Квадратные метры попали в замкнутый круг

В этом году власти Ленинградской области оказались перед непростым выбором. С одной стороны, нехватка социальных объектов, отток покупательского спроса в Петербург, уход от долевого строительства и финансовые сложности застройщиков вынуждают снижать темпы ввода жилья в регионе. С другой — требования федерального центра, который обязал область ежегодно наращивать объемы в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За последний год несколько застройщиков Ленинградской области стали банкротами. К числу крупнейших можно отнести два юридических лица, входящие в группу «Норманн», на счету которых вторая очередь ЖК «Десяткино» и ЖК «Морошкино». Сегодня осталась только одна «дочка» группы в Ленобласти, которая еще не признана несостоятельной — ООО «Норманн ЛО» («Десяткино 2.0» и «Яркий»). В общей сложности в этих жилых комплексах квартиры купили почти 3,5 тыс. человек. Летом генерального директора ГК «Норманн» Владимира Смирнова, подозреваемого в мошенническом хищении средств дольщиков, отправили в следственный изолятор. Весной ему уже предъявили аналогичное обвинение, и в общей сложности ему вменяют ущерб в размере 3,2 млрд рублей.

К числу областных застройщиков-банкротов присоединилась и строительная компания «Навис» (входит в Navis Development Group братьев Александра и Владимира Львовичей). Компания строила ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Шотландия» и ЖК «Созвездие», где квартиры купили больше 2 тыс. дольщиков. В сентябре в отношении неустановленного лица (лиц) из числа руководства СК «Навис» было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.

Под нож попал еще один областной девелопер — «Главстройкомплекс» (ГСК) бывшего вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды. В отношении ГСК, который занимался строительством ЖК «Радужный» (1,3 тыс. человек), была введена процедура наблюдения, а его «дочки» (ЖК «Галактика», 383 дольщика) — открыто конкурсное производство.

К этому списку могут присоединиться и структуры группы компаний «Унисто Петросталь» (1,7 тыс. обманутых дольщиков), а также компания «ЛенСпецСтрой» (1,1 тыс.), получившие несколько банкротных исков. Руководитель последней Дмитрий Астафьев в рамках уголовного дела о мошенничестве провел полгода в СИЗО. В феврале его отпустили под подписку о невыезде.

Всего же, по данным Госстройнадзора Ленобласти, в регионе насчитывается 17,1 тыс. обманутых дольщиков. Граждане купили квартиры у застройщиков, в отношении которых введена процедура банкротства, или же у компаний, сорвавших сроки сдачи домов на год и более.

Время компромиссов

Экономические сложности строительных компаний вынуждают чиновников Ленинградской области смягчать к ним требования, снижая финансовую нагрузку при строительстве социальных объектов. В 2013 году, когда программа «Соцобъекты в обмен на налоги» только была создана, власти обещали компенсировать застройщикам до 70% стоимости детских садов и школ по установленной Министерством строительства РФ цене. Спустя три года эта планка снизилась до 50%, а в 2017 году губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил, что с 2021 года власти будут готовы выкупать не более 30%, а с 2024 года — 10%. Ужесточение правил работы с застройщиками власти объясняли ежегодно растущими объемами расходов на приобретение социальных объектов. Весной господин Дрозденко сообщил, что в 2018 году на решение проблем в районах новостроек — строительство и обслуживание соцобъектов, дорог и прочего — областной бюджет выделил 2,5 млрд рублей, получив вдвое меньше налогов от застройщиков — 1,2 млрд рублей.

По информации комитета по строительству Ленинградской области, с начала программы у строителей было выкуплено детсадов и школ на общую сумму более 6,2 млрд рублей. Всего же до конца 2036 года по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» застройщики региона заключили уже 40 соглашений на строительство 156 объектов образования.

Однако в этом году господин Дрозденко в очередной раз поменял пропорции выкупа детских садов и школ, пообещав некоторым девелоперам компенсировать все 100%. По его словам, строительные компании, которые передадут социальные объекты в муниципальную собственность до 1 июня 2020 года, гарантированно получат возмещение их полной стоимости по установленной Минстроем РФ цене. Заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин объяснял, что приобретать объекты за полную стоимость было решено из-за того, что некоторые строители не соглашались на предложенную чиновниками сумму выкупа и продавали предназначенные под детские сады помещения коммерческим структурам на более выгодных условиях. Те же нередко размещали в них платные детсады или вовсе меняли функцию объекта, открывая там, например, магазин.

