Показатель обеспеченности населения торговыми площадями в Ижевске более чем в три раза выше принятой нормы и составляет по данным минпромторга Удмуртии 2,2 тыс. кв. м на тысячу человек. Эксперты отметили, что свободных площадей в Ижевске довольно много, а интерес арендаторов к коммерческой недвижимости сокращается. Наиболее привлекательным считается помещение в торговом центре или новостройке на первой линии, в пределах 40-80 кв. м, стоимостью до 1 тыс. руб. за кв. м. Однако, в перспективе на ближайшие 10 лет большая часть торговли уйдет в онлайн и коммерческие площади будут в основном переориентированы на сферу услуг.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ / купить фото
Чрезмерная обеспеченность
По данным минпромторга Удмуртии, на начало 2019 года в Ижевске показатель обеспеченности населения торговыми площадями превысил нормативы более чем в три раза и составил 2,2 тыс. кв. м на тысячу человек. В Удмуртии этот параметр равен 797,5 кв. м на тысячу человек, что выше нормы в 1,5 раза. Всего в регионе зарегистрировано 8,7 тыс. объектов стационарной торговли, из них в Ижевске — 2,7 тыс., 92 объекта представлены торговыми центрами.
Все опрошенные участники рынка коммерческой недвижимости сошлись во мнении, что предложений сейчас очень много, особенно в сегменте 90–100 кв. м. Предлагаются как помещения с минимальной площадью, так и целые этажи в бизнес-центрах. При этом предложений на рынке коммерческой недвижимости становится больше за счет ввода новостроек, в которых первый этаж часто отводится под эти цели, и торговых центров.
Предпринимателям Ижевска больше всего интересны площади размером от 40 до 80 кв. м. Причем эксперты отметили, что меньшие размеры более привлекательны для арендаторов. Стоимость аренды за 1 кв. м, в зависимости от площади и месторасположения может варьироваться от 300 до 1 тыс. руб. за кв. м. «На первой линии даже вторички цены могут быть в пределах 1 тыс. руб. за кв. м, а вторая линия в новостройках может не превышать 400 руб. за кв. м. Более того, сдаваться она там будет хуже, особенно если есть ограждения или отсутствует парковка»,— рассказал директор агентства недвижимости «Ракета» Кирилл Тарнопович.
По его мнению, при выборе расположения торговой точки, район города для предпринимателя также уходит на второй план. «Естественно, в центре пешеходный трафик выше, но и на периферии для каждого объекта можно найти арендатора. Единственное, при выборе того или иного помещения стоит проводить оценку, чтобы не было каких-либо одинаковых форматов в одном здании. К примеру, два турагентства не должны располагаться рядом»,— добавил господин Тарнопович.
Эксперты подчеркнули, что в конечном итоге потребитель выбирает максимально выгодное помещение, исходя из нескольких параметров — цена, площадь и комфорт.
Фото: Амир Закиров
Фото: Амир Закиров
Торговля уходит в новостройки
Наибольший интерес арендаторы проявляют к новостройкам в активно застраивающихся микрорайонах, в которых изначально предусматриваются площади под торговлю. «Продуктовые магазины у дома, аптеки, пекарни, хозяйственные магазины, а также сфера услуг могут формировать спрос на помещения в формате уличной торговли, но при прочих равных условиях в одной локации, бизнес предпочтет площади в новостройках, поскольку они изначально проектируются под коммерческую деятельность. Хорошие и перспективные с точки зрения сдачи в аренду помещения приобретаются на начальных этапах строительства. В новостройках бывает, что часть помещений не отводится под продажу, и это позволяет застройщикам контролировать будущее назначение площадей и обеспечивать жителей комплексов полным спектром необходимых товарных групп и услуг»,— рассказал специалист по коммерческой недвижимости СК «УралДомСтрой» Дмитрий Пушин.
