Коротко

Новости

Подробно

Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ   |  купить фото

Затоваренная аренда

Наем жилья

"Недвижимость. Итоги года". Приложение от , стр. 24

За последний год стоимость аренды жилья в Петербурге осталась на прежнем уровне. С одной стороны, цены сдерживал большой объем предложения, с другой — в Петербург активно продолжалась миграция из других регионов. Поэтому в середине года наблюдался небольшой рост, который, по некоторым данным, в декабре практически сошел на нет.


Владимир Фомин, генеральный директор компании «СПИК Недвижимость», говорит, что снять однокомнатную квартиру внутри КАД можно уже за 15–16 тыс. рублей в месяц. Это будет жилье с минимальным уровнем комфорта, но в районе с уже сформированной инфраструктурой. «Максимальные показатели не ограничены, однако самые актуальные варианты в бизнес- и элит-классе доходят до 50–70 тыс. рублей в месяц за однокомнатную. И именно в этом сегменте арендаторы особенно требовательны к своему комфорту и высокому уровню сервиса. Им важно не просто наличие хорошей бытовой техники, а требуются чуть ли не определенные бренды с конкретными параметрами — диагональ плазменной панели, мощность кондиционирования, наличие дополнительных гигиенических приспособлений в санузлах. Многие договариваются заранее о регулярной уборке»,— говорит господин Фомин.

Он замечает, что, с одной стороны, на рынок аренды жилья оказывает влияние большое предложение квартир в спальных районах города, появление рынка апартаментов и снижение ипотечной ставки. Первые два фактора смещают предложение в другие локации и классы жилья. А доступная ипотека предоставляет возможность перейти из числа арендаторов в категорию собственников недвижимости, что снижает спрос на арендное жилье. С другой стороны, спрос увеличивается за счет постоянной внутренней миграции активного населения из других регионов в Санкт-Петербург. В Северную столицу активно приезжают и студенты, которые арендуют в большинстве случаев бюджетное жилье, и высококвалифицированные специалисты с руководителями среднего и высшего звена, которым уже интересен комфорт-класс и выше. Например, только за последний год из «Газпрома» и его дочерних структур, по различным подсчетам, приехало работать более 500 человек из других регионов. В итоге спрос поддерживает предложение, оставляя арендные ставки на прежнем уровне.

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева с мнением о том, что цены на аренду остались неизменными, не согласна. «Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге только за июль-август 2019 года поднялась с 26,9 до 27,6 тыс. рублей, двухкомнатной — с 40,1 до 41,4 тыс. рублей. Прирост за месяц в обоих случаях составил 3%. По сравнению с предыдущим августом средние цены за август 2019 года выросли на 600 рублей за однокомнатную и на 1,6 тыс. рублей — за двухкомнатную»,— приводит данные госпожа Косарева.

Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, подтверждает, что в прошлом году наблюдался небольшой рост арендной платы, примерно на 1 тыс. рублей, практически для всех типов квартир. «Но такое впечатление, что связан он с ростом цен на коммунальные услуги»,— полагает аналитик.

Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО, настаивает на том, что к концу года и вовсе стоимость аренды немного снизилась, отыграв часть весеннего роста. «При этом стоимость аренды комнат не изменилась вовсе и продемонстрировала удивительную стабильность на протяжении всего года. Даже в традиционный студенческий сезон в августе цены не выросли»,— замечает он.

Востребованный район


«В 2019 году наиболее востребованные квартиры в массовом сегменте выросли в цене на 5%. Самое дорогое арендное жилье предлагалось в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Самые дешевые квартиры, предлагаемые в аренду, расположены в Красносельском районе. В течение трех кварталов наблюдался постепенный рост стоимости аренды жилья по всем видам предложений. Осенью этот тренд замедлился, и появилась тенденция по снижению цен. В сентябре — декабре 2019 года ставки аренды по всем видам жилья снижались на 2–10%. Наибольшее сокращение ставок было зафиксировано в Мурино и Кудрово. Тенденция на снижение стоимости аренды связана с насыщением рынка и превышением предложения над спросом»,— говорит Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».

