В последний год в Москве наблюдается бум строительства жилых комплексов с апартаментами. Покупателей и инвесторов они привлекают относительной дешевизной по сравнению с обычными квартирами, но риски, как выясняется, они несут намного большие — прежде всего из-за того, что немалая их часть возводится без соблюдения градостроительных норм. Поэтому неслучайно федеральные власти недавно заявили об определении статуса такой недвижимости. В отношении таких объектов Госинспекция по недвижимости Москвы (ГИН) нередко вынуждена фиксировать признаки самовольного строительства со всеми вытекающими последствиями вплоть до сноса зданий за счет самих же владельцев. Как избежать рисков, «Ъ-Дому» рассказал руководитель инспекции Владислав Овчинский.
Начальник госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский
Фото: РИА Новости
Начальник госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский
Фото: РИА Новости
— Большинство апартаментов в России используется для жилья, но по своему статусу они относятся к нежилым помещениям. Какие проблемы из-за этого возникают?
— Вопрос об их статусе давно стоит в повестке дня как проблемный в связи с тем, что строительство идет бурно, но в градостроительном законодательстве до сих пор нет понятия «апартаменты». В силу закона они относятся к нежилым помещениям, хотя по факту очень схожи с жилыми помещениями. Относительная дешевизна апартаментов объяснима: при строительстве требования к ним, как к нежилому фонду, ниже. Но проблемы начинаются там, где застройщики этим злоупотребляют. Поэтому тем, кто приобретает апартаменты, нужно очень внимательно отнестись к тому набору документов, который послужил основанием для их возведения или создания.
Во-первых, земля под объектом должна быть оформлена и использована в четком соответствии с целевым назначением. Во-вторых, должно быть получено разрешение на строительство, а после готовности объекта апартаменты должны быть введены в эксплуатацию — опять же в соответствии с тем, на что именно выдавалось разрешение. При совпадении этих главных условий проблем у правообладателя апартаментов с возможным признанием их объектом самовольного строительства возникать не должно. Но бывает, что уже после покупки объекта и даже после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре обнаруживается, что у застройщика отсутствовала вся необходимая разрешительная документация. Мы выявляем подобные факты в ходе наших проверок, по результатам которых инспекция может инициировать признание объекта самовольным строением и соответствующее судебное разбирательство.
— Чем это грозит тем, кто уже приобрел апартаменты?
— Если объект по результатам наших проверок будет признан «самостроем» в суде, правообладателю грозят меры вплоть до лишения недвижимости и сноса ее за счет самого же владельца. При этом иск в таких случаях предъявляется к нынешним владельцам объекта, несмотря на то что они могут быть абсолютно добросовестными приобретателями апартаментов. Законодательство, регулирующее понятие «самовольное строительство», не отделяет ответственность за возведение объекта от ответственности за его эксплуатацию. Собственник отвечает за приведение в соответствие с требованиями законодательства или демонтаж незаконно возведенного объекта.
Расходы на штрафы или демонтаж несет по закону тот, кто является фактическим правообладателем объекта на момент признания его «самостроем» в суде. Если это бизнес-центр или используемое под жилье высотное здание с множеством собственников апартаментов, финансовая ответственность делится на всех пропорционально занимаемой площади. У нынешних владельцев недвижимости, конечно, есть возможность выставить регрессные иски застройщику или продавцу этих объектов. Но нередки случаи, когда выясняется, что застройщик объекта уже банкрот и предъявлять ему иск бесполезно. Именно поэтому нужно очень внимательно относиться к тому набору документов, который предъявляется продавцом апартаментов, и постараться узнать об объекте максимум информации.
— С чего начать?
— С изучения нормативного правового акта, регулирующего порядок работы с незаконными объектами в столице,— с постановления правительства Москвы №819-ПП. Согласно ему, в городе создан список объектов, которые имеют признаки самовольного строительства. Он доступен всем желающим на mos.ru и в других открытых источниках. Перечень этот абсолютно живой и пополняется, как правило, раз в месяц.
Порядок таков: Госинспекция по недвижимости выступает с инициативой о признании объекта самостроем и его демонтаже по результатам своих проверок. Правительство Москвы обращается в суд с иском к правообладателям объекта. Вместе с тем рассмотрение вопроса в разных судебных инстанциях может тянуться годами. Поэтому сомнительные с точки зрения законности строительства объекты было решено включать в черный список сразу после выявления признаков нарушений в ходе проверок Госинспекции, еще до вступления в силу судебных решений. Это делается для того, чтобы дать потенциальному инвестору или покупателю недвижимости актуальную информацию.
Вторым шагом для тех, кто хочет обезопасить себя от неправильной покупки, может стать обращение в нашу инспекцию за оценкой законности интересующего нежилого объекта.
Если человеку самому сложно разобраться в предоставленном застройщиком или продавцом комплекте документов, он может обратиться к нам за бесплатной консультацией по недвижимости. Мы получаем около 300 обращений в неделю, большая часть от юридических лиц, около четверти — от физических лиц.
— Как быть с тем, что сделки купли-продажи апартаментов часто благополучно регистрируются в Росреестре, притом что вокруг объекта на самом деле уже вовсю идут судебные разбирательства? Не решает проблему, судя по всему, и недавний переход Росреестра на новую информационную систему учета недвижимости ФГИС ЕГРН...
— Этот вопрос касается не только Москвы, но и всей России. В Москве после проверки Госинспекции и попадания объекта под постановление №819-ПП департамент городского имущества обычно выходит в суд с требованием демонтажа объекта, заявляя при подаче иска сразу и ходатайство о наложении запрета на регистрационные действия с ним. Но такая практика есть далеко не во всех регионах, и далеко не всегда суды удовлетворяют такие ходатайства. Решить эту проблему можно, внеся в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения, позволяющие уполномоченному органу после выявления на объекте признаков самовольного строительства вносить о нем информацию в ЕГРН.
— Скоро ли ждать изменений в российском законодательстве касательно апартаментов?
— Вопрос урегулирования ситуации с апартаментами назрел и обсуждается давно. Федеральное правительство сейчас инициирует серьезные изменения в градостроительное и земельное законодательство, так что, возможно, и судьба апартаментов будет решена в ближайшее время. Что касается объектов самостроя, в их отношении нововведений, скорее всего, не будет. Масштабные изменения в их регулировании были приняты на федеральном уровне всего два года назад, в 2018-м, когда серьезно трансформировалась статья 222 ГК РФ, подробно описывающая понятие самовольной постройки и порядок работы с ней.