На заседании правительства Ленобласти губернатор Александр Дрозденко поручил чиновникам разработать законопроект, обязывающий застройщиков региона передавать социальные объекты в муниципальную собственность до их выкупа. Эксперты "Ъ" объясняют, что новый механизм станет проблемой только для недобросовестных девелоперов, которые планировали изменить функцию соцобъекта или сделать его платным.
Известны случаи, когда девелоперы создавали в своих проектах оговоренное ранее число мест в детских садах и школах. Но эти объекты муниципалитетам не передавали, а делали их частными или же полностью меняли функциональное назначение помещения после приемки жилого комплекса
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Указание подготовить механизм, обязывающий работающих на территории Ленобласти застройщиков отдавать объекты в муниципальную собственность, Александр Дрозденко поручил региональному Госстройнадзору и комитету по градостроительной политике. "Если строишь в Ленобласти жилье, строй по нормативам и соцобъекты. Они должны быть переданы в муниципальную собственность до момента выкупа. Мы не говорим, что их не станем выкупать, но будем это делать по мере появления средств в бюджете. Это может быть через год или два",— сказал Александр Дрозденко.
Он также добавил, что если застройщик начинает говорить об изменении функции соцобъекта или о коммерческом его использовании, то он будет внесен в "черный список" и разрешения на новые объекты ему не дадут. "Прошу это перевести в форму закона, так как просто разговоры не действуют",— сказал господин Дрозденко.
Как пояснил "Ъ" источник в правительстве Ленобласти, с большой долей вероятности застройщики будут передавать построенные им детсады и школы до их выкупа на основании соглашения, которое станет заключаться на этапе получения разрешения на строительство или утверждения ППТ. У соглашения будет три варианта. Первый, в случае если деньги на выкуп есть,— застройщик передает объект и знает точный срок возмещения затрат. Второй — передача объекта в аренду, за период которой муниципалитет берет на себя расходы по его содержанию. И, наконец, третий — передача объекта в муниципальную собственность с последующим выкупом, но без указания точной даты.
Чиновники уверены, что благодаря новому механизму застройщики больше не смогут изменить функцию соцобъекта, открыв там, например, магазин, или сделать детский сад платным, как это уже неоднократно случалось. "То есть сейчас во время утверждения ППТ застройщик просто указывает число детсадов и школ, необходимых по РНГП. Но так как его жилой комплекс — это частная собственность, он может переиграть функциональное назначение соцобъектов",— сказал источник. Застройщикам нововведения должны быть выгодны, так как им не придется больше тратиться на обслуживание объектов, добавил собеседник "Ъ".
Генеральный директор "Ленстройтреста" Валерия Малышева сообщила, что в компании не планировали менять функцию своих соцобъектов и поэтому для них новый механизм работы не является проблемой. "Здесь все логично: если объект должен нести социальную нагрузку, то непонятно, почему из детсада он должен превратиться в коммерческий объект. Что касается передачи объекта в собственность до его выкупа, то здесь важно проработать процедуру, по которой ответственность за сохранность объекта и эксплуатационные расходы будут на муниципалитете",— сказала Валерия Малышева.
Адвокат адвокатского бюро "S&K Вертикаль" Иван Бабин объясняет, что обязать застройщика в своем частном проекте передать часть своих площадей муниципалитету можно с помощью включения в действующее законодательство правила об императивном обычном условии (оно действует по умолчанию и его невозможно изменить). Например, это условие станет обязательным положением договора аренды земельного участка для последующего строительства многоквартирного дома с указанием того, что часть площадей в нем подлежит продаже муниципалитету на условиях рассрочки платежа или в аренду с последующим выкупом, говорит он.