Текущий год поставил много вопросов перед рынком офисной недвижимости, вплоть до вопроса, нужны ли офисы вообще, если мир почти на полгода «ушел на удаленку»? Когда волна паники стала сходить, появились взвешенные рассуждения, вернувшие офисам статус-кво с некоторыми корректировками.
Фото: Предоставлено "Галс-Девелопмент"
Фото: Предоставлено "Галс-Девелопмент"
«Глобальная пандемия заставила многих работодателей пересмотреть роль офиса в поддержке корпоративной культуры и задач,— говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России.— Эти беспрецедентные времена также создают возможности для компаний по всему миру после возвращения в офис переосмыслить свои потребности в рабочем пространстве. Требования к плотности будут меняться, и будет происходить эволюция того, как используются, проектируются и развиваются офисные помещения. Но опыт развития офисного рынка и наши недавние опросы офисных работников показывают, что в ближайшее время офис не потеряет актуальности».
Вывод недавнего исследования JLL говорит в пользу офисов: они как были, так и останутся фундаментальной частью нашей корпоративной культуры. Офис сохранит ключевую роль при проведении мероприятий, требующих прямого контакта, которые нелегко воспроизвести онлайн. Кроме того, будет усиливаться социальная функция офисных пространств: офис будет предоставлять людям возможность объединяться, сотрудничать, внедрять инновации и в целом придавать новый импульс развитию бизнеса, считают эксперты JLL. Также, считают в компании, не стоит забывать, что для многих офис — это место концентрации, отделяющее работу от личной жизни и обеспечивающее четкое разграничение между ними.
Важность офисов подтверждает и недавнее исследование CBRE, говорящее о постепенном восстановлении спроса на новые офисные площади по итогам III квартала. «В конце III квартала вместе с восстановлением деловой активности произошло оживление и на рынке офисной недвижимости. После вынужденной паузы компании начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, которые большинство из них отложило в период обострения ситуации с пандемией и высокой степенью неопределенности. При этом многие компании вынуждены продолжать или снова прибегать к удаленному формату работы для ряда сотрудников в условиях сохраняющегося риска распространения COVID-19. Необходимость пересмотреть стратегию и, возможно, корректировать потребность в офисных площадях, с которой столкнулись представители бизнеса всех масштабов в новых реалиях, может замедлять сроки принятия решений. Тем не менее мы ожидаем сохранение активности на офисном рынке в IV квартале этого года и ее конверсию в реальные сделки»,— говорит Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE. Пауза заканчивается.
Однако говорить, что сложившаяся ситуация на офисы не окажет вообще никакого влияния, было бы несправедливо. Конечно, офисы изменятся, и в первую очередь это затронет качество офисных пространств.
Строго говоря, качество вводимых сегодня объектов очень неплохое, тем интереснее искать среди них самых-самых. Базовые критерии оценки давно сформулированы — это «крутое» архитектурное решение, удобное местоположение, разумные планировки, инновационные технические решения. Проекты, в которых они сочетаются, становятся лауреатами престижных премий. Так, офисно-деловой центр «Искра» в составе премиального многофункционального комплекса «Искра-Парк» (ГК «Галс», владелец бренда «Галс-Девелопмент») в этом году стал лучшим в двух. Летом «Искра-Парк» был признан победителем конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства 2019», который проводится Департаментом градостроительной политики города Москвы, осенью стал лауреатом премии Arendator Awards 2020 в номинации «Премьера года», в финал которого вышли свыше 60 проектов более чем в 20 номинациях.
В конкурсе «Лучший реализованный проект в области строительства 2019» квартал «Искра-Парк» получил народное признание: в пользу объекта было отдано более 22 тыс. голосов на сайте проекта «Активный гражданин». Всего же на участие в конкурсе было подано более 100 заявок в 12 номинациях. Церемония награждения победителей состоялась 5 августа 2020 года в Белом зале мэрии Москвы, награды вручал мэр Москвы Сергей Собянин.
