На рынке жилой недвижимости Челябинска не ожидается существенных изменений в 2019 году, несмотря на то, что переход от договоров долевого участия к проектному финансированию заставит застройщиков кардинально изменить подход к ведению бизнеса. Эксперты прогнозируют рост цен на квартиры в новостройках в районе 5–10%. Стоимость вторичной недвижимости существенно расти не будет, считают они. Большинство риелторов говорят о снижении спроса на рынке из-за падения уровня жизни и растущих ипотечных ставок. Этот фактор заставит цены на жилье в новостройках вновь упасть.
Цены на новостройки остаются одними из самых низких среди городов-миллионников
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Челябинск на протяжении нескольких лет остается в лидерах среди городов-миллионников с самыми низкими ценами на жилье. По данным портала Domofond.ru, в марте 2019 года средняя стоимость квадратного метра в челябинских новостройках составляла 40,6 тыс. руб. Цена на 6,5% больше, чем в марте 2018 года, но среди российских мегаполисов это самый низкий показатель. То же можно сказать и о рынке вторичной недвижимости. Как подсчитал Domofond.ru, в Челябинске квадратный метр в таких квартирах стоит 41,2 тыс. руб. При этом рост цен с декабря 2018 года был незначительный — около 1,5%.
В Челябинске невысокая стоимость жилья наблюдается на фоне ограниченного числа предложений. По данным ЮУ КЖСИ, в 2018 году ввод жилых площадей в эксплуатацию снизился почти на 8%, по сравнению с 2017 годом. За год в Челябинске ввели в эксплуатацию 306 домов, в том числе 73 многоквартирных на 12,1 тыс. квартир и 233 индивидуальных. Средняя себестоимость строительства одного квадратного метра в многоквартирных домах составляла 31,9 тыс. руб.
Выживет сильнейший
С 1 июля челябинские застройщики, как и их коллеги по всей стране, перейдут на проектное финансирование. Эксперты в один голос говорят: с рынка уйдет значительное число игроков, что скажется на объемах ввода жилья. Банки будут с опасением выдавать долгосрочные займы строительным компаниям, потому что такие кредиты относятся к высокорискованным. Чтобы получить деньги, нужно будет соответствовать жестким требованиям. Начинающие и небольшие компании не смогут выжить и обанкротятся, считает эксперт агентства «ANB недвижимость» Сергей Моисеев. «Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок — это факторы, которые будут определять будущее рынка жилой недвижимости. В связи с введением эскроу-счетов количество застройщиков сократится. Компаниям, у которых был номинальный уставный капитал в 10 тыс. руб., придется либо кредитоваться в банках, либо покинуть этот рынок. Это поможет избавиться от “несерьезных” игроков»,— говорит господин Моисеев.
Специалист агентства недвижимости «Форум» Инга Журавлева подчеркивает, у крупных компаний сложностей с переходом на эскроу-счета не будет. «Основные застройщики нашей области готовы к переходу и уже начинают работать по экскроу-технологиям, их количество не сократится. Что касается точечной застройки, где участвуют застройщики с незначительным весом капитала, конечно, им будет трудно без денег дольщиков, их число сократится»,— говорит эксперт.
«Цены вырастут технически»
Как подсчитала консалтинговая компания PwC, применение эскроу-счетов приведет к увеличению себестоимости жилья в России на 3–3,8%. При этом объемы ввода жилья будут снижаться из-за сокращения числа застройщиков. Директор компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов отмечает, что цены на квартиры в новостройках будут расти, но повышение стоимости будет «техническим». «В новых условиях цены будут немного расти из-за того, что будет падать объем предложений. Также уменьшается платежеспособность населения. Последний фактор несет элемент неопределенности. Наша экономика стала очень зависеть от внешней политики. Если, например, введут очередные санкции, ситуация может измениться. При условии того, что санкций не будет, можно спрогнозировать рост цен на уровне 9–10%»,— рассуждает эксперт. Однако Станислав Ахмедзянов подчеркивает: увеличение цен будет временным. Из-за низкого спроса стоимость квадратного метра жилья вновь начнет падать и через какое-то время вернется на прежний уровень.
Сергей Моисеев согласен, что в связи с увеличением издержек застройщиков из-за перехода на эскроу-счета стоимость жилья в новостройках вырастет. Еще один фактор, который отмечает эксперт — увеличение НДС. «Увеличение налога на 2% ощутимо увеличит себестоимость строительства. Мы прогнозируем рост стоимости квадратного метра в новостройках в среднем на 10%»,— говорит господин Моисеев.
Генеральный директор риелторской компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный считает, что рост цен на жилье в 2019 году не будет резким. «Я не думаю, что рост стоимости квадратного метра будет скачкообразным, сразу на 10%. Предполагаю, что увеличение цен начнется с конца лета — начала осени. Возможно, по ряду позиций он произойдет летом, но это будут незначительные изменения — от 2 до 5%. В целом общий рост по рынку за год может составить 5–7%»,— отмечает эксперт.