По данным «Яндекс.Недвижимости», наибольшим спросом пользуются однокомнатные варианты. В среднем время сдачи таких вариантов — 22 дня. С увеличением числа комната растет и среднее время поиска квартирантов: 25 дней за двухкомнатную, 29 дней — за трехкомнатную. Примечательно, что традиционно непопулярные трехкомнатные варианты сдаются в Петербурге быстрее, чем в Москве. «Прямой корреляции между ценой квартиры и спросом не наблюдается: за комфортные условия многие переезжающие готовы доплатить. Наиболее востребованными районами в Петербурге можно назвать те, где срок экспозиции квартиры наименьший»,— отмечает госпожа Косарева. На это, по ее словам, влияет как цена, так и расположение. Но при этом сроки сильно колеблются даже в пределах одного географического района и одной ценовой категории. Так, чтобы сдать однокомнатную квартиру за 15–20 тыс. рублей, потребуется менее десяти дней в Адмиралтейском районе (Екатерингоф), Московском районе (Московская застава) и в Невском районе (Невская Застава, Ивановский), в Кировском районе (Нарвский, Волынкина Деревня), на Васильевском острове, в Центральном районе (Смольнинское). Эти варианты пользуются повышенным спросом. Наименее привлекательными и популярными можно назвать квартиры в Посадском (Петроградский район). Среднее время сдачи объекта — 41 день. Близкие показатели у Константиновского (Красносельский район) — 39 дней, Коломяг, Юнтолово (Приморский район) и Полюстрово (Красногвардейский район) — 30 дней. Дорогие однокомнатные (35–40 тыс. рублей) быстрее всего арендуют в Автово (Кировский район) и Александровской Слободе — меньше, чем за 20 дней. В Дворцовом (Центральный район), Финляндском (Калининский район) и Коломягах (Приморский район) квартиры дорогого сегмента ждут квартирантов 40–60 дней. Дешевые двухкомнатные (25–30 тыс. рублей) быстрее всего (до десяти дней) "уходят" в Адмиралтейском (Семеновский), Центральном (Лиговка-Ямская), Невском (поселок Михаила Архангела) и Красногвардейском (Зыбуля) районах. Непопулярные дешевые варианты — в Сосновском (Выборгский район) и Урицком (Красносельский район), на сделку в среднем уходит 50 и более дней. Самые дорогие варианты двухкомнатных (45–50 тыс. рублей) быстрее всего (до 20 дней) "уходят" в Академическом (Калининский район), на Комендантском Аэродроме и Черной речке (Приморский район), в Сампсониевском (Выборгский район), на Аптекарском острове (Петроградский район), в Правобережном (Невский район), Волковском (Фрунзенский район). Меньший спрос на такие квартиры (около 50 дней экспозиции) — в Приморском районе (Коломяги, Озеро Долгое), Выборгском районе (Сосновский), на Васильевском острове, в Коломне Адмиралтейского района, в отдаленные от центра кварталах Московского района. Самые дешевые трехкомнатные квартиры (35–40 тыс. рублей) сдаются примерно за десять дней на острове Декабристов (Васильевский остров), на Тентелева и в Нарвском (Кировский район), в Прометее (Калининский район), на Большой Охте (Красногвардейский район). Не пользуются популярностью такие варианты в Выборгском, Красногвардейском, Невском и Кировском районах, отдаленных от центра. Самые дорогие трехкомнатные варианты, в диапазоне 55–60 тыс. рублей, быстрее всего сдаются в Финляндском Калининского района, Волковском Фрунзенского района и на острове Декабристов Васильевского острова. От 50 до 100 дней приходится ждать арендодателям, сдающим дорогие трехкомнатные квартиры в Сосновском Выборгского района, на Комендантском Аэродроме Приморского района, в Петроградском районе (Аптекарский остров, Петровский), на Васильевском острове (Васильевский и Морской), в Литейном (Центрального района), в Правобережном Невского района и Дачного Кировского района.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, уверен, что самым перспективным районом города остается Приморский. «Сюда едут крупные предприниматели, топ-менеджеры компаний, которые планируют свой бизнес поближе к зданию высотки "Газпрома". В других районах северной части города расположены многие вузы. Соответственно, здесь много студентов, арендующих жилье рядом с местом учебы. Это привело к росту ставок на аренду. Центральный район интересен выгодными расценками на однокомнатное жилье и небольшие студии. Их можно арендовать по цене от 15 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, однокомнатная квартира в Красносельском районе обойдется арендующим примерно в 17,8 тыс. рублей в месяц»,— замечает он.

Доходность оставляет желать лучшего


Что касается доходности арендных квартир, то она не так высока. В лучшем случае на долгосрочной аренде можно зарабатывать 6–7% годовых при сроке окупаемости в 14–16 лет. В бизнес-классе уровень дохода еще меньше. И это показатели для самых востребованных однокомнатных квартир и студий. «Рынок апартаментов еще не успел сильно повлиять на изменение средней доходности квартир. Но уже в 2020 году изменений, пусть и небольших, можно ожидать, когда в работу запустят ряд апарт-отелей с программами формата "гарантированный доход"»,— говорит господин Фомин.

Господин Бобашев также считает, что апартаменты практически не оказывают влияния на рынок. «Они не долгосрочная аренда, а скорее среднесрочная»,— поясняет эксперт.

Максим Ельцов говорит, что в среднем квартира окупается за 15 лет с учетом ожидания ключей. Но можно найти инвестиционные варианты, которые окупятся за 7,5 года без учета ожидания ключей. На это влияет ряд факторов, связанных с характеристикой объекта и формой оплаты. Эксперт замечает, что в середине прошлого года более 50% всей аренды жилплощади приходилось на квартиры-студии и однушки. Еще четверть удерживали двухкомнатные квартиры. Примерно 20% — комнаты, в том числе в коммуналках. Расценки на момент получения данных были следующими: стоимость месяца аренды комнаты в среднем составляет 13,4 тыс. рублей, студии — 21 тыс., двухкомнатной квартиры — 29 тыс., трехкомнатной — 40 тыс.

Владимир Савченков приводит немного иные данные: по итогам 2019 года на рынке арендного жилья Санкт-Петербурга доля квартир со средней ставкой 25 тыс. рублей в месяц составляла 49%, со ставкой 25–50 тыс. — 32%, со ставкой 50–100 тыс. — 13%, от 100 тыс. — 6%, от 500 тыс. — 1,5%. В общей структуре предложения однокомнатные квартиры составляли 34%, двухкомнатные — 29%, трехкомнатные — 23%, четырехкомнатные — 9%, пятикомнатные и более — 5%. Однокомнатные квартиры сдавались по цене 17,9–33 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные — 23,7–46,7 тыс., трехкомнатные — 26–58,5 тыс.

Денис Кожин



Комментарии

обсуждение

Наглядно

Профиль пользователя