«Приоритетным принципом нашей работы является интеллигентный девелопмент. Из года в год мы стремимся к тому, чтобы гармонично интегрировать новое строительство в историческую архитектурную канву столицы. Для нас участие в конкурсе — это возможность получить обратную связь от города, подвести своеобразный итог и учесть полученные результаты в будущих проектах. Благодарим жюри конкурса и жителей Москвы за высокую оценку нашей работы»,— рассказал Андрей Мухин, вице-президент компании «Галс-Девелопмент».
Награда заслуженная. Для города «Искра-Парк», построенный на Ленинградском проспекте напротив станции метро «Динамо», проект значимый в первую очередь с архитектурно-градостроительной точки зрения. Футуристическое здание с «бриллиантовой огранкой», выполненное по проекту архитектурного бюро SPEECH, ломает привычные стереотипы офисного центра, одновременно добавляя искры в строгое классическое окружение: офисно-деловой центр является частью жилого квартала «Искра-Парк», решенного в традиционном для Ленинградского проспекта неоклассическом стиле. Такого эффекта удалось достичь благодаря использованию архитектурного мультифункционального стекла Guardian и профильной системы, специально созданной компанией Schuco для проекта «Искра» и позволяющей обеспечить оптимальные теплоизоляционные характеристики.
По словам руководителя бюро SPEECH Сергея Чобана, архитекторам «хотелось создать антитезу фоновой застройке, плоским, мелко детализованным фасадам противопоставить крупную ячеистую структуру, плотному материалу камню — воздушное, почти эфемерное стекло, традиции — новаторство и смелость».
Если обратиться к теории градостроения, то, рассказывает архитектор, градостроительная структура и архитектура всего комплекса воплощают на практике наши представления о том, как должен развиваться современный европейский город. Принцип определен архитектором как «30:70» — в градостроительной ткани любого района европейского города на каждые 100 условных зданий исторически приходилось и приходится не более 30 построек, которые занимают особое положение в структуре застройки.
В МФК «Искра-Парк» здание БЦ «Искра» играет роль иконической постройки, которая служит визитной карточкой всего комплекса. «Офисное здание с кристаллическим фасадом находится в остром и интересном диалоге с окружающей застройкой, опирающейся на архитектурно-градостроительные традиции, характерные для данного района Москвы»,— объясняет Сергей Чобан.
Кстати, паттерн фасада в виде сложной геометрической сетки — «сот» — был положен в основу ландшафта внутренней территории. По мнению архитектора, только подобное комплексное проектирование способно обеспечить комфортную городскую среду, привлекательную как издалека, так и на расстоянии вытянутой руки. И это в полной мере получилось.
Проекты ГК «Галс» неоднократно удостаивались престижных наград коммерческого рынка недвижимости: Commercial Real Estate Moscow Awards, FIABCI Prix d'Excellence, «Рекорды рынка недвижимости», «100 лучших офисных и торговых центров России» и др.
«Мы гордимся полученным результатом и надеемся, нам всецело удалось претворить в жизнь важный принцип — украсить любимый город, не нарушив архитектурного баланса»,— комментирует победные итоги Светлана Мазур, директор департамента коммерческого управления ГК «Галс».
Параметры объекта тоже «победные» — в здании класса А общей площадью 70 тыс. кв. м четыре секции переменной этажности от 8 до 17 этажей. На 9-м и 13-м этажах устроены открытые террасы с прекрасными видами на центр города, Ходынское поле и Петровский парк. Десять входных групп оборудованы семью лифтовыми холлами, девятью зонами ресепшен и системами контроля доступа. Подземный паркинг и прилегающая территория оборудованы зарядками для электрокаров — это очень важные параметры для города. И «Искра-Парк» идет в авангарде намеченных городских изменений. Напомним, что в начале осени Департамент транспорта столицы опубликовал большой проект «Энергия Москвы», в котором на развитие электротранспорта, что напрямую влияет на экологическую ситуацию в городе, сделан особый акцент. По этому плану через три года число зарядных станций для электротранспорта должно увеличиться в пять раз и достичь 600. «Искра-Парк» уже сегодня помогает столичной атмосфере становиться чище.
