Для того, чтобы избежать рисков и неудачных финансовых вложений при покупке земли, инвесторы могут обратиться в проектные организации, которые оказывают услуги по прединвестиционному анализу земельных участков. Такие компании определяют ограничения для реализации запланированного инвестпроекта, на основе анализа сформируют предварительные технико-экономические показатели.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Как рассказала член совета СРО «Межрегионпроект», руководитель компании «АС-Проект» Елена Шикалова, перед приобретением земельного участка инвестору необходимо собрать на него все документы, получить градплан, узнать разрешенное использование и т.д. Все это он может запросить у продавца в рамках предпокупочной истории. «Как правило, человек, являющийся не профессиональным застройщиком, а просто инвестором, который решил себе построить производственное здание или складское помещение, не знает этот порядок. Поэтому ему лучше обратиться в профессиональные организации, которые подскажут ему, какие нужны исходные данные для того, чтобы сделать полный анализ и быть уверенным в том, что этот земельный участок подходит под те цели, которые он на нем запланировал»,— говорит Елена Шикалова.
По ее словам, на основе своевременно собранных данных инвестор сможет заложить все выявленные риски в финансовую модель, к тому же эти риски могут снизить стоимость земельного участка. Например, если выяснится, что площадь под застройку меньше, чем ее декларировал продавец.
Руководитель компании «АС-Проект» Елена Шикалова
«Если этот земельный участок предоставлен на торгах, то, как правило, чаще всего прединвестиционный анализ уже входит в аукционную документацию, администрация сама заказывает этот анализ и прикладывает все документы на землю. По этим показателям можно будет просчитать проект. Но если это частный земельный участок, то продавец не обязан прикладывать все эти документы, инвестору нужно будет запрашивать их дополнительно»
После того, как проектная организация проанализирует земельный участок, инвестору будет проще сформировать финмодель проекта. Услуга коммерческих проектных организаций платная, однако она не такая дорогая по сравнению с теми затратами, которые может понести инвестор, приобретя неподходящую землю, говорит эксперт. «На чем инвестор может потерять деньги? Некоторые примеры: функциональная зона и разрешенное использование участка не предполагает строительство запланированного объекта. Инвестор столкнется с длительной и не всегда возможной процедурой перевода земли под другое назначение. Еще возможна такая ситуация, когда на участке необходимо оставить охранную зону от газопровода, который находится за границей участка, но при этом размещение объектов в ней запрещено и под застройку остается значительно меньше земли на приобретаемом участке , чем планировал инвестор при покупке. Например, инвестор хотел построить склад на 10 тыс. кв.м., но сможет реализовать склад только на 5 тыс. кв. м. Проект, на который он рассчитывал, не сложится именно с финансовой точки зрения»,— пояснила Елена Шикалова.
Также могут оказаться неподходящими рельеф или почва и инвестору придется дополнительно тратиться на дренажные системы или сооружения подпорных стен, что тоже надо учесть как увеличение затратной части финмодели. Все эти и многие другие факторы ведут к удорожанию и увеличению срока окупаемости проекта, говорит эксперт.
С действующими проектными организациями, которые в том числе смогут войти в проект на ранней стадии и помогут выявить все возможные риски и позволят сберечь деньги, предприниматели могут ознакомиться на сайте СРО Межрегионпроект сро-мрп.рф. Там представлен реестр проектных компаний компаний, действительных членов СРО, их контактные данные для запроса на сотрудничество.
Контакты:
+7 (3412) 612-696
+7 (950) 812-34-34
asp_18@mail.ru
Удмуртия, Ижевск, ул. Пушкинская, 268 лит Ж, 1 этаж