Потребительская пассивность
Спрос на жилую недвижимость будет снижаться, считают эксперты. Уровень реально располагаемых доходов падает, и все меньше челябинцев могут позволить себе собственное жилье. «Все идет к тому, что уровень жизни становится все хуже и хуже,— говорит Станислав Ахмедзянов.— Люди не могут брать ипотеку из-за повышения ставок. Это увеличивает переплату и ежемесячный платеж, что особенно важно. Это оказывает психологическое влияние на потребителей. Государство говорит идти и покупать жилье, Центробанк же, в свою очередь, говорит, что не хочет давать дешевые деньги. Склонность банков раздавать кредиты без первоначального взноса привела к тому, что среднестатистический заемщик стал менее качественным. Думаю, что Сбербанк и ВТБ подняли ставки заранее в преддверие закона об ипотечных каникулах. Сейчас каждый первый будет говорить, что находится в тяжелой ситуации. После введения этого закона, думаю, ставки еще повысят, а потом якобы по акциям будут предоставлять скидки».
Специалист агентства недвижимости «Форум» Регина Хажеева считает, что увеличение ипотечных ставок существенно не скажется на спросе ипотечных кредитов. «Ставки по ипотеке выросли, но покупателей квартир по ипотеке меньше не стало. Приобретение квартир с использованием ипотечного кредита очень популярно среди населения. Для многих это единственный способ решить квартирный вопрос»,— отмечает госпожа Хажеева. По ее мнению, переход на эскроу-счета даст потребителям гарантию сохранности средств, и люди будут более охотно брать заемные средства на покупку квартир. «Застройщики смогут получить деньги только после передачи квартир покупателям, а возводить дома будут на свой капитал и банковские кредиты. Переход на эскроу-счета даст гарантию сохранности средств покупателя на случай недобросовестности застройщика. Этот факт должен простимулировать горожан покупать в ипотеку квартиры в новостройках»,— говорит риелтор.
Валентин Корытный отмечает, что на рынке недвижимости наблюдается сезонность, и интерес горожан к покупке квартир будет расти или снижаться в зависимости от времени года. «Лето — это спокойный сезон. Начиная с майских праздников, многие люди занимаются сначала садами, потом отпусками. Рынок недвижимости в это время существенно “проседает”, объем проходящих сделок будет ниже, чем в пиковые месяцы — с сентября по декабрь. Это ежегодная ситуация»,— говорит господин Корытный. При этом эксперт подчеркивает, что в 2019 году общий уровень спроса будет ниже, чем в 2018-м из-за выросших ипотечных ставок. «На прошлый год я бы вообще равняться не стал, потому что 2018-й был рекордным по объему выданных ипотечных кредитов, учитывая низкую прошлогоднюю ставку. В 2019-м ипотеку будут брать реже. Здесь стоит рассчитывать на формирование отложенного спроса»,— считает Валентин Корытный.
«Вторичка» пойдет вслед за «первичкой»
По данным портала «Мир квартир», в первом квартале 2019 года Челябинск выбивался из общероссийского тренда, который фиксирует рост цен на вторичное жилье в большинстве регионов. Общий бюджет покупки по стране в среднем вырос на 2,7% с начала года. В Челябинске показатель упал на 0,5%. Средняя стоимость квадратного метра в городе составила 41,2 тыс. руб.
Станислав Ахмедзянов считает, что в 2019 году рост цен на рынке первичной недвижимости «подогреет» вторичный рынок, но существенного увеличения стоимости квадратного метра ожидать не стоит — эффект может только ненадолго замедлить падение стоимости. «С одной стороны, “вторичка” всегда дороже “первички” на минимальную сумму ремонта. Думаю, что спрос по принципу сообщающихся сосудов частично перетечет во вторичную недвижимость. Насколько это будет сильный рост цен, пока непонятно. Надо отметить, что вторичная недвижимость — менее рисковое мероприятие, но есть люди, которым нужно только новое жилье, они на рынке останутся. Думаю, максимальный эффект, которого можно добиться — приостановление или снижение темпов падения цен»,— считает эксперт.
Сергей Моисеев считает, что незначительный рост цен на вторичную недвижимость все же будет, но из-за снижающегося спроса стоимость квартир быстро вернется на прежний уровень. «Мы предполагаем рост цен на новостройки, что повлечет за собой увеличение цен на рынке вторичной недвижимости. Но из-за пониженного интереса и низкого спроса цены постепенно откорректируются. Поэтому мы думаем, что эффект повышения цен будет временным»,— говорит господин Моисеев.
Эксперт агентства недвижимости «Форум» Мадина Шипулина считает, что цены на жилой фонд старше 30–40 лет расти не будут. «Потенциальные покупатели, которые осмысленно остаются жить в Челябинске, интересуются более комфортным жильем. Поэтому качественное жилье дорожает, а квартиры в домах советской эпохи в цене не растут и даже дешевеют»,— говорит госпожа Шипулина. По ее мнению, челябинский рынок сейчас переполнен предложениями по вторичному жилью, спросом пользуется более новое жилье с хорошим ремонтом, мебелью, встроенной техникой. Этот сегмент рынка будет составлять конкуренцию новостройкам.