» в марте 2021 года, квартиры с готовым ремонтом готовы выбрать 52% жителей Петербурга, еще 7% хотели бы получить не только отделку, но и частичную меблировку. Особенно востребована данная опция в сегменте жилья комфорт-класса.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что за пять лет в Санкт-Петербурге и области доля квартир с черновой отделкой уменьшилась с 52 до 29%. Застройщики в большей степени стали предлагать квартиры с «белой» и чистовой отделкой, их доли в общем предложении увеличились на 13 и 10 п. п. соответственно.

Руслан Сырцов говорит: «Сейчас доля квартир с отделкой занимает почти половину рынка — 47% от общего объема и 62% в новостройках комфорт-класса. При этом продаваемых площадей с предчистовой отделкой в сегментах комфорт и бизнес-лайт пока вдвое меньше, чем с чистовой: 34% против 66%. Отчасти это связано с тем, что чистовую отделку чаще предлагают покупателям в более крупных проектах. Однако в целом по рынку соотношение почти равное — 55 и 45% соответственно».

Маргарита Смышляева, руководитель премии Urban Awards в Санкт-Петербурге, дает несколько иные цифры. Она подсчитала, что в марте 2020 года на петербургском рынке было представлено 12,7 тыс. квартир и апартаментов с готовой отделкой. Этот огромный фонд был распределен по 54 адресам (пятая часть всех новостроек). На тот момент в продаже находилось 44,2 тыс. лотов. Таким образом, предложение с отделкой охватывало год назад 28,7% наличного предложения. «По состоянию на март 2021 года 46 новостроек из 232 содержат объекты с отделкой (то есть пропорция осталась прежней). Объем предложения с этой опцией сократился в городе до 11,1 тыс. лотов. С учетом того, что и общая выборка стала значительно меньше (32 тыс. лотов), удельный вес жилья с отделкой, выставленного на реализацию, вырос до 34,7%»,— приводит данные госпожа Смышляева.

Зависимость от класса

Господин Пашков замечает, что тип отделки квартир существенно зависит от класса жилья. «Если в массовом сегменте готовые квартиры представлены в 40% случаях, то высококлассное жилье передается в основном без отделки, а квартиры с чистовой отделкой составляют не более 7–10% от всего предложения на рынке»,— указывает он.

Директор по маркетингу и рекламе группы «Аквилон» Наталия Коротаевская говорит: «В группе "Аквилон" доля квартир с чистовой отделкой в общем объеме продаж составляет 25–30%. Этот показатель относится к жилым комплексам комфорт-класса группы». В чистовую отделку входят обои под покраску, ламинат, плитка в санузле и на балконе, раковина, смесители, унитаз, ванна, а также теплый пол в санузле и межкомнатные двери. По ее словам, покупатель может выбрать из трех вариантов цветовых решений.

Остальную часть продаж составляют квартиры с предчистовой отделкой white box, когда все «грязные» работы уже выполнены, стены и пол выровнены, сделаны стяжка и разводка сетей. «Это соотношение за последние годы практически не меняется — кто-то хочет заехать в квартиру и сразу жить, кто-то хочет сделать квартиру для себя, под свой вкус»,— поясняет госпожа Коротаевская.

Она отмечает, что покупатели квартир в жилых комплексах бизнес-класса редко выбирают готовую отделку, чтобы реализовать дизайнерские идеи с использованием высококачественных материалов и оборудования. Однако в сегменте апартаментов бизнес-класса ситуация другая. Здесь покупателями чаще всего выступают инвесторы, которым важен готовый продукт.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит: «В наших проектах около 50% покупателей приобретают недвижимость с отделкой от застройщика, еще 30–35% предпочитают жилье без ремонта, а 15% выбирают индивидуальный дизайн-проект жилого пространства».

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал что на объектах компании в 2020 году примерно 29% квартир было приобретено без отделки, 71% — с отделкой.

Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ, сообщила: «В проектах РСТИ доля квартир с отделкой исторически не была высокой: в общем объеме предложения она составляет не более 5–10%. Отделку в наших проектах можно "дозаказать". Доля продаж квартир с полной отделкой в 2020-м составила 10%, еще около 2,5% квартир мы продали с отделкой white box. В наших перспективных проектах мы принципиально пересмотрели политику в отношении отделки и планируем примерно 30% лотов реализовывать с чистовой отделкой, еще около 20% будут предложены с отделкой white box. Это позволит существенно расширить наш ассортимент».