Генеральный директор СРО «Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"» Алексей Белоусов уверен, что причина щедрости руководства региона кроется не только в этом. Он считает, что выкупать социальные объекты по полной стоимости мотивировали изменения в законодательстве о долевом строительстве. По состоянию на август этого года под критерии Минстроя РФ для привлечения средств дольщиков напрямую не попала четверть от всех реализующихся в Ленинградской области жилых проектов (в Петербурге почти столько же). Для этого готовность объекта должна быть от 30%, а объем заключенных договоров долевого участия — обеспечивать реализацию более 10% жилой площади.

Сегодня застройщики копят деньги для реализации проектов, так как стараются как можно меньше занимать у банков, объясняет господин Белоусов. Из-за ухода от долевого строительства многие девелоперы с легкостью готовы расстаться со своим бизнесом. Сегодня им выгоднее продать предназначенные под социальные объекты помещения коммерческой организации, чтобы получить деньги сразу, чем ждать частичного выкупа. Власти региона понимают, что по строительству детских садов и школ могут выполнить свои обязательства далеко не все компании. Поэтому они изменили условия программы, чтобы не потерять эти соцобъекты совсем, уверен Алексей Белоусов.

Противоречивые перспективы

Нехватка социальных объектов и проблемы с транспортной доступностью новых районов заставили чиновников посмотреть на растущие темпы ввода жилья под другим углом. По сравнению с 2010 годом ввод жилья в регионе вырос втрое. Зимой на Съезде строителей Ленинградской области Александр Дрозденко заявил, что объем ввода больше не должен превышать 2,3–2,4 млн кв. м жилья в год. В прошлом году он уже перешагнул планку в 2,6 млн кв. м.

Но планы областных властей расходятся с целевыми показателями федерального центра. Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в 2021 году в Ленинградской области надо сдать 2,77 млн кв. м жилья, а к 2024 году — уже почти 2,9 млн кв. м. В августе на встрече с вице-премьером правительства РФ Виталием Мутко Александр Дрозденко заявил о более амбициозных задачах Минстроя для региона «на перспективу» — 3,7 млн кв. м в год. «Мы будем выходить на эти показатели поэтапно. У нас есть понимание, что эта планка достижима»,— считает губернатор Ленинградской области. Однако застройщики пока в этом не уверены.

Президент «Леноблсоюзстроя» Руслан Юсупов объясняет, что сегодня многие строители региона испытывают сложности. В зоне риска находятся компании, которые работали в сегменте «суперэконом», указывает он. По словам господина Юсупова, в этом году на рынок региона вышло не много новых проектов, а сейчас компании взяли паузу. Это может привести к тому, что со временем спрос значительно превысит предложение, поясняет эксперт. «У властей и строителей передышка. Есть задел на пару лет, но после объемы ввода расти не будут. Это даст возможность чиновникам выдохнуть и прекратить латать дыры в районах активной застройки, занявшись инфраструктурой на перспективных территориях под строительство жилья: Новосаратовка, Новосергиевка и поселок имени Свердлова»,— перечислил Руслан Юсупов.

Для того чтобы сохранить темпы ввода жилья в Ленинградской области, властям необходимо усилить меры поддержки для строительства не только социальных объектов, но и инженерных сетей, считает генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева. В случае если областные девелоперы продолжать работать в нынешних условиях, крупнейшие из них переедут в город из-за более высокой маржинальности бизнеса и будут заниматься проектами в Ленобласти по остаточному принципу. В итоге в регионе могут остаться небольшие компании, которые будут строить по одному объекту в течение двух лет, предупреждает госпожа Малышева.

Помимо невысокой рентабельности проектов и оттока спроса в Петербург, негативное влияние на работу девелоперов окажет и уход от долевого строительства. По оценкам Валерии Малышевой, банковское сопровождение эскроу-счетов будет обходиться застройщику в 8 тыс. с одного «квадрата» жилья. «И непонятно, откуда люди возьмут деньги на покупку более дорогих квартир»,— говорит она.

Заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин (компания первой на Северо-Западе оформила проектное финансирование под эскроу-счета) придерживается другого мнения. Он уверен, что качественные проекты с уникальным торговым предложением будут всегда в цене, на них не повлиял отток спроса в город, а в будущем не скажутся законодательные изменения. «В отдельных проектах — с правильным подходом к маркетингу, управлению, благоустройству и строительству квартир — спрос не падает. Общий подход к строительству жилья изменился, и уже невозможно строить как раньше. Если мы не станем бодрить устоявшуюся систему, то это будет дорога в никуда»,— заключает Максим Жабин.

Ольга Белых