Главные требования премии Arendator Awards — Федеральной Премии в области коммерческой недвижимости, предъявляемые к объектам,— соответствие рыночным тенденциям и требованиям, качество недвижимости и мнение арендаторов.
Специалисты называют сегодняшний рынок офисной недвижимости «тяжелым». На фоне пандемии коронавируса активность девелоперов снизилась, что привело к снижению ввода офисных площадей. В особенном дефиците большие офисные площади. Исследование компании JLL показывает, что за первое полугодие 2020 года объем сделок по аренде офисов свыше 5 тыс. кв. м в 2,5 раза превысил аналогичный показатель 2019-го. При этом предложение блоков на 10 тыс. кв. м сократилось с 2016 года в четыре раза, свободных офисных помещений на 5 тыс. кв. м — в два раза.
«Искра» остается одним из немногих БЦ на рынке, где предусмотрены помещения наиболее востребованных метражей — от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м. Открытые планировки позволяют с комфортом разместить до 6 тыс. сотрудников. Конечно, это офисное здание для размещения крупного бизнеса. Здесь могут комфортно расположиться компании из IT-кластера, операторы гибких пространств, которые активно присматриваются к удобному зданию «Искры», штаб-квартиры международных компаний. Для последних важно не только безупречное качество каждой детали, но и эмоция, которую здание вызывает: «Бриллиант — драгоценный камень — выбор состоятельных людей, знающих, что в этом мире ценно».
Для крупных компаний важно, что здание бизнес-центра «Искра» является по-настоящему инновационным. Как оказалось в этом непростом году, инженерное оснащение — сплит-кондиционирование, централизованное отопление и мощная приточно-вытяжная вентиляция с функцией фильтрации и увлажнения поступающего воздуха — обеспечивает не только комфорт, но и эпидемиологическую безопасность. Вся сложная инженерия управляется единой автоматизированной системой. Безопасность физическая обеспечивается современной системой пожаротушения и пожарной сигнализации.
Эти характеристики приобретают все более важное значение и для ближайшего офисного будущего.
Светлана Мазур отмечает, что БЦ пользуется заслуженной популярностью у арендаторов и в нынешней ситуации. Он был выведен в рынок в конце 2019 года одновременно со сдачей в эксплуатацию. Менее чем за год реализовано уже свыше 40% всех коммерческих площадей, причем 50% из сданных площадей реализованы в разгар пандемии, в период самой низкой деловой активности. В планах компании уже до конца 2020 года достичь показателя в 100%. «Мы рады предложить арендаторам бизнес-парка отличную инфраструктуру в шаговой доступности. Уверены, что сотрудники компаний смогут с повышенным комфортом работать, проводить встречи с партнерами и устраивать приятные обеденные перерывы»,— комментирует Светлана Мазур. Состав инфраструктуры уже известен: кафетерий Montwiss, кофейня «Правда кофе», Кулинария «ЛяФантази», столовая «Столичный Вкус» и др.
Если бы на рынке недвижимости существовала премия за местоположение объекта, «Искра» и здесь была бы в числе лауреатов.
«Ленинградский коридор» очень популярен среди крупных российских и международных компаний, которые размещают здесь свои штаб-квартиры и представительства. Бизнес-центр «Искра» занял здесь одно из самых удачных и выгодных мест. Территория находится в одном из наиболее экологически благоприятных столичных округов, обладает прекрасной транспортной доступностью: в пяти минутах ходьбы от метро и в пяти минутах езды до исторического центра города. Ленинградский проспект, ТТК и Хорошевское шоссе, расположенные рядом, позволяют выбирать оптимальные маршруты передвижения. В пешей доступности от комплекса станции метро «Динамо» и «Петровский парк».