Начавшийся кризис и действовавшие в апреле-мае ограничения на проведение строительных работ заставили девелоперов пересмотреть планы по сдаче складской недвижимости: объем ее ввода в России по итогам 2020 года может сократиться на четверть. Но снижение произойдет в основном за счет Москвы и Подмосковья. Региональные рынки чувствуют себя увереннее.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Лучше ситуация складывается в регионах: по оценкам Knight Frank, динамика ввода складов на локальных рынках сохранится примерно на уровне прошлого года, составив около 500 тыс. кв. м в этом году. Но объем поглощения может достигнуть 800 тыс. кв. м, увеличившись относительно прошлого года в 3,5 раза. Но не все консультанты соглашаются с этим прогнозом. Антон Алябьев называет активность на региональных складских рынках скорее умеренной. По его прогнозам, в этом году объем поглощения, напротив, снизится. «Спрос в регионах, как правило, волнообразный, всплески связаны с определенными фазами в развитии розничных сетей или онлайн-ритейла»,— отмечает он. Согласно данным Knight Frank, операторы розничной торговли действительно выступают основными арендаторами на региональных рынках: по итогам третьего квартала они сформировали 75% всех сделок.
Но высокая активность ритейлеров пока не привела к снижению доли вакантных площадей на региональных рынках.
Сейчас средняя доля пустующих помещений составляет 5,6%, это на 0,7 процентного пункта выше значения начала года. Эту динамику Константин Фомиченко связывает с активным вводом новых, часто спекулятивных, объектов. В Москве и Подмосковье на фоне снижения девелоперской активности ситуация противоположная: доля пустующих складов с начала года сократилась на 0,5 п. п., до 2,2%.
В этом году в России суммарно может быть введено 1,35 млн кв. м складской недвижимости, это на 25% ниже аналогичного значения прошлого года.
Такие данные в своем исследовании приводят аналитики Knight Frank. Этот спад консультанты объясняют снижением объема ввода в Московском регионе: в этом году девелоперы планируют сдать около 700 тыс. кв. м, против 1 млн кв. м годом ранее. Часть девелоперов из-за пандемии скорректировали планы по новому строительству и перенесли ввод в эксплуатацию части своих объектов на 2021 год, отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Роста ввода новых площадей эксперт ждет уже в 2021 году.
Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев ждет снижения объема ввода складской недвижимости в Московском регионе до 800–850 тыс. кв. м, против 1,1 млн кв. м в прошлом году. Но эту динамику эксперт называет ожидаемой: перенос ввода части объектов на 2021 год стал очевиден еще в апреле, с тех пор рынок демонстрирует скорее позитивную динамику. «В некоторых случаях до конца года было решено сдать объекты, которые изначально к вводу в этом году не предполагались»,— отмечает он. Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев считает, что перенос сроков сдачи недвижимости связан скорее с апрельскими ограничениями по работе строек.