самоуправление
Эксперты рынка недвижимости считают, что создание Товариществ собственников жилья (ТСЖ) — наиболее перспективный способ управления жилым фондом. Однако до сих пор дома, в которых созданы ТСЖ, составляют меньше 1% от общего жилого фонда страны. Дело в том, что, создав товарищество, жильцы дома лишаются ряда льгот, их расходы на содержание жилья возрастают, а качество услуг в лучшем случае не меняется.
Непомерные расходы
Законом о ТСЖ предусматривается три варианта управления домом: самоуправление членами ТСЖ, эксплуатация ДЭЗами или частной управляющей компанией. В 2000 году в Москве даже появилась Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. В Москве, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства столицы, за период с 2001 по 2002 год было сформировано 1010 кондоминиумов, но только в 115 домах созданы ТСЖ. В 2003 году планируется сформировать еще 800 кондоминиумов.
Создающих ТСЖ граждан ждет много неприятных сюрпризов и подводных камней. Надо быть готовыми к тому, что дом будет передан в управление без проведения капитального ремонта. Среди чиновников управ и префектур повсеместно бытует мнение о том, что с созданием товарищества собственники жилых помещений обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по фактической стоимости. В нарушение указа президента от 28 апреля 1997 года "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" муниципальные власти устанавливают для ТСЖ тарифы как для юридического лица. Хотя после создания ТСЖ тарифы для его участников меняться не должны.
Чтобы нормально управлять, скажем, 300-квартирным домом, только на текущие расходы и зарплату уборщикам, сантехникам, плотникам и другому обслуживающему персоналу необходимо брать с людей квартплату хотя бы 10-15 руб. за 1 кв. м. Для справки: сейчас полную стоимость коммунальных услуг платят те, кто имеет еще одну квартиру, и это 8,5 руб. за 1 кв. м. Без убытков работают только управляющие компании в домах, где все квартиры продавались (и, соответственно, не проживает ни одного очередника) — там квартплата составляет 25-30 руб. за 1 кв. м.
"ТСЖ целесообразно создавать только в новых домах,— говорит Надежда Заморенова, юрист Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП).— В старых зданиях люди получают в управление вместе с домом массу проблем: изношенные конструкции, старые трубы и все прочие минусы ветхого жилья".
Есть еще одна причина, из-за которой люди не хотят управлять домами. Пока не создано ТСЖ, жильцы дома могут предъявлять претензии по качеству жилищно-коммунальных услуг ДЭЗу. Но как только создается Товарищество собственников жилья, оно автоматически превращается в юридическое лицо со всеми вытекающими из этого последствиями: все налоговые льготы снимаются, а конфликты с коммунальщиками решаются путем арбитражной процедуры. Более того, если кто-нибудь из жильцов захочет пожаловаться на некачественное обслуживание, он должен будет высказывать их не ДЭЗу, а ТСЖ, то есть своим же соседям.
В плену у застройщика
Чаще всего жильцы новостроек оказываются в ТСЖ не по своей воле — его создает компания-застройщик. Добровольно-принудительный порядок формирования так называемых Товариществ во вновь создаваемом кондоминиуме (ТВСК) — будущих ТСЖ — практикуется в большинстве московских новостроек. Более того, городские власти обязывают застройщиков их создавать.
Обычно строители действуют так: создают управляющую компанию, регистрируют ТСЖ и сажают "своего человека", который делает все, чтобы в течение гарантийного срока (два года) нигде не "засветились" заявления жильцов о недоделках и строительных дефектах.
Сергей Филимонов, генеральный директор Центра правовой поддержки ЖСК, ГСК, ТСЖ, ЖКХ: "Сегодня отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на руководителей ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. А такое, увы, случается нередко. Когда, например, председатель ТСЖ собирает деньги с жильцов за обслуживание и исчезает. Или другая ситуация. Во всех домах есть общее имущество — нежилые помещения (подвалы, чердаки, колясочные чуланы и пр.), которые руководство ТСЖ может сдавать в аренду с согласия всех собственников. Средства, вырученные таким образом, должны идти на содержание дома. Однако председатель ТСЖ сдает общедолевую собственность и часто никто из жильцов не знает, ни по какой цене, ни куда вообще идут эти деньги. В моей практике был случай проверки деятельности ТСЖ в одном из домов на улице 8 Марта. Ревизионной комиссии удалось изъять финансовую документацию по решению суда и выяснить, что средства — взносы и арендные платежи — расходовались бесконтрольно, а с жильцов деньги брали даже за справки. Но самое удивительное, что все молчали и молчат. В подъездах вывесили решение суда, но на него не было никакой реакции. Поразительная пассивность. Наши граждане готовы жаловаться во все инстанции, но никогда на деле не будут добиваться восстановления своих прав".
Управляющая компания легко может поменять условия работы с собственниками и стоимость своих услуг. В застраиваемом сейчас на самой окраине Москвы районе Куркино тендер на обслуживание нескольких домов выиграла компания ЗАО "ДС Эстейт сервис дирекция Куркино СЗАО", предъявившая прекрасные рекомендации из префектуры округа. Конкурс компания выиграла с очень привлекательной ценой предложения — 5,7 руб. с 1 кв. м. Но как только начали появляться первые жильцы, фирма объявила куркинцам совершенно другую цену — от 22 до 28 руб. за 1 кв. м. Эта сумма сравнима со стоимостью управления в дорогих московских домах, а в Куркине в нее даже не была включена оплата вывоза мусора.
Поменять управляющую компанию в подобных случаях жителям сложно. Вначале они должны дождаться оформления прав собственности, потом создать новое ТСЖ (это тоже довольно долгая процедура), выбрать председателя и только тогда начать расторжение договора управления с каждым собственником.
НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА