Премиальное падение
Сегменты
По итогам первого квартала 2019 года на рынке первичного жилья премиум-класса («элита» и «бизнес») по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошло сокращение предложения — на 22%. При этом объем продаж упал гораздо заметнее — на треть по сравнению с первым кварталом 2018 года.
В первом квартале 2019 года в Петербурге в продажу поступило два новых жилых комплекса премиального класса: The One (Setl City) и «Арт Хаус» («Красная стрела»). Такие данные приводит экспертное бюро «МК-Элит». Кроме того, в конце марта был заявлен вывод в продажу ЖК «Идеалист», это новый проект «Евростроя», сделки которого перешли уже на следующий период. Также вернулись в продажу приостановленные ранее по разным причинам объекты «Голландия» и Hovard House.
Как говорят в «МК-Элит», объем предложения продолжает медленно сокращаться: относительно четвертого квартала 2018 года предложение сократилось на 6% и составило 270,7 тыс. кв. м против 287,1 тыс. кв. м. Относительно того же периода в 2018 году предложение снизилось на более существенные 22%: в первом квартале 2018 года объем предложения составлял 345,1 тыс. кв. м. Новые адреса не компенсировали снижение продаж в целом по рынку, это помогло только локально конкретным компаниям. «Объем продаж в первом квартале 2019 резко сократился по отношению к предыдущему кварталу (на 35%) и составил 49,5 тыс. кв. м против 76 тыс. кв. м в четвертом квартале 2018 года. Кроме того, спрос упал и относительно аналогичного периода предыдущего года: на 17% от спроса в первом квартале 2018 года (59,4 тыс. кв. м)»,— сообщили в «МК-Элит».
Основные причины падения на рынке премиум-класса, как считают в компании «МК-Элит»,— высокие показатели продаж 2018 года. «Стимулирующие мероприятия прошлого года способствовали тому, что сделки постарались закрыть в 2018 году»,— поясняют аналитики. На падение спроса повлиял и постепенный рост ипотечных ставок вследствие роста ключевой ставки, установленной ЦБ РФ. Кроме того, не способствовало спросу и постепенное увеличение цен многими компаниями. Оно произошло по причине высоких продаж 2018 года, маленьких остатков и постоянно растущих затрат.
Впрочем, аналитики Knight Frank St. Petersburg придерживаются иной точки зрения: по данным компании, по итогам первого квартала 2019 года свободное предложение элитного жилья составило 144 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. квартир и апартаментов в 23 жилых комплексах. «Динамика по сравнению с аналогичным периодом 2018 года составила –11%»,— сообщают аналитики Knight Frank St. Petersburg. Основная площадь реализуемых квартир сконцентрирована в сданных домах — 56%. Еще 30% площадей представлено в комплексах, запланированных к вводу в эксплуатацию через три-четыре года.
В элитном сегменте рост есть
Разница в цифрах, возможно, объясняется тем, что «МК-Элит» оценивает состояние рынка и элитного жилья, и жилья бизнес-класса. По сравнению с первым кварталом 2018 года доля квартир в элитном сегменте с четырьмя спальнями увеличилась на 3 п. п., а доля квартир с двумя спальнями, наоборот, сократилась на 4 п. п., доля квартир с тремя спальнями сократилась на 3 п. п. «По итогам первого квартала 2019 года было реализовано 13,1 тыс. кв. м элитного жилья, что незначительно превышает показатель первого квартала 2018 года — на 2%»,— рассказали в Knight Frank St. Petersburg.
«Около 40% продаж пришлось на квартиры с двумя спальнями. Среди локаций покупатели чаще всего выбирали Крестовский остров (24% от площади реализованного жилья) и Петровский остров (23%)»,— комментирует Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Спрос на элитные проекты формата апартаментов составил 11% от общей площади реализованного жилья. Основной бюджет, в рамках которого покупатели рассматривали элитные квартиры, варьировался в диапазоне от 25 до 34 млн рублей. Средневзвешенная цена на элитное жилье по итогам марта 2019 года составила 349 тыс. рублей за квадратный метр. За квартал показатель увеличился на 1,3%. «В основном растут цены жилых проектов сегмента бизнес-класса: 196,1 тыс. рублей против 186,5 тыс. за квадратный метр в четвертом квартале 2018 года. Цена предложения элитной недвижимости оставила 344,7 тыс. рублей за "квадрат"»,— говорят в «МК-Элит».
Эксперты компании обращают внимание на то, что объем продаж в четвертом квартале 2018 был сопоставим с предыдущим кварталом и являлся максимальным уровнем ежеквартального спроса после кризиса 2008 года. «В целом годовые показатели продаж 2018 года — это максимальный спрос в центре Санкт-Петербурга за весь период существования рынка недвижимости на постсоветском пространстве»,— приводят данные в «МК-Элит». Тогда рост был обусловлен низкими ипотечными ставками (в премиальном сегменте доля ипотеки невелика, но в сегменте бизнес-класса она оказывает существенное влияние на продажи компаний), кроме того, покупку в кредит в конце года подстегивали разгон инфляции, повышение ключевой ставки и пересмотр ипотечных ставок в сторону увеличения. Немаловажным фактором, подогревавшим рынок, оказался и большой объем готовых проектов: каждая третья квартира предлагалась в готовом доме (чуть меньше половины сделок прошло именно в сданных домах).
Среди основных игроков рынка прочное первое место заняла компания Setl City — с выводом в продажу нового проекта доля компании по продажам на рынке центра выросла. Доли остальных игроков в четыре раза меньше.
Цены продолжат расти
Эксперты прогнозируют, что в связи с ключевыми изменениями в законодательстве возрастут затраты на производство проектов и продолжится увеличение стоимости реализации проектов на рынке. «Предложение в традиционных локациях премиум-недвижимости в Центральном районе будет сокращаться в пользу Петроградской стороны и Петровского острова. Спрос также смещается в сторону Петровского острова, где представлена недвижимость разной степени комфорта — от бизнес-класса до премиум-сегмента. Вероятен выход объекта категории exclusive»,— говорят в «МК-Элит».
Эксперты говорят, что в нынешнем году продолжится расширение традиционного диаметра премиум-локаций за счет «серого пояса». «Постепенно покупательский спрос привыкнет и будет реализовываться в luxury-лакунах традиционных спальных районов. И 2019–2020 годы могут стать переломными в этой тенденции»,— уверены аналитики «МК-Элит».
«На рынок выходят проекты только в новых локациях, к которым еще не привыкли покупатели. Так что приманить их туда можно будет качеством жилья и проекта и, конечно, ценой. Поэтому средняя цена за первый квартал практически не выросла. Впрочем, если говорить о более длительной перспективе, то новые проекты не выходят на рынок, интересных мест становится все меньше, а значит, в будущем нас может ожидать дефицит на рынке качественного дорогого жилья»,— заключает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||