Снижение спроса на коммерческие площади на вторичном рынке уже приводит к серьезному падению ставок по аренде. По словам господина Пушина, стоимость квадратного метра по некоторым локациям снизилась на 10-15%. В центральной части города ставки заметно упали на ул. Пушкинской. «Спрос на подобную недвижимость существенно снижается, особенно, если она располагается на второй линии пешеходного трафика или в удалении от остановки. Коммерческая недвижимость на первых этажах чаще всего ликвидна в спальных районах»,— рассказал директор риелторского агентства «Полезные люди» Юрий Паршиков.
При этом количество помещений в обжитых районах не прирастает, т.к. перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме стало сложнее. За это решение должны проголосовать жильцы дома, а добиться его удается не всегда.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Торговые центры привлекают трафиком
Площади на первых этажах новостроек чаще всего пользуются меньшим спросом в отличие от торговых центров, поскольку количество клиентов в этом случае напрямую зависит от магазинов, которые расположены в нем. «Торговый центр — это синергия нескольких отделов, и можно получать клиентов, благодаря более крупным соседям. В новостройках, как правило, генерируешь трафик сам на себя, зато это дешевле по цене. Разница по стоимости аренды в ТЦ будет выше, как минимум, на 30%»,— подчеркнул управляющий ТРК «Петровский» Сергей Жданов.
Более того, Кирилл Тарнопович отметил, что в успешных ТЦ все «вкусные места» заняты. «Сейчас, допустим, огромная очередь на ТРЦ "Талисман", и тут новостройки проигрывают в любом случае»,— сказал он.
Главным критерием при выборе помещения ритейлеры называют трафик. По словам финансового директора торговой сети «Ижтрейдинг» Дмитрия Мельникова, если проходимость высокая, то магазин «живет». «Сам формат площади важен не так сильно. В целом, сейчас идет серьезный процесс тяжелой болезни крупных форматов, в силу падения доходов населения. Особый расцвет магазинов у дома, даже в небогатых районах города распространены магазины с высоким трафиком и доходностью»,— прокомментировал господин Мельников.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Не для инвестиций
Эксперты отметили, что на данный момент покупка коммерческой недвижимости не рассматривается в качестве перспективного направления для инвестирования. «Бесспорно, ее покупают, но все вялотекуще. В основном приобретают те, кому это необходимо для собственного бизнеса, а инвестировать невыгодно. У кого есть свыше 5 млн руб. приобретают недвижимость, на которой реально можно заработать от 15% годовых без рисков»,— пояснил Кирилл Тарнопович.
Одной из причин снижения интереса потенциальных инвесторов к вложениям в коммерческую недвижимость стало повышение налоговой нагрузки из-за того, что налог на имущество собственники теперь платят, исходя из кадастровой стоимости, а не инвентаризационной. Отчисления соответственно выросли, что напрямую повлияло на прибыли владельцев торговых помещений.
По данным СК «УралДомСтрой», средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в новостройках Ижевска за первое полугодие 2019 года увеличилась на 3,16% и составила 72 048 рублей.
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ
Перспективы определит онлайн
По мнению Дмитрия Мельникова, количество магазинов уже «зашкаливает, особенно учитывая снижение доходов населения. Наши коллеги набрали кучу магазинов, в которых вообще не видно людей»,— добавил он.
Поэтому необходимости в строительстве новых крупных торговых объектов нет. Исключением могут быть лишь моноцентры федеральных игроков, по типу «Леруа Мерлен», «Икеа». «Я думаю, рынок уже насыщен, даже у существующих центров мы видим наполнение на 70%, не более, есть свободные площади, к примеру, в ТРЦ "Молл Матрица" и "Италмас". Эти объекты могут до сих пор предложить хорошие свободные площади, но они не востребованы из-за высокой конкуренции»,— сказал господин Жданов.
Кроме того, он считает, что в ближайшие 10 лет может многое поменяться, и количество традиционных магазинов будет сокращаться. «К примеру, покупка многих вещей постепенно уходит в онлайн формат. Поэтому, в скором времени можно будет ожидать больший приток арендаторов сферы развлекательных услуг в тех же ТЦ»,— пояснил господин Жданов.