Она добавляет, что рост доли предложения с отделкой является одним из трендов последних лет на первичном рынке премиальной и элитной недвижимости Москвы. «По итогам 2020 года доля предложения с отделкой в этом сегменте достигла 60%. Все квартиры в нашем первом московском проекте на Красной Пресне передаются с полной отделкой, разработанной итальянским дизайнером Роберто Санторо»,— сообщила госпожа Пчелкина.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, замечает, что на петербургском рынке тоже появляются примеры элитного проекта с чистовой отделкой высокого класса — например, ЖК One Trinity Place.

Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит», подтверждает: «Элитное жилье с полной чистовой отделкой — как правило, застройщик предлагает на выбор три-четыре ее варианта — заняло свое место в структуре предложения. Несколько лет покупатель осторожно разведывал формат, а теперь "под ключ" реализуются квартиры в нескольких топовых объектах».

Евгений Миронюк, аналитик ИК «Фридом Финанс», отмечает, что спрос на жилье с отделкой сильно отличается в зависимости от возрастной группы покупателей. «Так, миллениалы менее чем в половине случаев выбирают жилье с отделкой, в то время как покупатели старше 45 лет в большинстве случаев предпочитают отделку от застройщика»,— констатирует он.

Цена вопроса

Эксперты указывают, что жилье с отделкой стоит на 10–15% дороже, чем без нее. Господин Сырцов говорит, что 41% клиентов Glorax Development выделяют на отделку «под ключ» бюджет в размере 10–15 тыс. рублей за квадратный метр. «На предчистовую отделку 49% покупателей готовы потратить от 3 до 6 тыс. рублей за "квадрат", а 21% покупателей — не более 10 тыс.»,— добавляет он.

Госпожа Пчелкина обращает внимание, что в 2020 году многие застройщики увеличили стоимость отделки. «Сейчас диапазон стоимости отделки в комфорт-классе — 9–15 тыс. рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 18–27 тыс.»,— рассказала она. Госпожа Коротаевская сообщила, что в проектах «Аквилона» стоимость отделки комфорт-класса составляет 12,9 тыс. рублей за квадратный метр.

Ян Фельдман говорит, что в зависимости от качества и уровня предлагаемой застройщиком отделки ее стоимость может варьироваться от 8 до 12 тыс. рублей за квадратный метр. «Но это почти всегда выгоднее, чем самостоятельный ремонт. Застройщик закупает отделочные материалы оптом, поэтому они стоят дешевле. Кроме того, покупателю не приходится переплачивать за лишние услуги, например, за доставку»,— подчеркивает эксперт. На объектах «Ленстройтреста» стоимость отделочных работ начинается от 12 тыс. рублей за квадратный метр и зависит от выбранных материалов, отмечает он. Цена включает доставку товаров для ремонта, вывоз строительного мусора и финальный клининг.

Маргарита Смышляева полагает, что сравнивать цены жилья с отделкой и без отделки некорректно. «Вычленить стоимость отделки весьма затруднительно из ряда других факторов, влияющих на стоимость жилья. Даже в одном жилом комплексе квартира без отделки может стоить на 10–15% дороже квартиры сопоставимой площади с отделкой. Это объясняется этажностью, видовыми характеристиками, стадией строительства, наличием маркетинговых акций»,— рассуждает эксперт.

Рынок не стоит на месте, и сегодня некоторые застройщики к чистовой отделке стали добавлять и элементы интерьера. Правда, как отмечает господин Фельдман, жилая недвижимость с полным комплектом мебели — пока еще редкость на рынке. «Больше такой продукт востребован среди покупателей апартаментов, хотя спрос на эту услугу у покупателей жилья в нашем сегменте рынка есть. Именно для таких клиентов мы предлагаем пул квартир с кухонным гарнитуром и встроенной бытовой техникой. Кроме того, в квартирах на верхних этажах в нашем квартале "Янила" террасы идут уже с меблировкой — она представлена комплектом мягкой садовой мебели, парником для домашних растений и инфракрасным обогревателем»,— рассказал эксперт.

Он уверен, что тренд на увеличение вариативности отделки для покупателей в 2021 году будет укрепляться. «Сегодня мы видим все больше новых идей и предложений для потребителей, еще пять-десять лет назад такого разнообразия выбора не было»,— отмечает господин Фельдман.

Олег Привалов